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  根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及法學(xué)理論，一般認為，滿足以下條件之一的，車位屬于全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)出售：1、開發(fā)商在計算公攤面積時已把地下車位的建筑面積計算在內(nèi)的；2、開發(fā)商把建在地下車位的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi)的；3、根據(jù)國家法律或當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)無償交付給業(yè)主使用的，即小區(qū)在規(guī)劃時已經(jīng)明確了車位作為公共配套設(shè)施的功能，將建車位作為開發(fā)商的法定義務(wù)。如果有上述情況之一，開發(fā)商就無權(quán)出售該車位。具體來說，開發(fā)商沒有初始產(chǎn)權(quán)的車位（庫），不能出售，即使又的開發(fā)商變相出售，購買者無法辦理所有產(chǎn)權(quán)證，購買這類車位（庫），必須謹(jǐn)慎，不能聽開發(fā)商忽悠。如果沒有上述情況，那么，投資興建該地下車庫的開發(fā)商對此項有專有使用權(quán)，有權(quán)出售車位。這時購買方可以要求該開發(fā)商提供房地產(chǎn)管理部門出具的車位銷售許可證或物價局出具的車位未列入建安成本的證明。在地下車位的權(quán)屬登記方面，事實上沒有任何一個地下空間車位能夠獲得政府單獨頒發(fā)的所有權(quán)證或者是使用權(quán)證，它們在房地產(chǎn)權(quán)證“房屋類型”一欄，記載的是“其他”，或者只是在房地產(chǎn)權(quán)證的附記里，標(biāo)注部位和建筑面積等信息。一、地下停車位作為商品房產(chǎn)銷售時，應(yīng)當(dāng)先取得銷售許可證。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，未取得銷售許可的商品房產(chǎn)不得銷售。二，我國《物權(quán)法》第 74條對車位的歸屬只作了原則性的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”三、如果地下車位屬人防工程，則來自該車位的收益全部歸投資者。我國《人民防空法》規(guī)定： “人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！比朔拦こ淌菄覐娭婆涮?，禁止開發(fā)商銷售，其收益權(quán)屬于投資者。如果開發(fā)商未將地下車位的建筑面積計算在出售房屋的公攤面積內(nèi)，地下車位的成本未核算在住宅開發(fā)成本內(nèi)，則應(yīng)將開發(fā)商視為投資者，由其獲取收益，否則收益歸全體業(yè)主共有。四、由于房地產(chǎn)商為車位購買者辦理銷售許可證存在諸多的法律障礙等原因，很多房地產(chǎn)開發(fā)商采取以租代賣的方式將車位長期租給業(yè)主使用。在簽訂此類合同時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)注意法律規(guī)定的20年最長租賃期，超出法定最長租賃期的則超出部分不受法律保護。 原問題：《怎樣確認開發(fā)商是否合法銷售無產(chǎn)權(quán)車位？》

  回復(fù)于 2022-11-11 09:55:09