這段時間各地爛尾樓新聞頻上熱搜，西安爛尾樓事件、長沙爛尾樓事件、鄭州爛尾樓事件更是刷爆各大網(wǎng)絡(luò)平臺。很多買了期房的購房業(yè)主明明沒有收到房子，卻還要對爛尾樓進行兜底負責(zé)。在首付“打水漂”的情況下，依然要償還購房貸款。

　　一般情況下，爛尾樓銀行貸款業(yè)主可以去法院起訴解除商品房買賣合同。商品房買賣合同被確認無效或被撤銷解除后，商品房擔(dān)保貸款也被解除。商品房擔(dān)保貸款解除后爛尾樓業(yè)主等人不應(yīng)承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。

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　　一、關(guān)于《商品房借款合同》解除后的貸款返還責(zé)任主體問題

　　《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！?/p>

　　開發(fā)商房地產(chǎn)公司未按照約定期限交付房屋，致使《商品房預(yù)售合同》解除，《借款合同》《抵押擔(dān)保合同》因合同目的無法實現(xiàn)亦被解除。根據(jù)前述規(guī)定，應(yīng)由出賣人房地產(chǎn)公司將收取的購房貸款本金及利息返還給銀行，購房業(yè)主等人不負有返還義務(wù)。

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　　二、關(guān)于商品房按揭貸款下各方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系問題

　　爛尾樓事件涉及商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系。從合同內(nèi)容來看，在商品房買賣合同中，購房業(yè)主等人支付房款，房地產(chǎn)公司交付房屋;在商品房擔(dān)保貸款合同中，銀行將購房業(yè)主等人所貸款項直接支付給房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司實際用款。購房業(yè)主等人并不支配購房貸款，但需償付貸款本息。如果合同正常履行，購房業(yè)主等人取得房屋，各方權(quán)利義務(wù)亦可保持平衡。

　　但在爛尾樓事件中，因房地產(chǎn)公司不能交付房屋而致使合同解除，導(dǎo)致合同約定的各方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡。具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)公司違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除，但卻實際占有使用購房業(yè)主等人支付的首付款及銀行按揭貸款;銀行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán)，又同時享有對開發(fā)商房地產(chǎn)公司、購房業(yè)主等人的債權(quán);購房業(yè)主等人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在購房業(yè)主等人對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。

　　因此，在爛尾樓事件中，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強調(diào)單個合同的相對性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡。

　　綜上，爛尾樓貸款業(yè)主在沒有房子的情況下，不應(yīng)繼續(xù)償還銀行貸款，而應(yīng)該是房地產(chǎn)開發(fā)商將收受的購房貸款和購房款的本金及利息，分別返還給銀行和貸款購房業(yè)主。

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