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  按《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)（下稱物管公司）之間可以采取“包干制”或者“酬金制”的方式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，而基于酬金制收費(fèi)方式程序過于復(fù)雜物管公司一般不愿采用，實(shí)務(wù)中一般均采取包干制收費(fèi)方式。采用包干制收費(fèi)方式中，物業(yè)服務(wù)成本包括“物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用”，電梯屬于物業(yè)共用設(shè)備，基于電梯運(yùn)行所產(chǎn)生的費(fèi)用當(dāng)然屬于物業(yè)服務(wù)成本，屬于物業(yè)收費(fèi)范圍。電梯運(yùn)行所可能產(chǎn)生的費(fèi)用一般包括：1、電梯修理、更換、改造費(fèi)用；2、電梯廣告費(fèi)用；3、電梯日常維護(hù)費(fèi)用；4、電梯運(yùn)行所發(fā)生的電費(fèi)。按《物業(yè)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本”。為此電梯修理、更換、改造費(fèi)用不屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不在本文討論范圍，而電梯日常維護(hù)費(fèi)用及電梯運(yùn)行所發(fā)生的電費(fèi)實(shí)務(wù)中一般沒有予以區(qū)分（廣東省1997年曾發(fā)布指導(dǎo)性文件，電梯運(yùn)行電費(fèi)單獨(dú)計(jì)算單獨(dú)收取），為此本文就分別探討電梯廣告費(fèi)用和電梯日常維護(hù)及電費(fèi)收?。ㄒ韵潞喎Q電梯維護(hù)費(fèi)）二部分。一、關(guān)于電梯廣告費(fèi)用?；陔娞莩俗嗽陔娞輳d及電梯內(nèi)對應(yīng)的等待時間，電梯廣告已成為重要的新興廣告類型，其中包括靜態(tài)電梯內(nèi)轎箱廣告及動態(tài)電梯前室（特別是電梯一樓門廳）視頻廣告等。不可否認(rèn)電梯廣告既可以增加業(yè)主的收入也在一定程度上緩解了乘座人等待及乘座電梯期間的乏味。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條的規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用”。為此電梯廣告設(shè)置的程序是：物管公司先應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會或授權(quán)業(yè)主委員會同意后方可進(jìn)行電梯廣告發(fā)布。如未成立業(yè)主大會，則應(yīng)在小區(qū)內(nèi)發(fā)布公告征求廣大業(yè)主的同意，且廣告收入應(yīng)存入專門的帳戶不得挪用。對于電梯廣告發(fā)布收益分配，基于物管公司要進(jìn)行統(tǒng)一的管理，也要耗費(fèi)一定的時間和廣告公司就電梯廣告發(fā)布的簽約、審查等進(jìn)行洽談，作者認(rèn)為電梯廣告發(fā)布的收益小部分作為物管公司的管理成本（或酬金），大部分歸業(yè)主所有可用于小區(qū)公共設(shè)備的維修等相對較為公平合理。二、關(guān)于電梯維護(hù)費(fèi)。對于電梯維護(hù)費(fèi)，目前在國內(nèi)主要有以下幾種收費(fèi)方式：1、按乘坐次數(shù)支付費(fèi)用，可按乘坐單次支付費(fèi)用，也可按月（按季）支付費(fèi)用，典型的實(shí)施城市如重慶市，重慶市的部分寫字間電梯對外來人員按次收取電梯費(fèi)。2、按戶平均分?jǐn)傎M(fèi)用或按居住人口分?jǐn)傎M(fèi)用（重慶市2004年發(fā)布指導(dǎo)性文件，對業(yè)主按戶據(jù)實(shí)分?jǐn)偸杖‰娞葙M(fèi)；哈爾濱市2009年發(fā)布指導(dǎo)性文件，電梯維護(hù)費(fèi)按戶分?jǐn)偅娞葸\(yùn)行電費(fèi)按層分?jǐn)偅?、按面積分?jǐn)傎M(fèi)用，包括成都在內(nèi)大部分的城市采用此類方式，成都市2007年發(fā)布指導(dǎo)性文件，電梯費(fèi)含在物業(yè)管理費(fèi)中按面積收取；廣州市2004年發(fā)布指導(dǎo)性文件，電梯費(fèi)含在物業(yè)管理費(fèi)中按面積收?。娞葸\(yùn)行電費(fèi)分開合理分?jǐn)倖为?dú)收?。?、按面積分?jǐn)偨Y(jié)合系數(shù)確定費(fèi)用，先選定一個基本電梯維護(hù)費(fèi)價(jià)位的樓層，在該樓層之上逐漸加收電梯費(fèi)，該樓層之下逐漸減收電梯費(fèi)，使增加的電梯費(fèi)和減少的電梯費(fèi)和差為零，常州市2009年發(fā)布指導(dǎo)性文件，電梯費(fèi)按建筑面積結(jié)合樓層系數(shù)收?。◤V州市1999年曾發(fā)布指導(dǎo)性文件，電梯運(yùn)行電費(fèi)按樓層系數(shù)分?jǐn)偅讓硬皇褂秒娞莸淖舨环謹(jǐn)傠娰M(fèi)）。以上幾種收費(fèi)方式的利弊分析：第一種方式的好處就是做到按次收費(fèi)避免電梯費(fèi)用分擔(dān)的糾紛，但最大的缺陷就是使日常的物業(yè)運(yùn)作復(fù)雜化（有可能還需要安裝IC卡計(jì)費(fèi)系統(tǒng)設(shè)備）。隨著都市化生活節(jié)奏的加快，人們越來越喜歡和適應(yīng)簡潔、高效的生活方式，按次收費(fèi)顯然和人們的追求相違背。不僅如此，對于業(yè)主的親友來訪、接受郵件快遞、便民送貨上門服務(wù)等都會帶來很大的不便（耗費(fèi)時間、需準(zhǔn)備零錢）。這種收費(fèi)方式直接把簡單的事情復(fù)雜化，與簡單高效的現(xiàn)代生活方式是背到而馳的，顯然不能適應(yīng)社會的發(fā)展。第二種方式的好處較為明顯，對于按戶收費(fèi)其計(jì)費(fèi)方式非常簡單，但弊端同樣明顯，其收費(fèi)方式不能體現(xiàn)公平、合理，特別是單位住戶內(nèi)居住人口比例有很大的差別，對小戶型或居住人口少的業(yè)主最不公平（但如按居住人口收費(fèi)，其計(jì)費(fèi)方式相對更為復(fù)雜，且由于居住人口可能發(fā)生變化容易在業(yè)主和物管公司之間發(fā)生分歧）。另外，根據(jù)“誰受益誰付出”的日常生活常識，這種方式相對不為住在低層尤其是底層業(yè)主所接受，容易遭到這類業(yè)主的抵制而引起低層尤其是底層業(yè)主的連鎖反應(yīng)，造成一種業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物管公司之間因?yàn)殡娞葙M(fèi)用分?jǐn)偡绞匠霈F(xiàn)分歧而產(chǎn)生以拒交物管費(fèi)等方式的對抗，最終會損害全體業(yè)主的利益。第三種方式的利弊與第二種方式相似，但相對來說，按面積收取電梯費(fèi)其計(jì)費(fèi)方式和物管費(fèi)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式相同，且不會發(fā)生計(jì)量變化，雖然同樣不能解決低層、底層業(yè)主費(fèi)用承擔(dān)方式上的公平合理問題，但相對于第二種方式來說，更為科學(xué)、合理、方便些。第四種方式的好處是：如計(jì)算公式較為科學(xué)的話就可以基本體現(xiàn)效率與公平的兼顧，也充分考慮電梯的使用頻率。唯一的弊端在于計(jì)算相對較為復(fù)雜，可能會引起部分業(yè)主的誤解，也相對增大了物管公司的工作量。同時，計(jì)費(fèi)的基數(shù)和系數(shù)也會因理解不同而出現(xiàn)較大分歧，在確定收費(fèi)方式和收費(fèi)范圍以及具體計(jì)算方式上容易形成意見各異局面。此種計(jì)費(fèi)方式雖然仍有缺陷，但相較前三種方式進(jìn)步許多。為此，作者本人贊成實(shí)施第四種收費(fèi)方式。三、電梯維護(hù)費(fèi)收費(fèi)的改革及探討。1、需要政府主管部門主導(dǎo)出臺指導(dǎo)性文件?，F(xiàn)代住宅商品化程度越來越高，業(yè)主對自身的權(quán)益維護(hù)意識也越來越強(qiáng)，因電梯使用收費(fèi)而出現(xiàn)的糾紛也日益增多，原有的物業(yè)電梯收費(fèi)方式也顯得愈加不合時宜。在這種狀態(tài)下無論是物管公司或業(yè)主委員會單方面對電梯收費(fèi)作出規(guī)定還是物管公司與業(yè)主協(xié)商確定都將是一個艱難、漫長而又充滿爭議和不同意見的過程。即便最后依少數(shù)服從多數(shù)定下了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也因?yàn)槿狈?quán)威性而受到持不同意見業(yè)主的質(zhì)疑或抵制（當(dāng)然，對于采用按面積計(jì)算電梯維護(hù)費(fèi)的城市，物管公司直接向物價(jià)局申請收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就可以。但要進(jìn)行系數(shù)改革，在未有政府指導(dǎo)性文件的前提下，漫長的談判進(jìn)程難免）。同時，物管公司在接手新的物業(yè)樓盤的過程中也因?yàn)槿狈?quán)威性的指導(dǎo)意見而與業(yè)主或業(yè)主委員會就因電梯收費(fèi)問題出現(xiàn)一個繁雜、反復(fù)的磋商過程。加重了物業(yè)管理的難度、糾紛風(fēng)險(xiǎn)及時間機(jī)會成本。近年來，有許多城市的政府主管部門意識到了物業(yè)管理中電梯收費(fèi)的問題，相繼出臺了相關(guān)的指導(dǎo)性意見和相應(yīng)的實(shí)施辦法。如江蘇省常州市房管局就于2009年10月1日實(shí)施的《常州市市區(qū)住宅電梯運(yùn)行維護(hù)收費(fèi)管理辦法》對物業(yè)管理中電梯的使用、運(yùn)行、收費(fèi)范圍、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等容易引發(fā)爭議糾紛的部分作出了明確的規(guī)定。相類似的如成都、重慶、廣州、哈爾濱等城市的政府主管部門先后出臺針對物業(yè)管理中有關(guān)電梯收費(fèi)的政府指導(dǎo)性意見，這些都不失為對物業(yè)管理中電梯費(fèi)計(jì)費(fèi)方法作出了有益的改革探索。2、需要業(yè)主委員會的積極參與。政府指導(dǎo)性意見對于對電梯維護(hù)費(fèi)的改革及推動僅是前提條件，業(yè)委會更應(yīng)有所作為。雖然政府部門出臺了相關(guān)的電梯維護(hù)費(fèi)收費(fèi)規(guī)定，但在各小區(qū)具體操作上，政府不會也無法干預(yù)太多。因此，作為小區(qū)業(yè)主最高“權(quán)力機(jī)構(gòu)”的業(yè)主委員會應(yīng)從業(yè)主利益的角度出發(fā)，多和物管公司溝通協(xié)調(diào)，最終產(chǎn)生一個雙方都能接受的操作方案。如果物管公司堅(jiān)持執(zhí)行顯失公平的收費(fèi)規(guī)定，業(yè)主委員會有權(quán)“罷免”物管公司。同時，業(yè)主委員會作為業(yè)主的自治機(jī)構(gòu)也應(yīng)該在成立后對推動電梯收費(fèi)改革積極行動。例如更換物管公司后與新入駐的公司在政府指導(dǎo)意見的基礎(chǔ)上進(jìn)行協(xié)商，對電梯的收費(fèi)范圍及標(biāo)準(zhǔn)在本著維護(hù)業(yè)主利益的基礎(chǔ)上進(jìn)行約定，必要時還可以通過召開業(yè)主大會的方式與業(yè)主、物管公司進(jìn)行溝通，廣泛征求大多數(shù)業(yè)主的意見及建議。3、低層或底層業(yè)主依法應(yīng)支付電梯費(fèi)。低層或底層業(yè)主是否需要承擔(dān)電梯費(fèi)用？按《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條的規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！钡谄呤l規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！彪娞葑鳛闃莾?nèi)全體產(chǎn)權(quán)人的共用財(cái)產(chǎn)，因此運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用理應(yīng)由樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人共同承擔(dān)。進(jìn)一步解釋任何業(yè)主都有使用電梯的權(quán)利，只是對低層或底層業(yè)主來說，只是一般未行使或較少行使這種權(quán)利罷了，但不能因此而不承擔(dān)電梯費(fèi)用。換句話說即使權(quán)利可以放棄，義務(wù)應(yīng)該承擔(dān)。同時，相對現(xiàn)代電梯公寓來說建設(shè)負(fù)一層或負(fù)二層的車庫是普遍存在現(xiàn)象。低層或底層業(yè)主完全不使用電梯的現(xiàn)象幾乎不存在。因此，從物權(quán)法的角度來看低層或底層業(yè)主完全不付電梯費(fèi)用的理由完全沒有法律依據(jù)。低層或底層業(yè)主應(yīng)該怎樣承擔(dān)電梯費(fèi)用？雖然從物權(quán)法的角度看其依法應(yīng)承擔(dān)電梯費(fèi)，但從民法基本原則公平合理的角度看，其所應(yīng)該承擔(dān)電梯費(fèi)的范圍、份額還是值得探討和商榷的。根據(jù)“誰受益誰承擔(dān)”的生活常識，該些住戶因使用頻率極少，因此少承擔(dān)電梯費(fèi)是符合遵循公平合理、等價(jià)有償?shù)拿穹ɑ驹瓌t的，也符合人們的日常思維習(xí)慣和價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的。這一觀點(diǎn)在常州、廣州等城市已付諸實(shí)施，并逐漸得到業(yè)主們的認(rèn)同。為此，低層或底層業(yè)主承擔(dān)較少的電梯費(fèi)用，高層的業(yè)主承擔(dān)較多的電梯費(fèi)用完全符合民法的公平合理原則，更容易推廣被廣大業(yè)主所接受。 原問題：《業(yè)主以住在一樓未乘坐電梯或少乘坐電梯而要求少繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，合理嗎？有法律依據(jù)沒，案例呢？》

  回復(fù)于 2022-10-28 19:55:47