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  某開發(fā)商在開發(fā)一住宅小區(qū)時投資近300萬元建了地下車庫，開發(fā)商在與購房人簽定的商品房買賣合同中并未將車庫的面積列入分攤范圍，采取了單元住宅與車位分別銷售的方式。后來，開發(fā)商將部分車位出售。該小區(qū)的業(yè)主委員會認為，小區(qū)地下車庫是小區(qū)配套公用設施，應當無償?shù)亟挥蓸I(yè)主使用；而開發(fā)商則認為車庫是自己投資建設，也沒有將車庫面積列為公攤面積分攤到業(yè)主，自己當然擁有車庫的產(chǎn)權并有權出售車庫。雙方因協(xié)商不成，訴諸法院。雙方的意見到底哪一種正確呢？ 律師觀點 山東一諾律師事務所陸天星律師： 地下車庫是房屋的附屬設施。附屬設施要作為房產(chǎn)買賣必須符合三個條件：1、不能影響房屋及其附屬設施的結(jié)構(gòu)和功能。地下車庫不是絕對必要的設施，其有無并不影響房屋的使用功能；2、權利歸屬安排有利于業(yè)主利益平衡和降低管理成本。車庫使用者需要支付費用，不使用者則無需承擔費用；3、法律技術上操作起來比較容易?？梢杂脛澗€、標號的方式使其區(qū)別為獨立的標的物，并可以運用登記的方法予以公示。 因此，上文所述的地下車庫可作為有獨立所有權的房產(chǎn)買賣。 那么，如何認定其歸屬，應看開發(fā)商在銷售房屋時是否將地下車庫計入公攤。如果計入公攤，地下車庫的所有權應屬于全體業(yè)主；反之，則屬于開發(fā)商。 所以說，上述開發(fā)商的意見應該得到法院的采納。 山東中苑律師事務所周洪明律師： 判定小區(qū)內(nèi)地下車庫是否應無償交付給業(yè)主使用，應滿足以下條件之一：（1）開發(fā)商在計算公攤面積時把地下車庫的建筑面積計算在內(nèi)；（2）開發(fā)商在出售單元房屋時承諾無償提供地下車庫；（3）開發(fā)商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi)；（4）根據(jù)國家法律或當?shù)卣?guī)定應無償交付給業(yè)主使用的。 由于本案中地下車庫沒有滿足上述條件之一，業(yè)主委員會的主張不會得到支持。 但是，開發(fā)商擁有車庫產(chǎn)權的觀點也值得商榷。 我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋權屬登記管理辦法（修訂）》只是對土地上的房屋權屬登記作了規(guī)定，并沒有涉及地下房屋的權屬登記。所以開發(fā)商所說擁有地下車庫的產(chǎn)權不能成立。由于法律并沒有規(guī)定要將地下車庫無償交給業(yè)主使用，因此，本案中投資興建地下車庫的開發(fā)商對此享有專有使用權，業(yè)主也就無從要求開發(fā)商無償交付其使用。 原問題：《地下車庫產(chǎn)權該如何認定》

  回復于 2022-05-19 21:51:26