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  月幫助201720人

  就您提問的第一個問題：房屋因不可抗力滅失的風險承擔主體，首先要看合同約定。合同可約定自交付時起發(fā)生轉移，亦可約定約定自所有權轉移登記之日發(fā)生轉移（可參見一線城市的存量房屋交易合同）。如無合同約定，應當適用所有權轉移時風險轉移的規(guī)定。就您提問的第二個問題：我個人的看法是，房屋買賣登記生效主義系物權法定原則的體現(xiàn)，說明的是房屋所有權發(fā)生物權變動的法律效果需以房屋管理部門登記發(fā)證為準；體現(xiàn)在合同中是出賣人應當履行“房屋所有權轉移登記手續(xù)”之義務，現(xiàn)雖無法律規(guī)定，但我并不認為該等義務是合同中的附隨義務，而應當是合同中出賣人需要履行的主要、核心義務。理由是，1、合同法中的附隨義務，如催告、協(xié)助等，通常未必在合同正文中有明確約定；2、房屋買賣合同中針對出賣人義務而言，應當是交房、收款、過戶。這三大義務從合同履行的重要性上也不應歸于附隨義務。3、實踐中，出賣人配合買受人辦理貸款、戶口遷出等工作，該類工作往往才被歸類為附隨義務。再談合同效力問題，簽訂房屋買賣合同時，只要當事人雙方具有締約能力、意思表示一致、真實，且不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定時（如小產(chǎn)權房、經(jīng)適房、兩限房等可能導致違反交易政策的房屋買賣），合同亦未另行約定生效時間或條件時，合同簽訂即應生效。我認為，在第二個問題中您講到的：物權變動的效力（房屋過戶）與買賣合同生效（合同簽署）是兩個不同性質(zhì)的行為，兩者并不互為因果。 準確地說，登記是出賣人應當履行的主要合同義務，出賣人不履行登記義務的，買受人可依照生效合同的約定要求出賣人履行該義務。 原問題：《關于房屋買賣合同問題》

  回復于 2022-05-24 07:32:13