第一章 總則

第一條 為規(guī)范城市住宅區(qū)物業(yè)管理，保障業(yè)主及使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持安全、整潔、文明、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。

第二條 本省城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)相對集中的居住區(qū)的物業(yè)管理及其相關(guān)活動，適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋共用部位、共用設(shè)備以及相應(yīng)配套的共用設(shè)施的維修、養(yǎng)護、管理，并提供相關(guān)服務(wù)的活動。

第三條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)加強本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

第二章 業(yè)主組織

第四條 物業(yè)管理區(qū)域由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門會同有關(guān)單位按照居住區(qū)域設(shè)施共用情況劃定。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會;業(yè)主人數(shù)較多的，可以按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主會)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

業(yè)主會是在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，業(yè)主委員會是業(yè)主會的辦事機構(gòu)。

第五條 業(yè)主會履行下列職責(zé)：

(一)制定業(yè)主會章程和業(yè)主公約;

(二)選舉、罷免業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(三)審查物業(yè)管理服務(wù)合同草案;

(四)授權(quán)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者終止物業(yè)管理服務(wù)合同;

(五)審議和批準(zhǔn)物業(yè)維修基金的預(yù)算、決算以及續(xù)籌辦法;

(六)決定物業(yè)管理的其他重大事項。

第六條 業(yè)主會通過的業(yè)主公約和作出的決議，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主會的民事責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

第七條 業(yè)主會的議事方式、表決程序等事項由業(yè)主會章程規(guī)定。業(yè)主會應(yīng)當(dāng)依照本條例和業(yè)主會章程開展活動。

第八條 已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達到百分之六十以上的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)召開第一次業(yè)主會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會及其成員名單應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，報所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政管理部門備案。

第九條 業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

(一)組織召開業(yè)主會;

(二)根據(jù)業(yè)主會的書面授權(quán)，采取招標(biāo)投標(biāo)等方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者終止物業(yè)管理服務(wù)合同。

(三)監(jiān)督物業(yè)維修基金的使用;

(四)聽取并反映業(yè)主及使用人對物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議;

(五) 督促業(yè)主及使用人遵守業(yè)主公約、履行物業(yè)管理服務(wù)合同;

(六)業(yè)主會賦予的其他職責(zé)。

第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，按照業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定行使權(quán)利、履行業(yè)務(wù)。

使用人經(jīng)業(yè)主書面授權(quán)，在授權(quán)范圍內(nèi)代表業(yè)主行使權(quán)利、履行相應(yīng)的義務(wù)。

第三章 物業(yè)管理企業(yè)

第十一條 從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，將營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和企業(yè)章程報企業(yè)所在地的縣級人民政府房地產(chǎn)行政管理部門備案。

第十二條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：

(一)根據(jù)法律法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)合同，擬訂物業(yè)管理制度;

(二)依物業(yè)管理服務(wù)合同約定收取物業(yè)管理服務(wù)費用;

(三)選擇專營企業(yè)承擔(dān)專項經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù);

(四)制止違反物業(yè)管理制度的行為;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

物業(yè)管理企業(yè)擬訂的物業(yè)管理制度應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主會審議通過。

第十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

(一)履行物業(yè)管理服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù);

(二)接受業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會的監(jiān)督;

(三)接受其業(yè)務(wù)活動所在地縣級以上人民政府有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督管理;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋開始出售至業(yè)主委員會成立前，由物業(yè)出售單位選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)前期物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出的房屋，其物業(yè)管理服務(wù)費用由物業(yè)出售單位承擔(dān)。

第十五條 物業(yè)出售單位應(yīng)當(dāng)按照房屋總建筑面積的千分之三至千分之五提供物業(yè)管理服務(wù)用房，其費用列入開發(fā)建設(shè)成本，所有權(quán)屬全體業(yè)主共有。

第十六條 物業(yè)出售單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會成立之日起十五日內(nèi)向業(yè)主委員會移交下列物業(yè)資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，共用設(shè)施竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維修保養(yǎng)技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

第十七條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

(一)按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃，實施物業(yè)管理;

(二)將物業(yè)管理的注意事項書面告知業(yè)主、使用人;

(三)按照業(yè)主會審定的預(yù)算使用物業(yè)維修基金，六個月公布一次物業(yè)維修基金的使用情況;

(四)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)工作;

(五)發(fā)現(xiàn)物業(yè)損壞或接到物業(yè)損壞報修時，按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定及時進行維修;

(六)妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)賬冊;

(七)聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善服務(wù)措施;

(八)發(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進行勸阻、制止，必要時向業(yè)主委員會或者有關(guān)部門報告;

(九)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施;

(十)按照物業(yè)管理服務(wù)合同做好其他服務(wù)事項。

第十八條 確定物業(yè)管理服務(wù)價格，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、公平以及與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。

物業(yè)管理服務(wù)價格，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主會的書面授權(quán)與物業(yè)管理企業(yè)按照政府指導(dǎo)價協(xié)商確定。

物業(yè)管理服務(wù)項目和價格應(yīng)當(dāng)公布。

第十九條 物業(yè)管理服務(wù)費由業(yè)主按照物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)交納;業(yè)主與使用人約定由使用人交納的，從其約定，但業(yè)主負(fù)最終交納責(zé)任。

第二十條 物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主、使用人的委托，承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)合同約定范圍以外的其它服務(wù)事項。但是，物業(yè)管理企業(yè)超越物業(yè)管理服務(wù)合同約定范圍提供有償服務(wù)的，必須事前征得業(yè)主、使用人同意。

第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除之日起十五日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理全部物業(yè)檔案資料、有關(guān)的財務(wù)賬冊、物業(yè)管理服務(wù)用房和業(yè)主共有的其他財產(chǎn)的移交手續(xù)。

第二十二條 通過物業(yè)管理區(qū)域的城市道路及其綠化和市政公共設(shè)施的維護，由市政、園林部門負(fù)責(zé);通過物業(yè)管理區(qū)域的公共汽車道路的清掃保潔，由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé);物業(yè)管理企業(yè)收集到垃圾中轉(zhuǎn)站的生活垃圾的清運，由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé);高層建筑樓供水泵房總計費水表以外(含水表)和多層建筑樓外自來水表井以外(含水表井)的供水管線及設(shè)備的維修管理，由供水企業(yè)負(fù)責(zé);供電線路、消防等公共設(shè)施的維護，分別由供電、消防等單位負(fù)責(zé)。

業(yè)主、使用人對前款所列單位和部門負(fù)責(zé)的事項有意見和要求的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)單位和部門反映并協(xié)調(diào)處理。

第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣、熱、通信、有線電視等費用，由相應(yīng)管理服務(wù)單位向最終用戶收取。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)自愿、有償原則接受相應(yīng)管理服務(wù)單位的委托，代收有關(guān)費用。

第五章 物業(yè)使用與維修

第二十四條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌;

(二)擅自改變房屋的使用性質(zhì);

(三)占用、損壞房屋共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施或者擅自移動房屋共用設(shè)備、共用設(shè)施;

(四)違章搭建建筑物、構(gòu)筑物;

(五)違反規(guī)定設(shè)置攤點、集貿(mào)市場;

(六)亂倒垃圾、雜物，向門窗外拋物;

(七)擅自在共用部位、共用設(shè)施懸掛、張貼、刻畫、涂寫;

(八)排放有毒有害物質(zhì)，放置超過安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲。

(九)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第二十五條 業(yè)主因特殊情況需要改變房屋使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市詳細(xì)規(guī)劃要求，并依法辦理審批手續(xù)。

第二十六條 業(yè)主或者使用人裝修房屋時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝修的注意事項告知業(yè)主或者使用人。

第二十七條 維修房屋共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施時，有關(guān)業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第二十八條 任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地;確因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會協(xié)商，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第二十九條 利用房屋共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施設(shè)置經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主會書面同意后，按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，并與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，支付場地租金。

按前款規(guī)定收取的場地租金應(yīng)當(dāng)納入維修基金。

第三十條 物業(yè)管理實行房屋共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施維修基金制度。維修基金的籌集按照省人民政府的規(guī)定執(zhí)行。

第三十一條 維修基金屬于業(yè)主所有，專戶存儲，專款用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施保修期滿后的維修、更新。

維修基金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出年度預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會提交業(yè)主會審議批準(zhǔn)后實施。

前期物業(yè)管理期間，不得使用維修基金。

第三十二條 維修基金明細(xì)帳應(yīng)當(dāng)按單幢住宅設(shè)置，按戶核算。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時，其維修基金剩余的部分，隨房屋所有權(quán)同時過戶。

第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)竣工驗收合格并交付使用后，物業(yè)出售單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和合同約定在保修期限內(nèi)對物業(yè)承擔(dān)保修責(zé)任。

保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施維修、更新的費用，由全體業(yè)主按房屋的建筑面積從維修基金中分?jǐn)?房屋共用部位、共用設(shè)備維修、更新的費用，由相關(guān)業(yè)主按房屋的建筑面積從維修基金中分?jǐn)偂?/p>

保修期屆滿后，房屋自用部位、自用設(shè)備的維修費用，由業(yè)主承擔(dān)。

第六章 法律責(zé)任

第三十四條 業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

第三十五條 物業(yè)出售單位違反本條例，有下列行為之一的，由縣級人民政府房地產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期改正，可并處五千元以上五萬元以下罰款：

(一)未移交物業(yè)管理資料的;

(二)未按照要求配置物業(yè)管理服務(wù)用房的;

(三)在前期物業(yè)管理期間動用維修基金的。

第三十六條 在物業(yè)管理活動中違反其他法律、法規(guī)的，由有關(guān)行政主管部門按照相關(guān)法律、法規(guī)處理。

第三十七條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，及時受理并處理業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)對違反本條例規(guī)定行為的投訴。

第七章 附則

第三十八條 本條例所稱的共用設(shè)施和房屋的自用部位、自用設(shè)備、共用部位、共用設(shè)備的具體范圍，由省人民政府建設(shè)行政管理部門確定并公布。

本條例中業(yè)主公約、為主會章程、物業(yè)管理服務(wù)合同的參考文本，由省人民政府建設(shè)行政管理部門制定。

第三十九條 城市非住宅區(qū)的物業(yè)管理，可參照本條例執(zhí)行。

第四十條 本條例自2002年5月1日起施行。

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