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  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)，通常要代有關(guān)部門向購(gòu)房者收取一些價(jià)外費(fèi)用。所謂價(jià)外費(fèi)用是指納稅人銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)向購(gòu)買方收取的價(jià)款以外的各種費(fèi)用、租金、補(bǔ)貼等。如煤氣（天然氣）集資費(fèi)、暖氣集資費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、電話初裝費(fèi)、辦理產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用（房屋交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、他項(xiàng)權(quán)利登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、契稅、商品房購(gòu)銷合同印花稅、房屋所有權(quán)證印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。這些費(fèi)用通常由房地產(chǎn)公司先代收，然后再轉(zhuǎn)交給委托單位。對(duì)于代收費(fèi)用的稅務(wù)處理主要體現(xiàn)在企業(yè)所得稅及土地增值稅的相關(guān)稅法規(guī)定中。1、企業(yè)所得稅根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。第十六條規(guī)定，企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。可見，在企業(yè)所得稅上代收費(fèi)用是否需要繳稅，關(guān)鍵看開發(fā)企業(yè)是否將代收費(fèi)用納入房?jī)r(jià)內(nèi)以及是否將代收費(fèi)用開具了發(fā)票。如果開發(fā)企業(yè)將代收費(fèi)用開具了發(fā)票或納入了房?jī)r(jià)內(nèi)，那么就需要計(jì)收入，當(dāng)向有關(guān)部門繳納時(shí)可以作為成本費(fèi)用扣除，反之則不必作為收入，同時(shí)也不必計(jì)入成本費(fèi)用。所以代收費(fèi)用在企業(yè)所得稅上即使計(jì)入收入，也僅相當(dāng)于“平進(jìn)平出”“全收全付”，不會(huì)影響所得稅款本身，最多只是影響以收入為基數(shù)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)的扣除限額而已。2、土地增值稅根根財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第六條規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通知》（國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)）第二十五條規(guī)定，對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：（一）代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。（二）代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第二十八條規(guī)定，代收費(fèi)用的審核，對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買方一并收??；當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，審核有無(wú)將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。綜上，代收費(fèi)用在土地增值稅上政策是一貫的，從財(cái)稅字[1995]48號(hào)文件規(guī)定起，到國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)文件，再到國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文件，政策并沒有什么新變化，只是又一次強(qiáng)調(diào)了代收費(fèi)用的處理規(guī)定而已。至于計(jì)征與否就是看代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)內(nèi)，并且此代收費(fèi)用必須是縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的。所以代收費(fèi)用在土地增值稅上的規(guī)定是確定且明確的。 原問題：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用如何進(jìn)行稅務(wù)處理》

  回復(fù)于 2023-02-02 23:31:28