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  一、什么是回遷房？回遷房是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷戶的房子。一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價，擁有不動產(chǎn)權(quán)證的回遷房是可以進行上市交易買賣的。二、回遷房和商品房有什么區(qū)別？1、價格上的區(qū)別商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房就不同了，因為回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價格相對低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說，所以不享有商品房的抵押貸款的權(quán)能。2、買賣雙方關(guān)系不同商品房購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而回遷房購買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議，在協(xié)議中進行約定。三、回遷房是否可以進行買賣交易？根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六款規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，不得轉(zhuǎn)讓。若回遷房業(yè)主已取得《不動產(chǎn)權(quán)證》是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名；若業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議，在做二手交易時是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認可。四、購買回遷房有什么風(fēng)險？1、無不動產(chǎn)權(quán)證若賣方只有回遷協(xié)議，并無不動產(chǎn)權(quán)證的話，那么買賣雙方在進行二手房交易的時候，是不能夠在當(dāng)?shù)厮诘氐姆康禺a(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。也就是說購房者即使買了房也可能得不到不動產(chǎn)權(quán)證。另外，產(chǎn)權(quán)證是房屋的物權(quán)證明，不動產(chǎn)無法取得產(chǎn)權(quán)證即不能獲得不動產(chǎn)的完整物權(quán)，不能合法轉(zhuǎn)讓、抵押房屋收益、用益。如：購買沒有產(chǎn)權(quán)證的回遷房是無法辦理抵押貸款的。2、付款有風(fēng)險許多回遷房的業(yè)主都要求必須收取一定金額的訂金，甚至先收80％～90％的樓款，作為客人購買該套房子的保證，剩余的在真正過戶交易后再付清。這種情況對購買者來說具有一定的交易風(fēng)險，因為在這種情況下，業(yè)主也不能保證什么時候能夠真正過戶。五、如何規(guī)避這些風(fēng)險？1、考察開發(fā)商實力遇到這種情況，如果是“非買不可”，則要考察拆遷、收購的發(fā)展商實力。如果發(fā)展商資金運作良好、項目上馬快、建設(shè)速度快，則回遷速度尚可，不動產(chǎn)權(quán)證相對有些保障。2、一定要約定房產(chǎn)過戶和交房的時間簽訂回遷房買賣協(xié)議時，出賣人并沒有取得不動產(chǎn)權(quán)證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得不動產(chǎn)權(quán)證，但要寫明自取得不動產(chǎn)權(quán)多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。3、用先租后買保障權(quán)益如果雙方均十分滿意的話，相關(guān)專業(yè)人士建議，雙方可以簽訂協(xié)議，先以交租金的方式每月支付一定金額，等該回遷房的權(quán)屬證明辦理完畢之后，再將租金轉(zhuǎn)為首期房款，從而可再進行按揭貸款。采用這種方式能夠保障雙方的權(quán)益。 原問題：《購買沒有房產(chǎn)證的回遷房怎樣確保自己的權(quán)益？》

  回復(fù)于 2022-11-07 20:33:11