律師回復(fù)

• 
  智能法律助手

  月幫助201720人

  劉培軍 南京大學(xué)法學(xué)院 案情介紹： 母親李某與大兒子王甲一起與85年承租房管局公房。（其丈夫已于85年去世）王甲86年結(jié)婚，同年，其妻劉某的戶口遷入。87年王甲的兒子王小某出生，并做了相應(yīng)的戶口變更。當(dāng)時(shí)戶口本上戶主為李某，其他家庭成員為王甲、劉某以及王小某。 99年房改，以李某的名義購買了該承租公房的全部產(chǎn)權(quán)。王某、劉某在《購買直管公有住房申請表》簽名同意李某購買。在購買過程中，實(shí)際利用了李某的工齡并享受了相應(yīng)的優(yōu)惠。（因李某工齡最長，依據(jù)當(dāng)時(shí)的房改政策，工齡越長，享受的優(yōu)惠越大，但最長不超過25年）產(chǎn)權(quán)證上只寫了李某一個人的名字。2000年 李某去世，戶口做了相應(yīng)變更。戶主由李某更改為王甲。王乙自85年父親去世后一直獨(dú)自居住?，F(xiàn)李某的小兒子王乙認(rèn)為整個房產(chǎn)屬于李某的遺產(chǎn)，要求繼承，理由在于房產(chǎn)證上登記的只有李某的名字。而王甲則認(rèn)為房屋應(yīng)屬于李某與王甲一家共有，析出王甲一家的部分之后才屬于李某的個人財(cái)產(chǎn)。雙方為此發(fā)生糾紛，訴訟 至法院。 第一：不動產(chǎn)登記效力的絕對性不絕對。 雙方爭執(zhí)的一個焦點(diǎn)問題在于，不動產(chǎn)登記是否是認(rèn)定房產(chǎn)所有權(quán)的唯一憑證。不管是《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的相關(guān)規(guī)定還是《物權(quán)法》的相應(yīng)條文，我們都可以得出結(jié)論，不動產(chǎn)登記在我國具有公信力。《物權(quán)法》第十七條前句明確規(guī)定“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明?！奔热蝗绱?，在 本案中，是否應(yīng)該直接依據(jù)公信力原則，而認(rèn)定爭議房屋屬于李某所有，整個房屋屬于遺產(chǎn)呢？個人以為：不盡然。其實(shí)在《物權(quán)法》中的同一條也是做了明確規(guī)定的?！段餀?quán)法》第十七條同時(shí)規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！币簿褪钦f，如果有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿發(fā)生了錯誤，那么應(yīng)該容許權(quán)利人通過舉證來主張自己的權(quán)利。 既然《物權(quán)法》含有公信力原則，同時(shí)規(guī)定權(quán)利人又能通過舉證推翻登記簿，會不會同一個案件得出截然相反的答案。答案同樣是否定的。公信力通常與善意取得聯(lián)系在一起，因?yàn)樯埔獾谌诵刨嚨怯洸镜墓?，即便?shí)際情況與登記簿不相符合，法律也對該善意第三人給與保護(hù)。這也可以稱之為不動產(chǎn)效力的絕對效力。但我們 需要注意的是，公信力的對象是其他人，甚至在一定意義上來說，限定在善意第三人的范圍之內(nèi)。只有存在善意第三人利益需要保護(hù)的情況下，法律才會考慮到社會交易的成本以及社會的穩(wěn)定，做出不利于實(shí)際權(quán)利人的判決，同時(shí)給與其相應(yīng)的救濟(jì)；在不存在善意第三人利益需要保護(hù)的情況下，法律規(guī)定實(shí)際權(quán)利人可以通過舉 證來證明權(quán)利的歸屬從而解決爭端是很合理的。實(shí)際上，這種做法也是一直存在的。最常見的是在婚姻案件之中。比如夫妻雙方在婚后所購買的房產(chǎn)，如果不存在約定的話，按《婚姻法》應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，即便登記時(shí)只登記了一方姓名，只要不存在善意第三人，在離婚時(shí)同樣應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)為夫妻共同共有，而不考慮不動產(chǎn) 登記簿只登記了一個人。在繼承案件也是如此，在被繼承人死亡之后，某一方繼承人擅自對遺產(chǎn)做了變更登記，在不涉及善意第三人的情況下，析產(chǎn)時(shí)同樣應(yīng)認(rèn)定遺產(chǎn)屬于共同共有。這在《婚姻法》以及《繼承法》的法條、司法解釋以及相應(yīng)的司法實(shí)踐中都可以得到證實(shí)。 也就是說，不動產(chǎn)登記效力的絕對性并不是絕對的。在存在善意第三人的利益需要保護(hù)的前提下，維護(hù)不動產(chǎn)登記的絕對化是絕對必要的，但在不涉及善意第三人的情形下，則應(yīng)該根據(jù)不動產(chǎn)的實(shí)際情況來認(rèn)定產(chǎn)權(quán)人，允許實(shí)際的權(quán)利人通過舉證來否認(rèn)登記權(quán)利人的權(quán)利。即便房產(chǎn)此時(shí)只登記在一人的名義下，如果有證據(jù)證明 該不動產(chǎn)實(shí)際上屬共同財(cái)產(chǎn)的話，仍然應(yīng)認(rèn)定為共有財(cái)產(chǎn)。由于本案所爭議的房產(chǎn)并不涉及善意第三人，屬于單純的析產(chǎn)糾紛，應(yīng)容許實(shí)際的權(quán)利人通過舉證來證明自己的權(quán)利。 第二：應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況認(rèn)定所有權(quán)人。 在本案的現(xiàn)有證據(jù)中，能否推出王甲屬于實(shí)際權(quán)利人呢？由于爭議房產(chǎn)屬房改公房，需要結(jié)合房改的相應(yīng)政策，考查考察爭議房產(chǎn)的來源以及國家的相關(guān)政策、法規(guī)，才能做出全面的判斷。 公有住房的出售對象特定性使其明顯區(qū)別于一般的私房買賣, 它主要是針對困難戶、特困戶或租賃公有住房的家庭, 帶有很強(qiáng)的政策傾向, 這是由公有住房原有的福利性決定的。職工家庭成員作為全社會的一分子, 均享有社會福利, 所有的家庭成員均直接享有承租權(quán), 而不是從戶主那兒取得承租權(quán)。這體現(xiàn)在最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第119 條的規(guī)定: “承租戶以一人名義承租房屋的, 在租賃期內(nèi), 該承租人死亡, 該戶共同居住人要求按原租約履行的, 應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許?！逼浯螐鸟R克思主義再生產(chǎn)理論的角度來看, 這也是為社會主義勞動力再生產(chǎn)所必需?！皠趧恿Φ纳a(chǎn)與再生產(chǎn)是和人口的生育以及維持人的生物體的生存聯(lián)系在一起的,另一方面也是和人的欲望的滿足以及個 人的全面發(fā)展聯(lián)系在一起的, 包括勞動者體力和精力的恢復(fù), 勞動者的訓(xùn)練和培養(yǎng), 以及勞動力的延續(xù), 這就要求勞動力的再生產(chǎn)只能以家庭為單位?！碑?dāng)原本分配給勞動者作為再生產(chǎn)生活資料一部分的公有住房出售給勞動者時(shí), 出售的對象自然應(yīng)該是勞動者的家庭。相關(guān)的原則在南京市房改的實(shí)施方案中也有體現(xiàn)?！赌暇┦凶》恐贫雀母飳?shí)施方案》（南京市人民政府 1992-6-14）第四部分 “買房給優(yōu)惠”中明確約定“職工以優(yōu)惠價(jià)格購買公房，以戶為單位，每戶限購一次?！薄赌暇┦谐鍪酃凶》繉?shí)施細(xì)則》（市政府令(1995)47號及附件） 第二條也明確規(guī)定“凡具有本市市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口，以自住為目的的中低收入職工，均可向房屋產(chǎn)權(quán)單位申請購買住房。購買公有住房堅(jiān)持自愿的原則，以戶為單位，每戶限購一套?！痹凇赌暇┦谐鍪酃凶》繉?shí)施細(xì)則》中，同時(shí)對購房所能享受的折扣做了規(guī)定，第十三條明確規(guī)定“每戶購房時(shí)，按一人工齡計(jì)算，每一年工齡給予成本價(jià)1.2％ 的折扣。工齡可以新分房職工、承租人或其同戶籍中工齡最長的一人（其配偶不得在其他戶籍中作為最長工齡人）計(jì)算”。這點(diǎn)從《購買直管公有住房申請表》也可以得到證實(shí)。直管公房買賣中家庭協(xié)商證明是必備條件，而普通商品房則不存在這項(xiàng)要求。只有全部共住人同意，才有資格購買房改房也從側(cè)面證實(shí)了房改是國家給予居民的一種優(yōu)惠。這種優(yōu)惠只給予給困難家庭，而非個人。 本案中李某自86年開始就一直與王甲一家居住在一起。該爭議房產(chǎn)的實(shí)際居住者是四人，即：李某、王甲、劉某以及王小某。四人的戶口都在該爭議房產(chǎn)之內(nèi)。另外，該爭議房產(chǎn)的取得實(shí)際上也是利用了所有家庭成員的資格。根據(jù)《南京市出售公有住房實(shí)施細(xì)則》 第十條的規(guī)定；“職工購買公有住房，以戶為單位，按建筑面積計(jì)算。。。家庭成員較多的也可按人均建筑面積24平方米為控制標(biāo)準(zhǔn)。超過購房控制標(biāo)準(zhǔn)10平方 米以下的（含10平方米）部分，不享受現(xiàn)住房和工齡折扣，再超過的部分，按市場價(jià)購買?！?該爭議房屋實(shí)際面積達(dá)到50㎡左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過規(guī)定的24㎡，很顯然，李某個人是不可能買到如此大面積的公房的，而且當(dāng)初購買的價(jià)格也正是由于考慮到同住的王甲夫妻的情況才享受了現(xiàn)在的購房優(yōu)惠。 物權(quán)法中有“誰投入誰受益”的利益?zhèn)€體化原則。該原則要求不論以何種形式的投入——只要具有貨幣價(jià)值——都應(yīng)得到相應(yīng)的權(quán)益。該爭議房產(chǎn)中所有共住人的權(quán) 益實(shí)際上已經(jīng)轉(zhuǎn)化為購房的優(yōu)惠。王甲一家理應(yīng)與名義所有人李某一樣享有對該房屋的產(chǎn)權(quán)。如果認(rèn)為房產(chǎn)證上的所有人是獨(dú)有產(chǎn)權(quán)人的話，也是與房改的目的不相符合的。國家房改目的在于“緩解居民住房困難，不斷改善住房條件?！保ā赌暇┦凶》恐贫雀母飳?shí)施方案》（南京市人民政府 1992-6-14）），相關(guān)的表述在《南京市住房制度改革實(shí)施方案》、《南京市進(jìn)一步深化住房制度改革的實(shí)施方案》、《南京市房改領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于調(diào)整 2000年度房改有關(guān)政策的通知》等文件中都有體現(xiàn)。若認(rèn)為以誰的名義登記就屬于誰所獨(dú)有，則可能出現(xiàn)名義登記人擅自出售而造成其他共同居住人實(shí)際的居住困難?！赌暇┦幸奄徆凶》可鲜谐鍪墼囆修k法》 中第七條也明確規(guī)定“出售后將形成新的住房困難的”公房不得出售。該爭議房產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為李某與王甲一家所共有，李某僅是所有人的一個代表。 第三：房改房產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于共同共有。 關(guān)于房改房的產(chǎn)權(quán)是按份共有還是共同共有一直存在爭議，個人以為，可以對比按份共有與共同共有來予以辨別。按份共有最大的特點(diǎn)在于按份共有人無條件地享有分割請求權(quán), 可提出共有關(guān)系廢止的請求, 將整個共有物進(jìn)行分割, 以形成單獨(dú)所有權(quán)。房屋作為家庭的一項(xiàng)重大財(cái)產(chǎn)，最主要的特性在于維持家庭的共同生活的需要。如果將房改的房產(chǎn)作為按份共有財(cái)產(chǎn)，則按份共有人可以隨時(shí)處置自己的應(yīng)有部分,如果家庭成員中一人將自己的應(yīng)有部分轉(zhuǎn)讓于家庭成員以外之人, 此人將與其他家庭成員一起居住在該已購公房中,對整個家庭的安定生活將造成極大的影響。這不但違反常理，也是與房改證詞以及相關(guān)法律相違背的。第一, 如前所述, 公有住房的銷售對象是家庭, 每一個家庭成員對購置公有住房均有貢獻(xiàn), 這就決定了購買公有住房后的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸家庭成員共有。在日常生活之中，每個成員共同對房產(chǎn)享有權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。第二，家庭購得房產(chǎn)之后的處分應(yīng)征得全體共住人的同意。正是由于將房改房作為共同共有財(cái)產(chǎn)，《南京市已購公有住房上市出售試行辦法》 中第七條明確規(guī)定“出售后將形成新的住房困難的”公房不得出售。 房改房在解決了很大部分困難民眾的住房問題的同時(shí)，也遺留了一些問題。這些問題的解決既需要考慮現(xiàn)在的法律法規(guī)，跟需要結(jié)合當(dāng)初的實(shí)際情況，以期做出公正合理的判決。 原問題：《以個人名義購買的房改房產(chǎn)權(quán)繼承糾紛如何解決》

  回復(fù)于 2022-12-04 03:21:05