律師回復(fù)

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  月幫助201720人

  買家李某與賣家張某通過(guò)某中介公司簽訂了房地產(chǎn)買賣三方居間協(xié)議，三方對(duì)于房屋的總價(jià)款、支付方式以及中介費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、承擔(dān)方式均作了明確的約定，即買賣雙方各自支付總房?jī)r(jià)款的1%中介費(fèi)傭金，在交易的履行過(guò)程中，該中介公司出具了一份《傭金確認(rèn)書》，要求李某簽字承諾，在交易過(guò)戶之前支付總房?jī)r(jià)款的2%中介費(fèi)傭金，在交易過(guò)戶完成之后。李某覺(jué)得自己不該支付這么多傭金，就找到律師咨詢，如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？現(xiàn)實(shí)中房屋中介公司在與買房人簽訂居間合同時(shí)，同時(shí)會(huì)要求買房人簽訂一份《傭金確認(rèn)書》?！秱蚪鸫_認(rèn)書》的內(nèi)容一般為：“買房人應(yīng)于簽字之日起給付中介公司傭金”。在法律上，居間合同中的“傭金”就是指“居間費(fèi)用”。簽訂《傭金確認(rèn)書》，表明買房人認(rèn)可中介公司已完成了居間合同中約定的所有居間義務(wù)。因?qū)Ψ筛拍畈皇煜?，且基于?duì)中介公司的一種信任，買房人一般沒(méi)有認(rèn)真考慮就簽字了。一旦日后賣房人出現(xiàn)違約，中介公司會(huì)以此為由，逃脫其應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。shhuang44ss最近的一些中介公司和房屋買賣當(dāng)事人之間的訴訟中，雙方在簽訂居間協(xié)議的同時(shí)，多在當(dāng)天同時(shí)簽訂一份《傭金確認(rèn)書》或其他形式的保證書。而此類“書”證上一般包含有中介公司的名稱、“書”的編號(hào)以及相應(yīng)的條款。這類保證性質(zhì)的“書”均為打印文本，且從內(nèi)容形式上判斷可以被認(rèn)定為格式文本。它有兩個(gè)特點(diǎn)：一、該類確認(rèn)書基本上都與居間協(xié)議同一天簽署；二、該類協(xié)議上基本包含賠償條款。本案來(lái)說(shuō)《關(guān)于規(guī)范上海市居住房屋買賣、租賃中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的通知》中規(guī)定：“經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在提供基本服務(wù)內(nèi)容，辦理完產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、戶口遷移等手續(xù)后，方可收取買賣中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)。”因此，中介要求在簽訂房地產(chǎn)買賣合同之時(shí)收取傭金，違反了該規(guī)定。《上海市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第七條“〈收費(fèi)管理形式〉規(guī)定：“房地產(chǎn)咨詢服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由中介機(jī)構(gòu)與委托方協(xié)商確定。房地產(chǎn)評(píng)估、經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行指導(dǎo)價(jià)。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)在規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)制定和調(diào)整實(shí)際的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)提供特殊優(yōu)質(zhì)服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)內(nèi)容的中介機(jī)構(gòu)，經(jīng)市價(jià)格主管部門按“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”原則審核同意，可以超過(guò)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。”根據(jù)該條規(guī)定，中介公司不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只能在規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)收費(fèi)。由于房屋買賣中介收費(fèi)實(shí)行的是指導(dǎo)價(jià)，《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》第三條規(guī)定：“指導(dǎo)價(jià)，是指依照本法規(guī)定，由價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格?！庇纱丝梢?jiàn)，中介公司與買賣雙方簽訂的三方居間協(xié)議，并不是完全意義上的合同自治，即是有限的意思自治，也就是說(shuō)，中介公司不可以借口，買賣雙方自愿支付高于指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的傭金，來(lái)規(guī)避國(guó)家規(guī)定，收取超過(guò)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的中介費(fèi)。但買方或賣方自愿承擔(dān)賣方或買方的中介費(fèi)，則不牽涉到中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，國(guó)家并不干預(yù)。因此，中介公司單方與買方或賣方簽署所謂的《傭金確認(rèn)書》，收取超出收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的中介費(fèi)傭金，屬于價(jià)格違法行為，應(yīng)當(dāng)退還多收的費(fèi)用。而中介公司與買賣雙方共同簽訂的《傭金確認(rèn)書》，只要收費(fèi)總額不超出總房?jī)r(jià)款的2%，屬于買賣雙方對(duì)中介費(fèi)傭金承擔(dān)方式的約定，但收費(fèi)總額超出總房?jī)r(jià)款的2%，則中介的收費(fèi)仍然屬于價(jià)格違法行為，理應(yīng)退還多收的中介費(fèi)傭金。即使與房屋中介之間簽訂了《傭金確認(rèn)書》，當(dāng)事人也應(yīng)該維護(hù)自己的合法權(quán)益。 原問(wèn)題：《房屋中介簽訂了《傭金確認(rèn)書》，還可以反悔嗎》

  回復(fù)于 2022-11-13 04:59:41