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  月幫助201720人

  本帖最后由 今天明天后天 于 2011-11-4 22:19 編輯 一、如何在簽購房合同中判斷購房風險 1.簽購房合同求開發(fā)商將取得房屋所有權證的確切、時間寫在合同中、如果到期不能取得房產(chǎn)證，則買方有權退房、或者逾期不能取得房產(chǎn)證，則按日、按一定比例支付違約金。 2.如果開發(fā)商同意在房屋竣工交付之日起兩年內能取得房屋所有權證并將其寫在合同中，則買方的風險可能會減少。如果開發(fā)商不同意兩年，而是房屋竣工交付之日起的三年內或四年內，則此項目風險太大，因為按照正常的合法的房地產(chǎn)開發(fā)程序，自房屋竣工交付之日起一年左右應該能夠取得房屋所有權證，最多不會超過兩年。如果超過兩年，則可能是開發(fā)商沒有足夠的資金交納全部土地出讓金，且后期也沒有能力交納，或者項目本身不合法，永遠也不可能取得房屋所有權證。 3.用公積金貸款或商業(yè)貸款是否成功來考查開發(fā)項目的風險性。簽購房合同在談合同時，要求開發(fā)商在合同中承諾“如果因開發(fā)商原因不能取得公積金貸款或商業(yè)貸款的則買方有權退房、退款”，因為銀行對公積金貸款審查較嚴格，要求開發(fā)商提供合法的“五證”。如果開發(fā)項目不合法，或者說缺少“五證”，銀行是不會貸款的。如果因為開發(fā)商原因商業(yè)貸款也不能取得，那就從側面證明了銀行也不看好這個項目，或者說銀行預先幫我們審查了這個項目已經(jīng)存在風險。 4.如果是預售項目，開發(fā)商拒不提供預售許可證的原件，則應在合同中注明開發(fā)商最遲應在一個月之內到房地產(chǎn)管理部門做好預售登記，否則買方有權退款、退房。如果開發(fā)商不答應此項約定，則可能該項目存在缺陷，可能是開發(fā)商并沒有完全取得該項目的預售許可，或者別的其他原因。 在簽購房合同談判中還可以從其他側面來了解整個項目的風險性，比如房屋質量，分攤面積，交工條件等?？偠灾?，購房者不能僅憑開發(fā)商的廣告或者售樓人員的口頭介紹就匆忙決定購買某一處房產(chǎn)，而應從法律、房地產(chǎn)專業(yè)知識和開發(fā)商的實力等多方面綜合分析決定是否購買某一房產(chǎn)。 二、如何在簽購房合同中避免后遺癥 為規(guī)范住宅消費市場，有關主管部門已實施了示范合同文本的推薦使用制度，但即使是這種比較規(guī)范的標準合同文本，在保障購房人知情權方面，仍不夠完整。以下這些問題在簽購房合同時千萬別忘了弄清楚： 1.所購房屋的建筑面積、套內建筑面積、土地分攤面積、套內房屋的層高、房屋分隔、朝向、房屋所在整幢房屋的有關情況、整個小區(qū)的布局和配套設施、車位數(shù)量以及車位租售情況。 2.所購房屋實測面積的測繪單位和測繪方法。 3.購房時房屋的建設進度和資金的落實情況。 4.購房人有權知道預付樓款是否確實被用于所購房屋的建設。 5.房產(chǎn)公司對房屋的建筑設計變更，應事先征得購房人的承認或確認，否則購房者有權退房。 6.購房人有權知道所購房屋質量驗收具體由誰負責，并在此前提下明確驗收人的責任和驗收不當所承擔的法律后果等。 7.簽購房合同設定房屋及各部位維修的最低保修年限及責任人。 8.房產(chǎn)公司應當告知購房人，房屋交付的標志是權利交付而不僅僅是實物交付。簽購房合同購房人有權知道房產(chǎn)公司辦出大、小產(chǎn)證的進程和期限，并據(jù)此設定雙方的權利義務以及房產(chǎn)公司不能按時辦妥房屋產(chǎn)權證應當承擔的相應法律責任。 原問題：《簽購房合同防風險》

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