律師回復(fù)

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  月幫助201720人

  李偉民律師 云南玉源律師事務(wù)所主任 讀者提問(wèn)： 我與宋某簽訂了一份房屋買賣合同，約定宋某將其一套在銀行按揭抵押的房屋以75萬(wàn)元賣給我。因簽訂合同時(shí)尚有20萬(wàn)元的抵押貸款未還清，合同中約定由宋某清償20萬(wàn)元銀行抵押貸款后再辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶登記手續(xù)。銀行知道買賣合同的情況后，說(shuō)他們不同意轉(zhuǎn)讓，我們簽訂的合同無(wú)效，對(duì)此我很擔(dān)心，請(qǐng)問(wèn)這種情況該怎么處理？ 律師解答： 根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條和《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定，除非經(jīng)抵押權(quán)人同意，用轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款清償債務(wù)，或者受讓抵押物的人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)以外，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。但上述法律的禁止性規(guī)定，是對(duì)實(shí)際轉(zhuǎn)讓行為的禁止，即登記抵押的房產(chǎn)不得實(shí)際轉(zhuǎn)讓、不得辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，而不是對(duì)當(dāng)事人簽訂上述登記抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的禁止性規(guī)定。就你提出的問(wèn)題而言，上述法律不是針對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。結(jié)合物權(quán)法第十五條和最高人民法院印發(fā)的《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》關(guān)于合同效力問(wèn)題的有關(guān)意見(jiàn)，你和宋某簽訂的房屋買賣合同是有效的，并非無(wú)效。至于糾紛的處理，提供以下意見(jiàn)供你參考：盡管合同有效，但在解除抵押之前，未經(jīng)抵押權(quán)人即銀行同意，房屋的所有權(quán)是不能實(shí)際變更過(guò)戶到你名下的，因此若你不想再買這房子，你已付了房款但宋某未清償銀行貸款解除抵押，你可以以抵押權(quán)未消除無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同，并由宋某賠償所造成的損失；如果你想買這房子，則可要求宋某盡快清償銀行債務(wù)消滅抵押權(quán)后辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。這兩種方式，你可先與宋某協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可提起訴訟。 編輯：劉燕 原問(wèn)題：《已設(shè)定抵押權(quán)的房屋買賣合同發(fā)生糾紛怎么辦？》

  回復(fù)于 2022-12-14 12:01:13