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  1、購(gòu)買(mǎi)商鋪前應(yīng)向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢(xún)所購(gòu)房屋的權(quán)屬狀況，包括是否抵押、是否受司法限制等情況。因?yàn)椋鶕?jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定：擔(dān)保債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以就拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償。若購(gòu)買(mǎi)了被設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)，購(gòu)房者的權(quán)益就得不到保障；而《城市房地產(chǎn)管理法》、《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定，受司法限制的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。 2、在簽合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)向房產(chǎn)商了解所購(gòu)房屋用途確實(shí)是商用，并在合同中注明，防止以商用房?jī)r(jià)格買(mǎi)了住宅房，必要時(shí)也可去房地產(chǎn)交易中心查詢(xún)房屋用途。 3、購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)商鋪，相當(dāng)一部分人看中的是房產(chǎn)商的承諾：售后包租、每年收益率百分之幾。有一點(diǎn)要注意的是，如果商鋪尚未竣工，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。所以上述承諾只能適用已竣工的商品房。 4、商品住宅已實(shí)行內(nèi)外銷(xiāo)房并軌，但商用物業(yè)仍有內(nèi)、外區(qū)別，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商鋪之前應(yīng)先問(wèn)清物業(yè)的性質(zhì)，以免簽了合同卻辦不出產(chǎn)證不過(guò)出的問(wèn)題一般很具體，只能找律師 或 大學(xué)法律援助中心另外物權(quán)法的出臺(tái)會(huì)有新的規(guī)定。由于產(chǎn)權(quán)商鋪投資涉及開(kāi)發(fā)商、客戶(hù)、經(jīng)營(yíng)公司等多方主體和買(mǎi)賣(mài)合同、租賃合同等多層法律關(guān)系，因此產(chǎn)權(quán)式的投資行為遠(yuǎn)比單純的房屋買(mǎi)賣(mài)行為復(fù)雜。產(chǎn)權(quán)式商鋪糾紛在民法中屬于“委托代理”產(chǎn)生的糾紛。開(kāi)發(fā)商把產(chǎn)權(quán)出讓給業(yè)主，業(yè)主委托開(kāi)發(fā)商進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主兩者就形成了委托代理的關(guān)系，開(kāi)發(fā)商是代理人即被委托人，業(yè)主是委托人。 民法中規(guī)定，代理人收取傭金只負(fù)責(zé)代理，但代理的結(jié)果好壞和代理人沒(méi)有直接關(guān)系，代理人不承擔(dān)代理后果。所以一旦出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不善的情況，開(kāi)發(fā)商也能夠逃避責(zé)任。 遲遲不來(lái)的租金讓高回報(bào)成空 案例 2003年10月，梁先生看到一則產(chǎn)權(quán)商鋪的廣告，廣告中承諾只要購(gòu)買(mǎi)了該項(xiàng)目的商鋪，開(kāi)發(fā)商保證每年返還10%的租金。受到高回報(bào)率的吸引，梁先生在該項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)了兩套產(chǎn)權(quán)商鋪（有全款支付和貸款支付），合同規(guī)定開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，每季度返租金，產(chǎn)權(quán)證在一年之內(nèi)辦好，最長(zhǎng)延三個(gè)月。 合同簽訂后，2004年1月、4月、7月的租金都按時(shí)打入了梁先生的賬戶(hù)，高額的回報(bào)讓他感到非常滿(mǎn)意。 不料，到了2004年9月底，開(kāi)發(fā)商來(lái)電通告，2004年三季度租金因資金問(wèn)題需要推遲支付，之后又書(shū)面通知業(yè)主，說(shuō)要推遲到12月15日發(fā)，而2004年四季度和2005年上半年的租金則統(tǒng)一到2005年6月底發(fā)放。梁先生為這些遲遲不來(lái)的租金感到非常頭痛，高額的商鋪月供也使得他倍感壓力。 案例1--如果項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏高警惕自付利息陷阱 許先生：我打算購(gòu)買(mǎi)一個(gè)產(chǎn)權(quán)商鋪，但這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格要比周邊的項(xiàng)目貴。售樓小姐說(shuō)這是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商已經(jīng)和紅星美凱龍公司簽了10年的合同，收入有保障。 我們?nèi)タ捶繒r(shí)，也已經(jīng)看到承租商在做內(nèi)部裝修?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商包租10年，每年返10%（稅前），租期滿(mǎn)后會(huì)按照戶(hù)型圖將鋪位分割好交給業(yè)主，請(qǐng)問(wèn)這種投資模式有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)？ 解答：10%的回報(bào)率相當(dāng)誘人，但要警惕開(kāi)發(fā)商是不是通過(guò)提高商鋪售價(jià)，已將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來(lái)了。舉例說(shuō)明，一個(gè)原本只值2萬(wàn)元/平方米的商鋪（可以和周邊的經(jīng)紀(jì)公司了解這個(gè)區(qū)域商鋪的平均銷(xiāo)售價(jià)格），開(kāi)發(fā)商將售價(jià)提高到4萬(wàn)元/平方米。 假設(shè)10年內(nèi)商鋪本身既不升值也不貶值，也不計(jì)算投資者的利息損失和各種稅費(fèi)，也就是說(shuō)，10年后，投資者雖然承租收益為100%（每年10%×10年），共收到租金4萬(wàn)元/平方米，但投資者如果此時(shí)將商鋪售出，只能賣(mài)到2萬(wàn)元/平方米，則在每平方米商鋪上的實(shí)際年收益也只有：（4萬(wàn)-2萬(wàn)）÷4萬(wàn)元÷10年=5%·年，這其實(shí)只比銀行存款高一點(diǎn)，遠(yuǎn)不及開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)的10%年收益率。 案例2--轉(zhuǎn)手經(jīng)營(yíng)易出風(fēng)險(xiǎn)慎簽委托經(jīng)營(yíng)合同 時(shí)女士：我上周去看了一個(gè)商鋪?lái)?xiàng)目，現(xiàn)在正猶豫要不要購(gòu)買(mǎi)。售樓小姐說(shuō)今后會(huì)有開(kāi)發(fā)商下屬的一個(gè)專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，而且這個(gè)經(jīng)營(yíng)公司可以和我簽訂《委托經(jīng)營(yíng)合同》，請(qǐng)問(wèn)有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)？ 解答：這里需要搞清楚一個(gè)法律概念，時(shí)女士與經(jīng)營(yíng)公司簽訂的合同是“委托合同”，這當(dāng)中隱含比較大的風(fēng)險(xiǎn)。舉例說(shuō)明，這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商把商鋪賣(mài)給業(yè)主后，只要他能夠按時(shí)交房，那么開(kāi)發(fā)商的責(zé)任就已經(jīng)履行完畢。由于是其下屬的一個(gè)經(jīng)營(yíng)公司和時(shí)女士簽訂的合同，而且是《委托經(jīng)營(yíng)合同》，即使到時(shí)候這個(gè)經(jīng)營(yíng)公司違約，無(wú)法達(dá)到合同承諾的高回報(bào)率，時(shí)女士也只有兩個(gè)選擇：要不就解除委托合同，另找經(jīng)營(yíng)者，要不就向法院提出訴訟，索要賠償。但如果這個(gè)經(jīng)營(yíng)公司資不抵債（這類(lèi)公司的注冊(cè)資本大多數(shù)額不高），最后只能是宣布公司破產(chǎn)，業(yè)主的損失還是要不回來(lái)。 建議時(shí)女士還是和開(kāi)發(fā)商（不是經(jīng)營(yíng)公司）簽訂一個(gè)租賃合同。將商鋪?zhàn)饨o開(kāi)發(fā)商，再由開(kāi)發(fā)商委托經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)，就算經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)得不好，開(kāi)發(fā)商在合同中承諾的租金，也必須如數(shù)返還給業(yè)主。 案例3--貸款購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)商鋪銀行放貸額度較低 張先生：購(gòu)買(mǎi)某處的產(chǎn)權(quán)商鋪，銀行最多只提供50%的按揭貸款，可后來(lái)發(fā)現(xiàn)銀行對(duì)底商的貸款可達(dá)到60%.既然產(chǎn)權(quán)商鋪的前景可觀(guān)，銀行為何不愿多放貸呢？ 解答：據(jù)了解，銀行之所以不愿意向產(chǎn)權(quán)商鋪提高放貸額度，主要是有以下幾個(gè)原因：首先，買(mǎi)產(chǎn)權(quán)商鋪和買(mǎi)底商門(mén)面截然不同。前者往往是在大商場(chǎng)分割出的一小間，不需要投資人自己經(jīng)營(yíng)，但是經(jīng)營(yíng)得好不好并不取決于地段，完全取決于商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)不可控；后者是沿街店面，風(fēng)險(xiǎn)可控性較強(qiáng)。其次，貸款人購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)商鋪，是整體建筑不可拆分的一部分，即使抵押給銀行，將來(lái)銀行在業(yè)主不能還貸時(shí)很難對(duì)其實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)。此外，產(chǎn)權(quán)式商鋪屬于風(fēng)險(xiǎn)較高的投資，其中暗藏的危機(jī)主要集中在“商鋪賣(mài)出去后的經(jīng)營(yíng)管理上”，所以銀行在對(duì)產(chǎn)權(quán)商鋪提供貸款時(shí)相對(duì)保守。 原問(wèn)題：《有誰(shuí)真得懂法律嗎？幫幫忙》

  回復(fù)于 2022-10-28 14:51:06