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  1、購買商鋪前應向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢所購房屋的權屬狀況，包括是否抵押、是否受司法限制等情況。因為，根據(jù)《擔保法》的規(guī)定：擔保債務履行期屆滿抵押權人未受清償?shù)?，可以就拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償。若購買了被設定抵押權的房產(chǎn)，購房者的權益就得不到保障；而《城市房地產(chǎn)管理法》、《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定，受司法限制的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。 2、在簽合同時，購房者應向房產(chǎn)商了解所購房屋用途確實是商用，并在合同中注明，防止以商用房價格買了住宅房，必要時也可去房地產(chǎn)交易中心查詢房屋用途。 3、購房者購買商鋪，相當一部分人看中的是房產(chǎn)商的承諾：售后包租、每年收益率百分之幾。有一點要注意的是，如果商鋪尚未竣工，根據(jù)建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。所以上述承諾只能適用已竣工的商品房。 4、商品住宅已實行內(nèi)外銷房并軌，但商用物業(yè)仍有內(nèi)、外區(qū)別，購房者在購買商鋪之前應先問清物業(yè)的性質(zhì)，以免簽了合同卻辦不出產(chǎn)證不過出的問題一般很具體，只能找律師 或 大學法律援助中心另外物權法的出臺會有新的規(guī)定。由于產(chǎn)權商鋪投資涉及開發(fā)商、客戶、經(jīng)營公司等多方主體和買賣合同、租賃合同等多層法律關系，因此產(chǎn)權式的投資行為遠比單純的房屋買賣行為復雜。產(chǎn)權式商鋪糾紛在民法中屬于“委托代理”產(chǎn)生的糾紛。開發(fā)商把產(chǎn)權出讓給業(yè)主，業(yè)主委托開發(fā)商進行經(jīng)營和管理，開發(fā)商和業(yè)主兩者就形成了委托代理的關系，開發(fā)商是代理人即被委托人，業(yè)主是委托人。 民法中規(guī)定，代理人收取傭金只負責代理，但代理的結(jié)果好壞和代理人沒有直接關系，代理人不承擔代理后果。所以一旦出現(xiàn)經(jīng)營不善的情況，開發(fā)商也能夠逃避責任。 遲遲不來的租金讓高回報成空 案例 2003年10月，梁先生看到一則產(chǎn)權商鋪的廣告，廣告中承諾只要購買了該項目的商鋪，開發(fā)商保證每年返還10%的租金。受到高回報率的吸引，梁先生在該項目購買了兩套產(chǎn)權商鋪（有全款支付和貸款支付），合同規(guī)定開發(fā)商負責經(jīng)營，每季度返租金，產(chǎn)權證在一年之內(nèi)辦好，最長延三個月。 合同簽訂后，2004年1月、4月、7月的租金都按時打入了梁先生的賬戶，高額的回報讓他感到非常滿意。 不料，到了2004年9月底，開發(fā)商來電通告，2004年三季度租金因資金問題需要推遲支付，之后又書面通知業(yè)主，說要推遲到12月15日發(fā)，而2004年四季度和2005年上半年的租金則統(tǒng)一到2005年6月底發(fā)放。梁先生為這些遲遲不來的租金感到非常頭痛，高額的商鋪月供也使得他倍感壓力。 案例1--如果項目價格偏高警惕自付利息陷阱 許先生：我打算購買一個產(chǎn)權商鋪，但這個項目的價格要比周邊的項目貴。售樓小姐說這是因為開發(fā)商已經(jīng)和紅星美凱龍公司簽了10年的合同，收入有保障。 我們?nèi)タ捶繒r，也已經(jīng)看到承租商在做內(nèi)部裝修?，F(xiàn)在開發(fā)商包租10年，每年返10%（稅前），租期滿后會按照戶型圖將鋪位分割好交給業(yè)主，請問這種投資模式有沒有風險？ 解答：10%的回報率相當誘人，但要警惕開發(fā)商是不是通過提高商鋪售價，已將今后要付給投資者的利息預提出來了。舉例說明，一個原本只值2萬元/平方米的商鋪（可以和周邊的經(jīng)紀公司了解這個區(qū)域商鋪的平均銷售價格），開發(fā)商將售價提高到4萬元/平方米。 假設10年內(nèi)商鋪本身既不升值也不貶值，也不計算投資者的利息損失和各種稅費，也就是說，10年后，投資者雖然承租收益為100%（每年10%×10年），共收到租金4萬元/平方米，但投資者如果此時將商鋪售出，只能賣到2萬元/平方米，則在每平方米商鋪上的實際年收益也只有：（4萬-2萬）÷4萬元÷10年=5%·年，這其實只比銀行存款高一點，遠不及開發(fā)商宣稱的10%年收益率。 案例2--轉(zhuǎn)手經(jīng)營易出風險慎簽委托經(jīng)營合同 時女士：我上周去看了一個商鋪項目，現(xiàn)在正猶豫要不要購買。售樓小姐說今后會有開發(fā)商下屬的一個專業(yè)的經(jīng)營公司進行統(tǒng)一經(jīng)營，而且這個經(jīng)營公司可以和我簽訂《委托經(jīng)營合同》，請問有沒有風險？ 解答：這里需要搞清楚一個法律概念，時女士與經(jīng)營公司簽訂的合同是“委托合同”，這當中隱含比較大的風險。舉例說明，這個項目的開發(fā)商把商鋪賣給業(yè)主后，只要他能夠按時交房，那么開發(fā)商的責任就已經(jīng)履行完畢。由于是其下屬的一個經(jīng)營公司和時女士簽訂的合同，而且是《委托經(jīng)營合同》，即使到時候這個經(jīng)營公司違約，無法達到合同承諾的高回報率，時女士也只有兩個選擇：要不就解除委托合同，另找經(jīng)營者，要不就向法院提出訴訟，索要賠償。但如果這個經(jīng)營公司資不抵債（這類公司的注冊資本大多數(shù)額不高），最后只能是宣布公司破產(chǎn)，業(yè)主的損失還是要不回來。 建議時女士還是和開發(fā)商（不是經(jīng)營公司）簽訂一個租賃合同。將商鋪租給開發(fā)商，再由開發(fā)商委托經(jīng)營公司經(jīng)營，就算經(jīng)營公司經(jīng)營得不好，開發(fā)商在合同中承諾的租金，也必須如數(shù)返還給業(yè)主。 案例3--貸款購買產(chǎn)權商鋪銀行放貸額度較低 張先生：購買某處的產(chǎn)權商鋪，銀行最多只提供50%的按揭貸款，可后來發(fā)現(xiàn)銀行對底商的貸款可達到60%.既然產(chǎn)權商鋪的前景可觀，銀行為何不愿多放貸呢？ 解答：據(jù)了解，銀行之所以不愿意向產(chǎn)權商鋪提高放貸額度，主要是有以下幾個原因：首先，買產(chǎn)權商鋪和買底商門面截然不同。前者往往是在大商場分割出的一小間，不需要投資人自己經(jīng)營，但是經(jīng)營得好不好并不取決于地段，完全取決于商場的經(jīng)營，風險不可控；后者是沿街店面，風險可控性較強。其次，貸款人購買的產(chǎn)權商鋪，是整體建筑不可拆分的一部分，即使抵押給銀行，將來銀行在業(yè)主不能還貸時很難對其實現(xiàn)變現(xiàn)。此外，產(chǎn)權式商鋪屬于風險較高的投資，其中暗藏的危機主要集中在“商鋪賣出去后的經(jīng)營管理上”，所以銀行在對產(chǎn)權商鋪提供貸款時相對保守。 原問題：《有誰真得懂法律嗎？幫幫忙》

  回復于 2022-10-28 14:51:06