律師回復(fù)

• 
  智能法律助手

  月幫助201720人

  破解及預(yù)防虛假租約的兩個(gè)方面：1.程序方面“買賣不破租賃”原則適用的是在抵押或查封前，真實(shí)有效的租賃合同。因此，在執(zhí)行過(guò)程中，如果遇到被拍賣房產(chǎn)附帶不符合上述條件的租約，申請(qǐng)執(zhí)行人可以向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議，由執(zhí)行法院進(jìn)行審查。實(shí)踐中，有的房產(chǎn)在拍賣時(shí)案外人以租賃關(guān)系為由提出執(zhí)行異議，或者被拍賣房產(chǎn)被買受人競(jìng)買后進(jìn)**屋交接時(shí)，案外人突然以長(zhǎng)期租約為由，阻擾房屋交接。此時(shí)法院可通過(guò)聽(tīng)證審查形式，通過(guò)證據(jù)比對(duì)、實(shí)地走訪、口頭詢問(wèn)、筆跡鑒定等方式，對(duì)提出租賃異議的案件事實(shí)進(jìn)行了全面的調(diào)查。若發(fā)現(xiàn)租賃合同系偽造，被執(zhí)行人與案外人惡意串通虛構(gòu)租賃關(guān)系，法院可對(duì)妨礙執(zhí)行、拒不悔改、情節(jié)惡劣的被執(zhí)行人和案外人采取罰款、拘留等處罰措施，情節(jié)嚴(yán)重的，將依法追究刑事責(zé)任。2.實(shí)體方面（1）被拍賣房產(chǎn)大多涉及到銀行抵押，而法律規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。因此銀行或者其他債權(quán)人在設(shè)立抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行全面審查，對(duì)于沒(méi)有存在租賃關(guān)系的，應(yīng)在抵押合同中明確。同時(shí)，可以到抵押財(cái)產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)制作現(xiàn)場(chǎng)照片、筆錄等材料，固定抵押財(cái)產(chǎn)未租賃的原始證據(jù)。最后，可以不定期的考察抵押財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)，制作原始證據(jù)。這些，都是防止及對(duì)抗長(zhǎng)期租約的有效方法。（2）被拍賣房產(chǎn)在拍賣過(guò)程中或者拍賣后，對(duì)被執(zhí)行人和案外人提出的租賃關(guān)系，法院也應(yīng)當(dāng)對(duì)執(zhí)行標(biāo)的的租賃情況進(jìn)行審查，例如被執(zhí)**產(chǎn)的實(shí)際使用情況、是否進(jìn)行租賃合同備案、是否有租金支付、租金支付方式是否合理等，將“明顯低于市場(chǎng)價(jià)格”與“違背生活常理”作為“不合理租約”的實(shí)體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。為防止被執(zhí)行人和案外人串通倒簽租賃合同，申請(qǐng)執(zhí)行人或競(jìng)買人還可以對(duì)該合同申請(qǐng)筆跡形成時(shí)間鑒定。 原問(wèn)題：《如何破解被拍賣房產(chǎn)的虛假租約》

  回復(fù)于 2022-09-27 17:01:11