律師回復(fù)

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  審理此類案件存在兩個問題：一是程序問題，即房屋買受人未對查封的房屋向執(zhí)行法院提出異議，能否逕行提起民事訴訟？二是實體問題，即未辦理過戶登記的房屋，法院能否進行確權(quán)？關(guān)于程序問題，實踐中存在兩種觀點。一種觀點認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》（試行）關(guān)于對案外人異議處理的相關(guān)規(guī)定，買受人應(yīng)先向執(zhí)行法院提出異議，對執(zhí)行法院的處理不服，可另行提起民事訴訟。買受人未經(jīng)執(zhí)行異議這一前置程序直接提起民事訴訟的，法院應(yīng)駁回其起訴。另一種觀點認(rèn)為，法律并未明文規(guī)定執(zhí)行異議是提起民事訴訟的前置程序，買受人直接提起民事訴訟并無不當(dāng)。關(guān)于實體問題，實踐中也存在兩種觀點。一種觀點認(rèn)為，法院不應(yīng)予以確權(quán)，因為《物權(quán)法》明確規(guī)定登記才產(chǎn)生房屋所有權(quán)變更的效力，房屋買賣合同有效僅產(chǎn)生債權(quán)效力，不能產(chǎn)生物權(quán)變動的效力。另一種觀點認(rèn)為，《物權(quán)法》已規(guī)定人民法院作出的裁判文書也是物權(quán)變動的依據(jù)之一，從充分保護買受人利益的角度出發(fā)，法院應(yīng)當(dāng)予以確權(quán)。我們認(rèn)為，對上述程序問題，由于法律并沒有對當(dāng)事人的此項訴權(quán)作明確限制，從最大程度保障當(dāng)事人訴訟權(quán)利的角度出發(fā)，應(yīng)允許買受人直接提起民事訴訟。對實體問題，雖然我國物權(quán)法對不動產(chǎn)物權(quán)變動采取登記要件主義，買方未辦理不動產(chǎn)物權(quán)登記的，尚未取得物權(quán)，但最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》等17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”可見，該條規(guī)定實則對物權(quán)公示公信原則作了例外性規(guī)定。在此種情形下，應(yīng)保護善意第三人的利益，雖然善意第三人尚未取得物權(quán)，但在執(zhí)行程序中“人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”該不動產(chǎn)，在執(zhí)行異議之訴中，法院可支持善意第三人的訴請，將不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬確定給他，且停止對該標(biāo)的的執(zhí)行。 原問題：《最高法明確如何解決不動產(chǎn)登記與確權(quán)爭議》

  回復(fù)于 2022-12-04 17:20:56