律師回復(fù)

• 
  智能法律助手

  月幫助201720人

  不少購買法拍房的投資者都知道，帶有租約的房屋不好處理，尤其是惡意的長期租約。前業(yè)主（被執(zhí)行人）把房屋出租長達10、20年，而依據(jù)“買賣不破租賃”的原則，就算競買人拍下了房子拿到了房本，也得遵循租賃契約。所謂“買賣不破租賃”原則，簡單來說就是標的物雖然已經(jīng)買賣而移轉(zhuǎn)了所有權(quán)，但它所存在的租賃契約也一并移轉(zhuǎn)給了新的所有權(quán)人。之所以會有這個法律原則的存在，主要因為在法律優(yōu)先預(yù)設(shè)了租客在經(jīng)濟上的弱勢地位，為了保障租客不會因為房子被房東隨便處分而喪失使用房子的權(quán)利。但這一原則并適用于所有的買賣交易形態(tài)，還得依照買賣契約與租賃契約簽訂的時間，判定哪一個更需要保護而確定。案例：甲租了一套寫字樓，租期為十年，但用到第三年，法院告知房屋將被拍賣，最終房屋被新的競買人拍下。競買人要求甲退房，或者漲價后重新簽合同。甲依據(jù)“買賣不破租賃”原則提出抗辯，但沒有得到法院支持。所以，當(dāng)租賃權(quán)和抵押權(quán)并存時，原則上依照兩項權(quán)利設(shè)定的先后順序確定，成立在前的權(quán)利可以對抗成立在后的權(quán)利。具體來說，“買賣不破租賃”的例外情況大致存在以下三種：1、先抵押后租賃，且抵押權(quán)已經(jīng)登記的房屋，不適用該原則。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋明確規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)?！?、先查封后租賃的房屋，不能適用該原則。查封包括財產(chǎn)保全過程中的查封和強制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)，房屋被查封后，其所有人或使用權(quán)人喪失了對房屋的處分權(quán)。因此，其所有人在被查封的房屋上設(shè)定的租賃權(quán)應(yīng)當(dāng)無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》也明確規(guī)定：房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能適用“買賣不破租賃”原則。3、屬于破產(chǎn)財產(chǎn)的房屋，不適用該原則。企業(yè)破產(chǎn)程序是由《企業(yè)破產(chǎn)法》這一特別法調(diào)整的，租賃合同在破產(chǎn)程序中是否可以繼續(xù)履行，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)破產(chǎn)法的規(guī)定處理。而破產(chǎn)程序的特點之一，就是可以使未到期的債權(quán)視為已到期，也就是使未到期的租賃合同視為已到期的合同。因此，租賃合同在破產(chǎn)程序中，存在終止履行的可能。由此判斷，如果破產(chǎn)財產(chǎn)變更所有權(quán)人，則更不能適用“買賣不破租賃”原則。“買賣不破租賃”原本是為了保障租客的合法權(quán)益，但卻被許多法拍房的原業(yè)主和租客濫用，導(dǎo)致買受人的權(quán)益受損。因此在購買法拍房時，要提前做好調(diào)查工作，選擇適合的標的物出價競拍。如果房屋有租約，新業(yè)主想要收回房產(chǎn)時，可以跟租客協(xié)商，雙方解除租賃合同或通過法律訴訟的方式解決。 原問題：《法拍房里住有租戶且有租賃協(xié)議，如果是短期的，是等著協(xié)議到期搬出去嗎？如果是長期的怎么辦？》

  回復(fù)于 2022-12-06 04:57:30