律師回復(fù)

• 
  智能法律助手

  月幫助201720人

  你好，為你解答，望采納！根據(jù)2010年頒布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》規(guī)定，“實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”；即國(guó)務(wù)院明確規(guī)定了購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)需交付一定比例的首付款，此為國(guó)家對(duì)于購(gòu)房首付款、限貸的政策性規(guī)定。 而在法律實(shí)務(wù)中，由開(kāi)發(fā)商墊付首付款是否有一定的依據(jù)呢？實(shí)際上，墊付并非法律概念，法律上有借款合同、指示交付或債務(wù)承擔(dān)等概念。墊付，根據(jù)文義解釋，一般是為他人向第三方墊付，沒(méi)有債權(quán)人為債務(wù)人向自己墊付之說(shuō)。而開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者的墊付可能涉及三種類型的法律關(guān)系：①借款合同，即開(kāi)發(fā)商借款給購(gòu)房者、購(gòu)房者再將借款交給開(kāi)發(fā)商；②第三人代為履行，即開(kāi)發(fā)商作為第三人根據(jù)購(gòu)房者的指示將款項(xiàng)交付給自己，代購(gòu)房者履行債務(wù)；③債務(wù)承擔(dān)，即開(kāi)發(fā)商作為第三方為購(gòu)房者承擔(dān)購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商的債務(wù)。 首先，對(duì)于借款合同，因開(kāi)發(fā)商即是房地產(chǎn)買賣法律關(guān)系中的債權(quán)人，同時(shí)又向購(gòu)房者借出部分首付，借出的款項(xiàng)又需要給開(kāi)發(fā)商自己，因此，開(kāi)發(fā)商名義上墊付首付，但實(shí)際上并未墊付。 因借款法律行為系實(shí)踐性法律行為，需要實(shí)際交付借款才會(huì)產(chǎn)生借款合同生效的法律后果，因此，為實(shí)際交付借款的，借款行為并未生效。開(kāi)發(fā)商所享有的債權(quán)，本質(zhì)上還是房地產(chǎn)買賣合同所確立的債權(quán)。并不存在一個(gè)真實(shí)、有效的借款法律關(guān)系，也不存在所謂的墊付。其次，開(kāi)發(fā)商根據(jù)購(gòu)房者的指示將款項(xiàng)交付給自己，開(kāi)發(fā)商不屬于第三方，很明顯不屬于第三人代為履行的情形，不會(huì)產(chǎn)生實(shí)際履行的法律效力。換句話說(shuō)，即實(shí)際上此時(shí)也不存在墊付，購(gòu)房者沒(méi)有付足首付。 再次，債務(wù)承擔(dān)，是指在不改變合同的前提下，債權(quán)人、債務(wù)人通過(guò)與第三人訂立轉(zhuǎn)讓債務(wù)的協(xié)議，將債務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人承擔(dān)的法律現(xiàn)象。即必須存在一個(gè)獨(dú)立于債權(quán)人、債務(wù)人之外的第三人，而開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者承擔(dān)購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商的債務(wù)時(shí)，并沒(méi)有一個(gè)獨(dú)立的第三人存在，因此也不構(gòu)成債務(wù)承擔(dān)，不產(chǎn)生債務(wù)承擔(dān)的法律效力。此時(shí)，所謂的墊付不成立，購(gòu)房者仍然沒(méi)有付足首付。 因此，開(kāi)發(fā)商所謂的“墊付”僅僅是開(kāi)發(fā)商以“墊付”之名義，讓購(gòu)房者先達(dá)到辦理銀行按揭貸款的條件，出具一份虛假的首付款足額交納證明，進(jìn)一步辦妥銀行貸款，以達(dá)到資金回籠的目的。而首付實(shí)際上并未依照國(guó)務(wù)院對(duì)于首付比例和限貸的規(guī)定付足。換句話說(shuō)，開(kāi)發(fā)商是以一種在法律上并不成立的“墊付”托辭，先與購(gòu)房者簽訂房地產(chǎn)買賣合同，而實(shí)際上卻規(guī)避了國(guó)務(wù)院規(guī)定的首付比例和限貸政策。 這種行為極有可能被司法機(jī)關(guān)認(rèn)定為“以合法形式掩蓋非法目的的無(wú)效行為”，而一旦認(rèn)定為無(wú)效的，則合同自始無(wú)效，法律后果是開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款、購(gòu)房者退房。從銀行的角度來(lái)看，這種行為還可能被認(rèn)定為“惡意串通損害第三人利益的無(wú)效行為”。在購(gòu)房者辦理按揭貸款的過(guò)程中，因需要開(kāi)發(fā)商出具購(gòu)房者已付清全部首付款的證明，但由于開(kāi)發(fā)商“墊付”的因素，購(gòu)房者的首付款實(shí)際并未付清。如后期購(gòu)房者未能按期償付按揭貸款，銀行除按照一般的程序拍賣抵押物外，還可以起訴開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)發(fā)商因開(kāi)具虛假證明而承擔(dān)連帶清償責(zé)任 原問(wèn)題：《開(kāi)發(fā)商墊資付首付款違規(guī)依據(jù)》

  回復(fù)于 2022-12-07 19:49:47