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  蘇州二手房交易糾紛猛增 ，無論是年初的房價一路飆升，還是近期的市場一片觀望，伴隨著房價的起起落落，二手房交易糾紛也越來越多。如何防范和規(guī)避容易產(chǎn)生糾紛的問題?記者為此走訪了多家中介和法律機(jī)構(gòu)。 落戶糾紛 買了學(xué)區(qū)房卻進(jìn)不了名校 案例：在本市某機(jī)關(guān)工作的李女士，去年7月為了兒子的入學(xué)，購買了一套星海學(xué)區(qū)的二手房。李女士計算過，因?yàn)樗潜镜厝?，只要?月前將戶口遷入，就不會影響小孩上學(xué)。為了保險起見，李女士還在合同中特意留了心眼，注明“甲方需在2009年8月20日前將戶口遷走，否則支付違約金10000元?！边@樣一來，李女士覺得可以高枕無憂了，于是沒等對方將戶口遷出，她就付清了所有款項(xiàng)。 然而，當(dāng)所有手續(xù)辦完后，賣房人卻遲遲沒將戶口遷出，導(dǎo)致李女士無法辦理戶口遷移，最后在多方調(diào)解下，賣房人賠償了10000元的違約金，但李女士讓孩子上名校的愿望卻因此泡了湯。 “類似這樣的戶口糾紛很常見”，我愛我家湖東店的王季晴告訴記者，“特別是在名校學(xué)區(qū)的二手房交易中更為突出。” 尚韜律師事務(wù)所的顧海嘯律師認(rèn)為，落戶問題之所以容易產(chǎn)生糾紛，與目前的戶籍制度有關(guān)。“按規(guī)定，戶口遷出必須要有一個遷入地，公安機(jī)關(guān)也無權(quán)強(qiáng)行遷走原戶主的戶籍，只能雙方協(xié)商，等原戶主有地方遷戶口了，新住戶才能遷入?！?此外，目前并沒有相關(guān)法律條文明確規(guī)定房主賣房后必須將戶口遷出，所以落戶的主動權(quán)完全被賣方所掌控?！斑@在我們業(yè)內(nèi)是一個無法解決的‘癌癥’，除非合同上詳細(xì)寫清楚，否則法律也無法支持。” 如何規(guī)避落戶風(fēng)險，業(yè)內(nèi)人士建議，首先，在申請過戶登記前，買方可以在轄區(qū)派出所調(diào)查核實(shí)賣方的戶口信息，了解是否還存在別的戶口。其次，在合同中對原戶口的遷出期限、地點(diǎn)要做出詳細(xì)約定，最好能以房屋交接之日為最后期限。第三，要約定違約責(zé)任，并寫明強(qiáng)遷條款。每逾期一日按照總房價的萬分之五等作為補(bǔ)償，如果超過一定的期限，買方有權(quán)通過法律手段要求對方戶口強(qiáng)制遷出，并要求賣家提供可以接受其戶籍遷入的住房地址以及相關(guān)證明。 貸款糾紛 政策調(diào)整不屬于“不可抗力” 案例：今年4月中旬，在某外企工作的陳先生在中介處掛牌出售自己高新區(qū) (論壇 新聞)一套房產(chǎn)。一周后，中介帶著對中年夫婦來看房，商談最終價格時，陳先生覺得買房人很有誠意，便收下30000元定金，約定兩周內(nèi)付首付。 然而，等約定的期限到期時，對方卻告知陳先生，由于這是夫婦倆的第二套房，新政后首付款提高到50%，實(shí)在沒有能力購買，要求解約，退還定金。陳先生要求對方按合同賠付房款的20%即30萬元的違約金，但對方卻堅持國家政策是“不可抗力”，一分錢都不肯賠，雙方至今都沒有達(dá)成共識。 “去年房價一路往上，不少買房人都想方設(shè)法防止賣家違約，臨時抬價。今年新政出來了，現(xiàn)在出現(xiàn)買家因?yàn)楦杏X買貴了而違約?！痹Ｅd房產(chǎn)相城店的劉海濤說。記者從幾家中介了解到，在近期出現(xiàn)的二手房違約案例中，以“政策調(diào)整，首付提高”為理由的占到80%。 對此，顧海嘯律師認(rèn)為，新政并不屬于“不可抗力”，想以這個理由不承擔(dān)責(zé)任“全身而退”不太可能。“不可抗力主要指地震、戰(zhàn)爭等因素，政策調(diào)整所造成首付比例調(diào)高屬于商業(yè)風(fēng)險，買方應(yīng)該適當(dāng)承擔(dān)賣方的損失?！?“但是，法律上對這種特殊情況也留有‘出口’”，顧律師告訴記者一個專業(yè)名詞——“情勢變更”，他認(rèn)為，政策調(diào)整就屬于這一范疇?！百u方應(yīng)該有一定寬容，過高的違約賠償不被法律支持，現(xiàn)在一般裁定的違約金是損失的1.3倍?！?我愛我家的王季晴也告訴記者，今年碰到過好幾起類似糾紛，房東基本上都能體諒政策的非人為性，全額或部分退還定金，訴之法律的情況很少見。 此外，因提供假材料(包括假的收入或社保證明等)或者因“黑戶”而產(chǎn)生的貸款問題，責(zé)任須由買方自己承擔(dān)。王季晴提醒購房者，在簽訂二手房合同之前，最好去銀行查一下自己的信用檔案，避免因信用卡等原因被劃入“黑戶”自己還不知情。 原問題：《蘇州二手房交易糾紛猛增 小心別吃“啞巴虧”》

  回復(fù)于 2022-12-07 21:38:47