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  ［案情簡(jiǎn)介］吳女士購(gòu)買了一處二手房，入住后不久發(fā)現(xiàn)房屋墻壁、吊頂發(fā)生大面積剝落，經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)是消防管道漏水所致。在物業(yè)公司檢查過(guò)程中，吳女士得知，該房屋位于消防管道旁，消防水管由于壓力設(shè)計(jì)問(wèn)題時(shí)常發(fā)生漏水，先前房主賀先生曾多次遇到此類問(wèn)題。吳女士就賠償問(wèn)題與房屋開發(fā)商協(xié)商未果，便將賀先生訴至法院，稱賀先生在賣房時(shí)故意隱瞞了房屋容易被漏水侵蝕的真實(shí)信息，要求其按照合同的約定承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。法院最終判定，賀先生先行賠付吳女士相關(guān)損失后，可向房屋開發(fā)商主張賠償責(zé)任。 陳旭委員認(rèn)為，賣房人違背誠(chéng)實(shí)信用，隱瞞房屋質(zhì)量問(wèn)題、居住環(huán)境問(wèn)題或者偽造房屋有關(guān)文件資料等，買房人事后發(fā)現(xiàn)的，都可以依據(jù)合同法等法律的規(guī)定，向賣房人主張違約責(zé)任。 《合同法》第四十二條規(guī)定，當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 不過(guò)需要注意的是，如果賣方已就房屋質(zhì)量的問(wèn)題明確告知買方的，賣方不承擔(dān)責(zé)任。如果房屋的隱蔽瑕疵如并非賣方在裝潢、使用過(guò)程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒(méi)有證據(jù)證明賣方對(duì)此是知曉的，賣方也不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但買方可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。 一些買房人在入住房屋后，發(fā)現(xiàn)房屋存在被隱瞞的質(zhì)量瑕疵，便請(qǐng)求法院撤銷房屋買賣合同，要求賣房人返還房款。那么，賣房人隱瞞事實(shí)是否導(dǎo)致合同必然被確認(rèn)無(wú)效或是被撤銷、解除呢？這需要根據(jù)具體情況由法院最終確認(rèn)。 陳旭委員表示，在現(xiàn)實(shí)生活中，法院在判決賣房人與買房人簽訂的合同解除，通常是因?yàn)橘u房人隱瞞的事實(shí)已經(jīng)關(guān)系到買房人訂立合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，或因房屋質(zhì)量問(wèn)題根本不適宜居住。因此，如果沒(méi)有達(dá)到法定解除條件或房屋質(zhì)量足以威脅居住安全的情況下，法院不會(huì)因隱瞞事實(shí)而支持買房人退房的訴訟請(qǐng)求。 此外，段永強(qiáng)律師提醒，買房人在二手房交易中還不可忽視“戶口問(wèn)題”。他介紹了他代理的一個(gè)案例：程先生購(gòu)買了一套老式公房，取得產(chǎn)權(quán)證之后，程先生按約定支付了全部房款。數(shù)日后想要遷入戶口才發(fā)現(xiàn)自己所購(gòu)買的房屋中有其他人的戶口，質(zhì)問(wèn)賣房人才得知是賣房人購(gòu)買此房屋時(shí)上家所留下的戶口，賣房人表示自己無(wú)能為力，聯(lián)系不到自己的上家。程先生找到房產(chǎn)所在地派出所，派出所表示該戶口沒(méi)有遷入地不能辦理遷出。至今為止，程先生的問(wèn)題仍未能得到解決。 段永強(qiáng)律師介紹說(shuō)，目前涉及戶籍管理問(wèn)題解決起來(lái)比較復(fù)雜，對(duì)于買房人而言，為了避免風(fēng)險(xiǎn)，最好的辦法就是在房屋買賣合同簽訂之前，就能充分了解該房屋的戶籍情況，當(dāng)然為防萬(wàn)一，也可在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責(zé)任，要求未按照約定遷移戶口的賣房人承擔(dān)違約賠償責(zé)任，直至解除合同，也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。否則，沒(méi)有相關(guān)的具體約定，因很難計(jì)算戶口不能遷移所帶來(lái)的損失，也將會(huì)給訴訟帶來(lái)更多的麻煩，所以在目前情況下，上述預(yù)防措施是很必要的。 原問(wèn)題：《二手房交易寶典:賣房人隱瞞房屋實(shí)情要承擔(dān)何種責(zé)任》

  回復(fù)于 2022-12-09 02:08:40