律師回復(fù)

• 
  智能法律助手

  月幫助201720人

  首先，了解按揭所購(gòu)房產(chǎn)是否辦理抵押登記。根據(jù)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押必須辦理抵押登記，而購(gòu)房人一般購(gòu)買(mǎi)的都是期房，在辦理購(gòu)房和按揭時(shí)，尚未取得房產(chǎn)證，無(wú)法辦理抵押登記，因此目前個(gè)人購(gòu)房貸款一般都采取階段性擔(dān)保加抵押貸款的形式，即在抵押的房產(chǎn)辦理抵押登記前，由開(kāi)發(fā)商為貸款人（購(gòu)房人）提供擔(dān)保，待抵押登記辦理完畢后，開(kāi)發(fā)商擔(dān)保終止，購(gòu)房人以所購(gòu)房產(chǎn)作為抵押物。如果房產(chǎn)抵押尚未辦理，賣(mài)家則首先要與開(kāi)發(fā)商（擔(dān)保人）進(jìn)行協(xié)商，由開(kāi)發(fā)商為受讓方提供新的擔(dān)保，同時(shí)要與貸款銀行協(xié)商，否則開(kāi)發(fā)商將免除擔(dān)保責(zé)任，而貸款銀行也會(huì)因此而拒絕提前終止貸款合同，除非您先行償還全部貸款。　　如果所購(gòu)房產(chǎn)已經(jīng)辦理了抵押登記，賣(mài)家則無(wú)需與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，但必須取得貸款銀行的同意，并且要告知受讓人該房產(chǎn)已經(jīng)抵押，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。其次，轉(zhuǎn)按揭銀行多數(shù)不受理房貸轉(zhuǎn)按揭是指在個(gè)人住房貸款還款期內(nèi)，借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購(gòu)買(mǎi)人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款，即仍處在按揭中的房屋進(jìn)行再次買(mǎi)賣(mài)，該房屋的買(mǎi)方仍繼續(xù)償還賣(mài)方的按揭房款。也可以是正處在住房按揭期間的借款人，為了增加(減少)貸款金額或延長(zhǎng)(縮短)貸款年限，通過(guò)擔(dān)保公司擔(dān)保等手段把住房按揭從一家銀行轉(zhuǎn)到另一家銀行。在實(shí)際操作中，由于轉(zhuǎn)按揭操作程序比較復(fù)雜，幾乎少有銀行會(huì)同意這種轉(zhuǎn)讓，大多數(shù)銀行會(huì)將此作為二手房買(mǎi)賣(mài)貸款處理。西安市交通銀行的工作人員說(shuō)，嚴(yán)格意義上的轉(zhuǎn)按揭貸款是賣(mài)方出售貸款沒(méi)還清的商品房，購(gòu)買(mǎi)方繼續(xù)為該商品房?jī)斶€貸款。還款主體變更，買(mǎi)方得到銀行放貸后，并不是拿著現(xiàn)金交與賣(mài)方去原銀行提前還貸，而是銀行之間進(jìn)行過(guò)賬交易，消費(fèi)者是見(jiàn)不到現(xiàn)金的。據(jù)了解，目前在已經(jīng)推出轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的銀行，也沒(méi)有實(shí)現(xiàn)不同銀行間的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，主要是因?yàn)殂y行業(yè)務(wù)沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，有些銀行之間利率也并不統(tǒng)一?！　≡俅?，自籌資金提前還貸從貸款銀行來(lái)說(shuō)，同意賣(mài)家轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)的前提是，要提前終止貸款合同，收回全部貸款和相應(yīng)利息即提前還貸。先行償清全部貸款本息，解除抵押登記，再與買(mǎi)家辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，此時(shí)則完全是買(mǎi)賣(mài)雙方兩個(gè)人之間的事了，這也是最簡(jiǎn)化的辦法。在具體的操作過(guò)程中，一般有兩種形式：第二種：找到買(mǎi)主后，買(mǎi)賣(mài)雙方溝通。買(mǎi)家先支付一部分房款，供賣(mài)家提前還貸，然后賣(mài)家辦理好結(jié)清手續(xù)后過(guò)戶給買(mǎi)家，買(mǎi)家再給尾款。這種辦法較為常見(jiàn)，但這種辦法對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵诟冻鲑?gòu)房款后，房產(chǎn)權(quán)屬還屬于賣(mài)房者，一旦賣(mài)房者不承認(rèn)或攜款逃跑，買(mǎi)房者將面臨巨大損失。為保險(xiǎn)期間，在墊付過(guò)程中，買(mǎi)方與賣(mài)方或者簽訂一份手續(xù)辦理相關(guān)事宜的承諾協(xié)議，并以房產(chǎn)證做抵押。或者選擇有信譽(yù)的大型中介公司介入，作為第三方保證資金的安全，賣(mài)方支付幾百元的辦理費(fèi)。最后，向中介公司拆借賣(mài)房者自行無(wú)法籌到還貸款，而且也沒(méi)有買(mǎi)主愿意墊付房款，只能用向中介公司拆借，這是實(shí)在沒(méi)辦法的辦法。中介公司可以用公司的流動(dòng)資金幫賣(mài)房者還貸，不過(guò)要收取較高的手續(xù)費(fèi)。一般每天的收費(fèi)為借款的4%。在這里要特別提醒的是，買(mǎi)賣(mài)雙方交易成功，辦理完房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，還要到房地產(chǎn)主管部門(mén)辦理抵押登記的變更手續(xù)。所以：你需要采取第二種辦法。 原問(wèn)題：《買(mǎi)二手房，我們需要首付25萬(wàn)左右，但賣(mài)家說(shuō)房子貸款沒(méi)還清，解壓需要40多萬(wàn)，叫我們拿40多萬(wàn)來(lái)解壓》

  回復(fù)于 2022-12-15 14:55:51