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  1、物權(quán)法第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！駰l文主旨本條是關(guān)于業(yè)主決定建筑區(qū)劃內(nèi)重大事項(xiàng)及表決權(quán)的規(guī)定。●立法背景建筑區(qū)劃內(nèi)哪些共有和共同管理的事項(xiàng)需要由業(yè)主協(xié)商確定，業(yè)_主如何協(xié)商確定，目前各地作法不一。在征求意見(jiàn)時(shí)，許多人提出這一問(wèn)題。涉及業(yè)主如何行使建筑物區(qū)分所有權(quán)，物權(quán)法應(yīng)當(dāng)作出規(guī)定?！駰l文解讀根據(jù)本條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的下列事項(xiàng)需由業(yè)主共同決定：(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主大會(huì)組織、運(yùn)作的規(guī)程，需要由業(yè)主共同決定。(二)制定和修改建筑物及其附屬?zèng)]施的管理規(guī)約。建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約是業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的規(guī)則約定，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同制定和修改。(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員。業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉能夠代表和維護(hù)自己利益的業(yè)主委員會(huì)委員，成立業(yè)主委員會(huì)。對(duì)不遵守管理規(guī)約，責(zé)任心不強(qiáng)，不依法履行職責(zé)的委員予以更換。(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人的管理水平如何，與業(yè)主利益有直接關(guān)系，需要通過(guò)業(yè)主大會(huì)集體決策選聘和解聘。(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。維修資金的籌集、使用關(guān)系到業(yè)主的切身利益，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。建筑物及其附屬設(shè)施的改建、重建，涉及費(fèi)用的負(fù)擔(dān)，事情重大，需要業(yè)主共同決定。(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。除上述所列事項(xiàng)外，對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，也需要由業(yè)主共同決定。籌集、使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，是建筑區(qū)劃內(nèi)較為重大的事情，不能由業(yè)主以簡(jiǎn)單多數(shù)的表決形式作出決定，因此本條第二款規(guī)定，決定籌集、使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。這一規(guī)定表明，籌集、使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，或者改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定的作出，必須同時(shí)具備兩個(gè)條件，才為有效的決定。第一個(gè)條件是，必須獲得專有部分占建筑物總面積三分之二以上的、世主的同意；第二個(gè)條件是，必須獲得占業(yè)主總?cè)藬?shù)的三分之二以上的業(yè)主的同意。假如，一棟大樓的建筑面積總計(jì)為9999平方米，專有部分占建筑物總面積三分之二以I：的業(yè)主，是指若于個(gè)業(yè)主的建筑面積之和要達(dá)到6666平方米以上的業(yè)主。如果，某一建筑區(qū)劃內(nèi)共有99戶業(yè)主，占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主是指業(yè)主數(shù)要達(dá)到66戶以上。除籌集、使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施外的其他事項(xiàng)，屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的一般性、常規(guī)性事務(wù)，可以采取普通多數(shù)同意的方式。對(duì)此，本條第二款規(guī)定，決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。這一規(guī)定表明，建筑區(qū)劃內(nèi)的一般性、常規(guī)性事務(wù)，雖然可以采取普通多數(shù)同意的方式作出，但也必須同時(shí)符 原問(wèn)題：《小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)非法成立與物業(yè)公司簽訂合同，業(yè)主不知曉，所簽訂合同是否無(wú)效，該由業(yè)主方舉證還是物業(yè)》

  回復(fù)于 2022-12-27 04:44:08