律師回復(fù)

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  月幫助201720人

  吳少博律師：這個問題應(yīng)該進行區(qū)別對待。在實踐中體現(xiàn)出來的補償辦法、法律依據(jù)、企業(yè)的客觀狀況可能會不一致，我主要談一談企業(yè)拆遷補償總體原則的問題。一、企業(yè)拆遷總體補償基本原則按照國務(wù)院2011年1月19日的《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務(wù)院令第590號)，整體補償必須是按照市場比較法進行評估，住建部配套的房地產(chǎn)評估規(guī)范中也出現(xiàn)了類似要求，也就是講補償是按照市場比較法的原則進行實際評估。市場比較法如何確認(rèn)？說通俗了就是按照所在的區(qū)域、地段、用途、性質(zhì)、年限以及相關(guān)具有市場主體因素的房屋所體現(xiàn)出的市場價格進行實際評估。房地產(chǎn)評估規(guī)范也講到了所參考的周邊類似的房屋價值。特別是租賃土地的企業(yè)不具有完整的土地使用權(quán)，在進行房地產(chǎn)評估的時候所謂的類似房地產(chǎn)價值往往體現(xiàn)不到承租人身上，承租人只有獲得地上附著物補償?shù)臋?quán)利，對于土地使用權(quán)補償沒有權(quán)利獲得。但是一旦你有完整的土地使用權(quán)，并且有房產(chǎn)手續(xù)也用于商業(yè)、工業(yè)等經(jīng)營，都是按照實有的用途進行補償。實際在進行評估的時候不可能完全參照當(dāng)?shù)刂苓叺目陀^狀況進行補償，在進行實際補償?shù)綍r候還要進行分割，土地、廠房、停產(chǎn)停業(yè)損失等要分別補償。特別是土地加廠房就是一個完整的不動產(chǎn)的狀態(tài)，在補償?shù)臅r候要按照市場價值進行補償。在實踐中可能各個企業(yè)面臨的情況都不一樣，具體到實際補償中會有一些區(qū)別。二、企業(yè)拆遷評估的時候，每一塊的評估價值如何確定？（一）土地的補償土地所有權(quán)的形式是集體所有制和國有土地，集體是集體建設(shè)用地，國有土地分商業(yè)、工業(yè)、住宅，工礦倉儲、教育娛樂等。在實際評估的時候可能會有區(qū)別。集體土地現(xiàn)在還不能上市交易，只是在北京十八個縣市區(qū)試點。市場價值如何體現(xiàn)呢？我們就要參考市場評估規(guī)范當(dāng)中的類似原則了。集體建設(shè)用地類似于國有工業(yè)用地，因為集體建設(shè)用地也是建設(shè)了廠房，跟國有工業(yè)用地是一個道理，這也符合“類似原則”中的同用途、同種類、同區(qū)域。如果標(biāo)有了國有土地住宅用途，即便寫著“住宅用途”但是卻用于實際經(jīng)營。這個時候要區(qū)分是符合廠房的實際經(jīng)營還是商業(yè)的實際經(jīng)營，因為這兩項補償差距非常大，商業(yè)的補償比工廠補償最高可高出7-10倍。現(xiàn)在在實際補償中有“就高不就低”的原則，價值排序是：商業(yè)＞住宅＞工業(yè)，如果是住宅卻用于工業(yè)，實際據(jù)應(yīng)該按照住宅的方式來補償，如果住宅用于商業(yè)，應(yīng)該按照商業(yè)的方式來補償。（二）廠房的補償以前的評估規(guī)范中劃定一個標(biāo)準(zhǔn)，要根據(jù)種類、結(jié)構(gòu)、材質(zhì)以及形態(tài)進行不同方式的評估。廠房有磚木的、磚混的、木質(zhì)的、鋼構(gòu)的等，價值怎么衡量呢？就是現(xiàn)在的建安成本（房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡稱），在實踐中有很多廠房的高度、寬度和結(jié)構(gòu)都不一樣，我見過最寬的廠房達到十五米以上，高度在六米五以上，這樣的廠房就是一層抵兩層。根據(jù)廠房用途結(jié)構(gòu)不一致補償也有區(qū)別，比如講冷庫不是按照平方算的，是按照立方算的，因為冷庫四周都進行了設(shè)備添置。（三）廠房跟土地有空余的怎么補償？如果你有完整的土地使用權(quán)，空余的土地也要進行土地市場價值補償。在此要糾正一個問題，各個地方以前公布的區(qū)位補償價，市場價值永遠(yuǎn)是循環(huán)變動的，除非區(qū)位補償價每年都調(diào)整，如果不調(diào)整無法反映市場價值。（四）停產(chǎn)停業(yè)損失停產(chǎn)停業(yè)損失的問題往往不納入房地產(chǎn)評估規(guī)范，而是單獨的制定政策。以前是根據(jù)納稅額進行推算，現(xiàn)在在實踐中用的不多了，大部分是按每平方米直接補償多少錢。我覺得在進行一次性停產(chǎn)停業(yè)損失的時候要進行區(qū)別對待，要根據(jù)企業(yè)的具體狀況。這應(yīng)該是作為企業(yè)而言最主要的補償項目，其他的就是裝修附屬物、可移動和不可移動的機器設(shè)備等等，這些都是據(jù)實評估。在此給企業(yè)主提一點個人建議，在進行評估的時候一定要非常謹(jǐn)慎，而且要消息靈通，多參考市場價值。轉(zhuǎn)自北京吳少博律師事務(wù)所文章 原問題：《工廠被拆遷怎么評估》

  回復(fù)于 2023-01-01 19:20:22