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  其中，逾期交房或逾期交付產(chǎn)證已經(jīng)占到了50%左右。由于前幾年都是賣方市場(chǎng)，購(gòu)房者根本就沒有合同談判的話語(yǔ)權(quán)。因此，合同約定的逾期違約金過(guò)低，就成了一個(gè)非常普遍的現(xiàn)象。大運(yùn)盛城四期逾期交房違約糾紛案，就是一個(gè)典型的案件。該案涉訴的預(yù)售合同中，開發(fā)商逾期交房約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)是日萬(wàn)分之零點(diǎn)五，約是金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的四分之一，消費(fèi)者購(gòu)房按揭貸款利率的三分之一左右。這個(gè)違約金標(biāo)準(zhǔn)顯然是相當(dāng)?shù)偷摹?圍繞著過(guò)低的違約金約定，被逾期交房的消費(fèi)者是否可以請(qǐng)求調(diào)整約定的違約金賠償標(biāo)準(zhǔn)，存在一定的爭(zhēng)議。我認(rèn)為，認(rèn)為約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低不能調(diào)整，完全是一種悖論。（以下黑體字為一方觀點(diǎn)） 合同是雙方協(xié)商的結(jié)果，有約定從約定，符合合同自由原則。 合同的約定內(nèi)容能否請(qǐng)求調(diào)整，《中華人民共和國(guó)合同法》已經(jīng)有了明確的規(guī)定。只要符合合同法規(guī)定的條件，合同一方可以請(qǐng)求調(diào)整。從立法思想上，堅(jiān)持合同正義原則對(duì)合同自由的適度干預(yù)，也是我國(guó)合同立法的指導(dǎo)思想之一?！坝屑s定從約定”只是合同自由原則的一個(gè)通俗表述，屬一般性原則，但不能以此否認(rèn)國(guó)家立法對(duì)合同自由適度干預(yù)的特定訴求。 合同約定的逾期交房和逾期付款的違約金標(biāo)準(zhǔn)是對(duì)等的，即使約定過(guò)低，但雙方的互賠標(biāo)準(zhǔn)相同，沒有違反公平原則。 這個(gè)觀點(diǎn)錯(cuò)誤在于，第一，購(gòu)房者和開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)基礎(chǔ)不同。一般購(gòu)房者在簽訂預(yù)售合同并支付首款后，一個(gè)月之內(nèi)就通過(guò)貸款支付了余款。而開發(fā)商從預(yù)售到房屋竣工交付，時(shí)間周期較長(zhǎng)，消費(fèi)者的風(fēng)險(xiǎn)也很高。因此經(jīng)營(yíng)者基于其優(yōu)勢(shì)地位約定的對(duì)等的互賠標(biāo)準(zhǔn)，并不能表征合同的公正性水平；第二，是否公平公正，是相對(duì)于一個(gè)既定的違約事實(shí)和守約方的損害來(lái)說(shuō)的，雙方是否承擔(dān)相同比例的違約金不是合同正義原則所參照的標(biāo)準(zhǔn)。如果因?yàn)殡p方對(duì)等，就公平了，我們可以做一個(gè)簡(jiǎn)單的假設(shè)，如果雙方都沒有約定違約責(zé)任，是不是基于開發(fā)商的違約事實(shí)，購(gòu)房者就不可以追究對(duì)方的違約責(zé)任了呢？答案顯然是否定的。以雙方的互賠標(biāo)準(zhǔn)相同來(lái)說(shuō)明合同約定公正，顯然是錯(cuò)誤的。 預(yù)售合同的條款經(jīng)過(guò)雙方的協(xié)商，不算是格式條款，不受格式條款相關(guān)規(guī)定的約束。 預(yù)售合同既包括格式條款，也包括非格式條款。是否格式條款，不是能否請(qǐng)求調(diào)整的直接原因。但如果經(jīng)營(yíng)者在售房過(guò)程中，為重復(fù)使用而事先擬定好并排斥購(gòu)房者就條款內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商的條款，仍然屬于格式條款。重復(fù)使用和事先擬定是格式條款的表征。因排斥合同相對(duì)方的協(xié)商權(quán)利導(dǎo)致其合同權(quán)益受到嚴(yán)重?fù)p害的格式條款，合同相對(duì)方可以依法請(qǐng)求變更或撤銷。 開發(fā)商逾期交房期間，如果購(gòu)買者沒有另行租房并發(fā)生租金費(fèi)用損失，就不能請(qǐng)求調(diào)整違約金標(biāo)準(zhǔn)。 關(guān)于損失賠償，我國(guó)合同法確立了損失完全賠償原則。其中，損失既包括直接損失，也包括可得利益的損失（又稱間接損失）。當(dāng)然，在確定這一合同立法原則的同時(shí)，參考各國(guó)立法及有關(guān)國(guó)際公約的規(guī)定，以違約方是否可預(yù)見為其賠償范圍的限制，這與大多數(shù)國(guó)家以及國(guó)際公約的做法一致。認(rèn)為損失必須是業(yè)已發(fā)生的損失缺少法律依據(jù)。因此，開發(fā)商逾期交房后，是否實(shí)際另行租房居住并發(fā)生租金費(fèi)用，不能作為確定業(yè)主是否有權(quán)請(qǐng)求調(diào)整違約金標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。只要是可確定的損失，并不限于業(yè)已發(fā)生。 另外，受高院2003年的一個(gè)司法解釋的影響，很多人想當(dāng)然地認(rèn)為，逾期交房的損失，只是另行租賃房屋的租金損失。筆者認(rèn)為這個(gè)看法是片面的。為購(gòu)房申請(qǐng)的按揭貸款，每月要按照約定或國(guó)家規(guī)定的利息標(biāo)準(zhǔn)支付資金成本，這也是合同雙方均可以預(yù)見的損失。即便沒有按揭貸款，通常按照國(guó)家同期銀行貸款利率計(jì)算的房款利息損失，亦可作為守約方的損失參照。從這個(gè)角度來(lái)看，以是否產(chǎn)生租金費(fèi)用來(lái)作為損害賠償水平的依據(jù)顯然是不對(duì)的。 違約金標(biāo)準(zhǔn)約定過(guò)高，法院依法進(jìn)行調(diào)整已經(jīng)非常常見，但以約定過(guò)低要求調(diào)整違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的，目前尚沒有先例。 是否有先例不是能否請(qǐng)求調(diào)整的法律依據(jù)。在司法實(shí)踐中，判例所確定的事實(shí)可以作為另案的證據(jù)被采用，但關(guān)于法律的適用部分，對(duì)新的案件的審理沒有法定的拘束力。更何況，司法實(shí)踐也是逐漸地隨著經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系調(diào)整的需要而不斷突破的。是否調(diào)整的關(guān)鍵，除了考慮守約方因?qū)Ψ竭`約而遭受的損失因素以外，更多的，需要著眼于我們所需要維護(hù)的合同原則和合同秩序，對(duì)于違約行為給予必要的懲罰和警戒。 既然合同約定對(duì)方逾期超過(guò)一定期限時(shí)，守約方有權(quán)解除合同并要求賠償損失，要求調(diào)整違約金標(biāo)準(zhǔn)缺乏合同依據(jù)。 合同解除權(quán)是一項(xiàng)形成權(quán)，僅以權(quán)利人單方的意思表示即可使民事法律關(guān)系發(fā)生、變更或消滅，權(quán)利人有權(quán)單方選擇放棄。并且，合同解除權(quán)和債權(quán)請(qǐng)求權(quán)屬于兩個(gè)不同性質(zhì)的權(quán)利。解除權(quán)并非違約責(zé)任的承擔(dān)方式，其目的在于單方面結(jié)束效率低下、不穩(wěn)定的合同關(guān)系，以免損失的擴(kuò)大，而并非在于補(bǔ)償因?qū)Ψ竭`約而導(dǎo)致的損害，其本身也無(wú)法達(dá)到補(bǔ)償損失的救濟(jì)目的。因此，放棄行使合同解除權(quán)，并不意味著放棄追究合同相對(duì)方的違約責(zé)任。 期房風(fēng)險(xiǎn)客觀存在，逾期交房的風(fēng)險(xiǎn)是可以預(yù)見的，開發(fā)商的銷售價(jià)格和違約金約定是購(gòu)房者簽訂合同時(shí)自愿接受的。 國(guó)家公權(quán)力對(duì)合同行為的干預(yù)，是對(duì)于事實(shí)上的不公平進(jìn)行司法救濟(jì)，是基于合同正義原則。在合同訂立過(guò)程中導(dǎo)致事實(shí)上不平等的原因，可能是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)者的優(yōu)勢(shì)地位或信息不對(duì)稱，形式上是否經(jīng)過(guò)協(xié)商或是否有證據(jù)證明合同一方被強(qiáng)迫，均不能成為合同正義原則對(duì)合同自由進(jìn)行干預(yù)的抗辯理由。 房?jī)r(jià)上漲的收益已經(jīng)足夠彌補(bǔ)購(gòu)房者因逾期未被交房而產(chǎn)生的損失，即便約定違約金過(guò)低，也不能請(qǐng)求調(diào)整。 房?jī)r(jià)的上漲或下跌，不以合同雙方的意志為轉(zhuǎn)移，和合同雙方是否按約履行合同義務(wù)無(wú)關(guān)。房?jī)r(jià)上漲給合同一方帶來(lái)的預(yù)期收益，是消費(fèi)者承擔(dān)市場(chǎng)價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)價(jià)收益。違約金給付約定，是基于雙方的合同義務(wù)，違約金約定水平的高低及其公正性水平，是以違約方因毀約給對(duì)方造成的損失為參照的，和市價(jià)的變化無(wú)關(guān)。 關(guān)于的問(wèn)題，換個(gè)角度，從正面來(lái)看，如果確實(shí)過(guò)低，審判機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法予以調(diào)整。聯(lián)業(yè)律師行 許海波 爍東 原問(wèn)題：《開發(fā)商違約金過(guò)低是否可以調(diào)整》

  回復(fù)于 2022-05-25 01:45:44