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  《城市房屋拆遷管理條例》第三十條規(guī)定：“拆遷設(shè)有抵押的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行?！卑凑漳壳胺梢?guī)定的拆遷補(bǔ)償?shù)膬煞N方式，拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋具體操作也有不同。　　1.抵押房屋拆遷采用貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞讲僮鳌　∪绻盅悍课莶疬w，選用了貨幣補(bǔ)償方式，應(yīng)當(dāng)先由抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)或者先償還債務(wù)，使抵押房屋原有的抵押權(quán)消失，被拆遷人方能向拆遷人領(lǐng)取補(bǔ)償金;如果抵押人和抵押權(quán)人不能訂立新的抵押協(xié)議或者不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，拆遷人有權(quán)暫不支付拆遷補(bǔ)償金。按照合同法的相關(guān)規(guī)定，拆遷人和被拆遷人都有及時通知抵押權(quán)人的義務(wù)。有的地方則有具體規(guī)定，對沒有在拆遷期限內(nèi)與抵押權(quán)人重新設(shè)立抵押或者清償原債務(wù)的，對其補(bǔ)償款由拆遷人交公證機(jī)關(guān)或房屋拆遷管理部門提存或代保管?！　ω泿叛a(bǔ)償?shù)牡盅悍课莶疬w，需要做以上規(guī)定，是因為所得的賠償金應(yīng)屬于抵押財產(chǎn)。根據(jù)這條規(guī)定，房屋抵押權(quán)因房屋被拆遷而消滅，其補(bǔ)償作為抵押財產(chǎn)使抵押權(quán)人的合同權(quán)益得到保障，擔(dān)保的法律意義得到體現(xiàn)?！　?.抵押房屋拆遷采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的操作　　如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時，選用了產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，其補(bǔ)償操作應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：　　(1)抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為房屋抵押物而重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立并登記生效。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，即使訂立也因違反擔(dān)保法的規(guī)定而無效?！　?2)抵押權(quán)人與抵押人在拆遷期限內(nèi)達(dá)不成新的抵押協(xié)議的，該房屋視為產(chǎn)權(quán)有爭議的房屋，由拆遷人提出拆遷補(bǔ)償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對被拆遷房屋作勘察記錄，并由拆遷人向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全?！　〉盅悍课莶鸪催_(dá)成新的抵押協(xié)議，一般情況下是被拆遷人方面的原因居多，主要是原抵押合同持有異議。對此，抵押權(quán)人應(yīng)及時提起訴訟，避免債權(quán)落空。當(dāng)然也有被拆遷人主動起訴，要求法院確認(rèn)原抵押合同無效或撤銷原抵押合同，維護(hù)自身之合法權(quán)益?！　≡诮üこ滩疬w糾紛的處理　　實踐中，抵押房屋中還有一種十分特殊的情況，就是開發(fā)商開發(fā)的房屋尚未竣工就遇上拆遷的情況。而在建工程除向銀行貸款作為抵押外，還可能存在拖欠了工程款和已預(yù)售的情況，對該種房屋拆遷產(chǎn)生糾紛的處理必須按照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條和相應(yīng)的司法解釋來處理?！　　吨腥A人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！睂Υ?，最高人民法院亦有相應(yīng)的司法解釋。在建工程遇上拆遷時，無須折價拍賣，也是按市場估價計算補(bǔ)償金額，但該在建工程的補(bǔ)償款應(yīng)按下列順序處理：　　1.如果該建工程尚欠施工單位的工程款，在拆遷補(bǔ)償時，該補(bǔ)償金，施工單位有優(yōu)先受償權(quán)，而不能給先支付抵押權(quán)人或抵押人。　　2.如果該在建工程不欠施工單位的工程款，但既已抵押，又已預(yù)售。作為購買房屋(在建工程)的購房者，其善意購買的行為受法律保護(hù)，如已付清全部或大部分房款后，遇上拆遷，其已付購房款應(yīng)在拆遷補(bǔ)償金額中優(yōu)先退還?！　?.如果該在建工程既不欠施工單位的工程款，也未向社會發(fā)售，那么除非抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)，否則該拆遷補(bǔ)償款應(yīng)優(yōu)先償還銀行的借款本息。否則拆遷人將與被拆遷人連帶清償原抵押借款的本息。 原問題：《一般拆遷碰到糾紛是怎么處理的》

  回復(fù)于 2022-05-16 01:17:29