第一章 總則

第一條 為了保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用，維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的商品住宅和保障性住房專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督適用本辦法。

第三條 本辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

本辦法所稱住宅共用部位，是指由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱住宅共用設(shè)施設(shè)備，是指由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、監(jiān)控設(shè)施、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四條 下列資金列入住宅專項(xiàng)維修資金：

(一)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金;

(二)建設(shè)單位交存的電梯、消防設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金;

(三)統(tǒng)籌維修資金。

第五條 市、縣(市)、銅山區(qū)、賈汪區(qū)房產(chǎn)管理部門會同財(cái)政部門負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)管工作，房產(chǎn)管理部門所屬的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)(以下簡稱物管機(jī)構(gòu))負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金的日常管理工作。

第二章 交存

第六條 住宅、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與住宅小區(qū)內(nèi)單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅，應(yīng)當(dāng)交存住宅專項(xiàng)維修資金。但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。

第七條 業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金。

首期住宅專項(xiàng)維修資金按照以下標(biāo)準(zhǔn)交存：未設(shè)電梯的房屋每平方米六十元,設(shè)有電梯的房屋每平方米九十元。房產(chǎn)管理部門可以根據(jù)法律規(guī)范和政策，結(jié)合我市實(shí)際情況，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

本辦法實(shí)施前交存的物業(yè)維修基金轉(zhuǎn)為住宅專項(xiàng)維修資金。

第八條 建設(shè)單位在交付房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照物管機(jī)構(gòu)的委托收取首期住宅專項(xiàng)維修資金。

建設(shè)單位辦理房屋初始登記前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)總建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金;未交存的，登記機(jī)構(gòu)不予辦理房屋權(quán)屬登記。

本辦法施行前，已設(shè)立住宅專項(xiàng)維修資金賬戶的物業(yè)管理區(qū)域未售出物業(yè)的首期住宅專項(xiàng)維修資金，由建設(shè)單位交存。

第九條 《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》施行后受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋初始登記前，按照物業(yè)總建筑面積每平方米二十元標(biāo)準(zhǔn)交存電梯、消防設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌維修資金由下列資金構(gòu)成：

(一)利用業(yè)主共用部位、共用或共有設(shè)施經(jīng)營所得收益的百分之七十，但業(yè)主大會另有約定的，從其約定;

(二)住宅專項(xiàng)維修資金增值(孳息)部分支付業(yè)主房屋分戶賬和管理費(fèi)用后滾存剩余的資金;

(三)共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢回收的殘值;

(四)防空工程平戰(zhàn)結(jié)合提取的資金;

(五)業(yè)主大會決定其他計(jì)入的資金。

第十一條 收取住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)開具財(cái)政部門統(tǒng)一監(jiān)制的票據(jù)。

第十二條 在已設(shè)立住宅專項(xiàng)維修資金賬戶的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主未交存住宅專項(xiàng)維修資金或者分戶賬住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)交或者續(xù)交;補(bǔ)交或者續(xù)交后的住宅專項(xiàng)維修資金余額，應(yīng)當(dāng)不少于首期住宅專項(xiàng)維修資金的交存金額。

第三章 使用

第十三條 住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

第十四條 住宅專項(xiàng)維修資金使用時(shí)由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的建筑面積比例分?jǐn)?涉及未售出物業(yè)的部分，由建設(shè)單位分?jǐn)偂?/p>

第十五條 業(yè)主委員會為住宅專項(xiàng)維修資金使用的申請人。但有下列情形之一的，相關(guān)業(yè)主或者社區(qū)居(村)民委員會是申請人：

(一)未成立業(yè)主委員會的;

(二)業(yè)主委員會未履行申請人職責(zé)的;

(三)在位業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的;

(四)業(yè)主委員會不能正常開展工作的其他情形。

成立物業(yè)管理委員會的，由物業(yè)管理委員會代行業(yè)主委員會的職責(zé)。

申請人可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理申請使用住宅專項(xiàng)維修資金等相關(guān)事項(xiàng)。

第十六條 使用住宅專項(xiàng)維修資金，按照下列程序辦理。但業(yè)主管理規(guī)約另有約定的，從其約定：

(一)申請。申請人向物管機(jī)構(gòu)申報(bào)維修項(xiàng)目，提交身份證明、維修項(xiàng)目現(xiàn)場照片等材料;屬于電梯或者消防設(shè)施設(shè)備維修的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)告質(zhì)監(jiān)或者消防部門。

(二)確認(rèn)。物管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起三個(gè)工作日內(nèi)組織人員現(xiàn)場查勘，確認(rèn)是否屬于住宅專項(xiàng)維修資金使用范圍。

(三)制定方案。經(jīng)確認(rèn)屬于住宅專項(xiàng)維修資金使用范圍的，申請人按照物管機(jī)構(gòu)提供的格式，制定使用方案。

(四)征求意見。物管機(jī)構(gòu)根據(jù)使用方案編制維修費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?，交由申請人征求相關(guān)受益業(yè)主的意見;分?jǐn)偳鍍詰?yīng)當(dāng)經(jīng)住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。?

(五)公示。物管機(jī)構(gòu)對住宅專項(xiàng)維修資金維修費(fèi)用分?jǐn)偳鍍哉髑笠庖姷惹闆r進(jìn)行抽查，并將使用方案和分?jǐn)偳鍍栽谧≌^(qū)內(nèi)公示，公示時(shí)間不少于五日。

(六)預(yù)撥。公示期滿無異議的，出具準(zhǔn)予使用通知書;預(yù)算費(fèi)用五萬元以上的，預(yù)撥預(yù)算工程款項(xiàng)百分之三十的資金。

(七)驗(yàn)收。由申請人組織驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后按照規(guī)定程序劃撥剩余工程款項(xiàng)。

申請人對物管機(jī)構(gòu)確認(rèn)有異議的，可以向房產(chǎn)管理部門提出復(fù)核。

第十七條 申請人或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以制定年度住宅專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由業(yè)主委員會執(zhí)行。

第十八條 已設(shè)立住宅專項(xiàng)維修資金賬戶的住宅小區(qū)，有下列情形之一，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修和更新、改造，相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，申請人或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物管機(jī)構(gòu)提交應(yīng)急處置方案，應(yīng)急處置方案經(jīng)物管機(jī)構(gòu)確認(rèn)后由申請人或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施：

(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

(二)經(jīng)特種設(shè)備管理部門認(rèn)定電梯故障危及人身安全的;

(三)公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的;

(四)樓體外立面有脫落危險(xiǎn)可能影響人身安全的;

(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的;

(六)經(jīng)消防管理部門認(rèn)定消防系統(tǒng)功能障礙需要更新、改造的;

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

應(yīng)急維修程序由房產(chǎn)管理部門另行制定。

第十九條 統(tǒng)籌維修資金主要用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用以及受益人為全體業(yè)主或者無法界定受益人時(shí)的維修、更新和改造。

申請使用統(tǒng)籌維修資金，相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，申請人可以參照應(yīng)急維修程序辦理。業(yè)主管理規(guī)約另有約定的，從其約定。

第二十條 維修項(xiàng)目在五千元以上的，申請人應(yīng)當(dāng)委托具備相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對工程造價(jià)進(jìn)行審計(jì);維修項(xiàng)目在二十萬元以上的，應(yīng)當(dāng)聘請監(jiān)理公司實(shí)施監(jiān)理。所需費(fèi)用從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

第二十一條 下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：

(一)依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用;?

(二)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

(三)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用;

(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

(五)新增、新建配套設(shè)施、設(shè)備所需的費(fèi)用;

(六)其他不得列支的情形。

第四章 監(jiān)督管理

第二十二條 住宅專項(xiàng)維修資金由物管機(jī)構(gòu)在銀行開立專戶代管。

住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲、分賬核算。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立總賬、業(yè)主分戶賬、統(tǒng)籌分賬和電梯、消防設(shè)施設(shè)備維修專項(xiàng)分賬。

第二十三條 住宅專項(xiàng)維修資金專戶除銷戶退款和退回多交款項(xiàng)外，應(yīng)當(dāng)通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算，不得支取現(xiàn)金。

住宅專項(xiàng)維修資金不得向合同約定的施工、審計(jì)等單位之外的賬戶支付。

第二十四條 物管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)住宅專項(xiàng)維修資金總額、使用計(jì)劃等因素，制定安全合理的保值增值方案。禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國債回購、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押等擔(dān)保行為。

第二十五條 住宅專項(xiàng)維修資金自存入銀行專戶之日起計(jì)息，按照銀行活期利率結(jié)息轉(zhuǎn)入業(yè)主分戶賬，剩余增值部分轉(zhuǎn)入統(tǒng)籌維修資金。

第二十六條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中結(jié)余的資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

未按照本辦法第十二條規(guī)定補(bǔ)交或者續(xù)交住宅專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)足額交存后，方能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

第二十七條 物業(yè)滅失后，業(yè)主持注銷房屋所有權(quán)證的證明、本人身份證等材料，向物管機(jī)構(gòu)申請?zhí)崛∑滟~戶內(nèi)的剩余住宅專項(xiàng)維修資金，并辦理注銷手續(xù)。

第二十八條 物管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金對賬電子查詢平臺。

業(yè)主、業(yè)主委員會對賬戶中住宅專項(xiàng)維修資金狀況有異議的，可以要求物管機(jī)構(gòu)復(fù)核。

第二十九條 物管機(jī)構(gòu)的管理費(fèi)用在住宅專項(xiàng)維修資金增值收益中列支，由房產(chǎn)管理部門和財(cái)政部門核定后，納入財(cái)政部門預(yù)算管理。

第三十條 有下列情形之一的，納入誠信檔案：

(一)未按規(guī)定交存、補(bǔ)交住宅專項(xiàng)維修資金的;

(二)提供虛假材料的;

(三)違反本辦法受到行政處罰的。

第五章 法律責(zé)任

第三十一條 建設(shè)單位有下列行為之一的，由房產(chǎn)管理部門按照下列規(guī)定給予處罰：

(一)違反本辦法第八條第二款、第三款規(guī)定，未交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，責(zé)令限期補(bǔ)交;逾期不交的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。

(二)違反本辦法第十一條規(guī)定，未使用財(cái)政部門統(tǒng)一監(jiān)制票據(jù)收取住宅專項(xiàng)維修資金的，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。

(三)違反本辦法第十四條規(guī)定，未分?jǐn)偩S修、更新和改造費(fèi)用的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以一千元以上一萬元以下的罰款。

第三十二條 申請人、受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、施工單位套取住宅專項(xiàng)維修資金的，由房產(chǎn)管理部門追回住宅專項(xiàng)維修資金，沒收違法所得，可以并處套取金額二倍以下的罰款。

第三十三條 房產(chǎn)管理部門、物管機(jī)構(gòu)及其工作人員有下列情形之一的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)未履行法定職責(zé)的;

(二)弄虛作假、玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的;

(三)法律、法規(guī)規(guī)定的其他行為。

第六章 附則

第三十四條 非住宅物業(yè)之間存在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，參照本辦法執(zhí)行。

第三十五條 本辦法自2015年11月1日起施行。2002年9月19日市人民政府頒發(fā)的《徐州市物業(yè)維修基金管理辦法》(徐州市人民政府令第81號)同時(shí)廢止。