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  我有個律師案例，你看一下吧。簽訂購房合同，是所有環(huán)節(jié)中最重要的一環(huán)，購房者的權(quán)利義務(wù)盡在其中。但因為買賣雙方在專業(yè)知識上的信息不對稱，有時購房者并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中處于被動地位。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，購房者在購房商品房時，應(yīng)與開發(fā)商簽訂書面商品房買賣合同。現(xiàn)就簽訂合同中的主要條款進行逐一分析： （1）關(guān)于房屋面積方面的條款按套內(nèi)建筑面積計算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即合同有約定的，按約定處理；合同沒有約定的或約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持； （二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 (2) 關(guān)于價格、收費、付款額等條款 價格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細項約束開發(fā)商不得隨意加價，不應(yīng)包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額等。 可注明在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機構(gòu)申請貸款，如果不能通過的話，購房者可以取消合同，全數(shù)取回定金；同時，開發(fā)商也可注明如貸款不能通過又未能如約履行給付購房款義務(wù)，有權(quán)解除合同，購房者需無條件返還所購商品房。 (3) 關(guān)于房屋質(zhì)量的條款由于商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此在簽訂購房合同時必須要開發(fā)商提供兩書，即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質(zhì)量的細節(jié)作了規(guī)定。(4) 關(guān)于售后物業(yè)管理的條款 這是購房者在簽合同時容易忽略的內(nèi)容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費。 在實際簽約時，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時與買受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對此，買受人應(yīng)該據(jù)理力爭，簽署相關(guān)協(xié)議，防止交房時物業(yè)公司變更物業(yè)費。 (5) 關(guān)于履行合同的期限和方法的條款 應(yīng)寫明房屋交付的日期，房屋價金的交付日期、金額和方法。例如交付房價款，是一次付清，還是分期付清。 (6) 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款 由雙方依規(guī)定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，賣方應(yīng)出具申請房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人的書面報告，以及繳納的稅單。按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。購房者應(yīng)力爭在合同中，將辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定在國家規(guī)定的時間內(nèi)。如果此期限約定過長，如：120天以上，表明此項目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保，短期內(nèi)不能解除抵押，對購房者采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。 (7) 關(guān)于稅費負擔(dān)的條款 房屋買賣中應(yīng)繳納的一切捐稅、費用，應(yīng)按法律規(guī)定，各自承擔(dān)，并明確載入合同。 (8) 關(guān)于違約責(zé)任的條款 違約責(zé)任包括出賣人逾期交付房屋應(yīng)負的責(zé)任，或不能或不履行交付房屋應(yīng)負的責(zé)任；買受人逾期付款應(yīng)負的責(zé)任，以及毀約不買應(yīng)負的責(zé)任等。現(xiàn)在開發(fā)商在購房合同中，關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每遲延一日承擔(dān)全部房款萬分之二或三的違約金。這個違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當(dāng)，違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠，買房者應(yīng)爭取提高該比例，可以考慮在千分之0.5至1之間。同時，在出現(xiàn)購房者違約的情形下，作為開發(fā)商也有權(quán)將違約金的比例進行提升。 購房者在簽訂《商品房買賣合同》前，應(yīng)對合同條款及專業(yè)詞語仔細閱讀、理解，必要時可向?qū)I(yè)律師以及房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進行咨詢。 原問題：《購房合同法制問題》

  回復(fù)于 2022-11-18 21:51:09