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  最高人民法院的司法解釋是全國各級法院裁判的重要依據(jù)，它是在總結司法實踐經(jīng)驗的基礎上，歸納全國各級法院對某一類糾紛的共通問題的認識并加以提煉而來，因此，司法解釋忠于法律而又比法律更具體，對法院判決起到了很重要的規(guī)范作用。在房地產(chǎn)方面很重要的一個例子，就是2003年4月最高人民法院公布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》）。在這個解釋出臺之前，關于商品房的買賣并沒有專門的法律規(guī)范，只有《合同法》當中對于買賣合同的規(guī)定，而《合同法》中的買賣合同是針對所有物品的買賣所作的規(guī)定，當然就不能體現(xiàn)商品房買賣的一些特殊性?！渡唐贩抠I賣合同司法解釋》的出臺，對于商品房買賣過程中的一些典型的爭議作出一些規(guī)定，比如商品房的銷售廣告和宣傳資料能否作為合同的內(nèi)容，又如房屋實際建筑面積與合同約定不符怎么處理等。今年七月，最高人民法院又發(fā)布了《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，對于一些租賃合同糾紛中經(jīng)常出現(xiàn)的爭議事項作出了規(guī)定。下面，我就來走馬觀花的介紹一下：一、 以違章建筑為租賃對象的租賃合同無效違章建筑本身就不合法，所以租賃違章建筑的合同也就不合法。這個規(guī)定可以提醒那些私自搭建了房屋租給別人的房東了，你們自以為穩(wěn)妥的生意在法律上是不受保護的。但也許有的房東會想不通：我辛辛苦苦建起來的房子，就算是違章建筑，也至少能遮個風、擋個雨，憑什么讓你白得了便宜？這也是人之常情，因此，為了公平起見，司法解釋還規(guī)定了，就算是違章建筑，給別人用了也可以要求支付使用費，而且使用費一般可以按照雙方約定的租金標準來計算。這不就相當于違法建筑合法租賃嗎？如果單從收益上看，是差不多，但是例如合同中的租賃期限、違約金等約定，在租賃物是違章建設時就無效了。二、 一房多租的先后順序如果一位無良房東為了騙租金，就一間房屋與多個承租人簽訂了多份租賃合同，而實際能夠租進去的又只有一個人時，誰先誰后？司法解釋出臺前，對于這個問題并沒有一致的操作規(guī)則。司法解釋為了解決這個問題，確立了三項優(yōu)先。首先考慮先占者優(yōu)先；沒有先占者時，考慮登記優(yōu)先；合同都登記了或者都沒有登記時，最后考慮合同成立優(yōu)先，也就是誰先簽合同。所以，如果您是承租人，不如考慮在簽訂合同時就把鑰匙取來并把門鎖芯換了吧。三、 固定裝修的處理房屋固定裝修價值的處理是租賃合同糾紛中很常見的爭議問題。所以司法解釋用了很多條款來處理這個問題。歸納一下，大概有這么幾條原則：第一，合同有效的情況下，看裝修時是否獲得房東的同意，沒有獲得同意的，承租人自行承擔，取得房東同意的，看合同是否正常履行直到期限屆滿，期限屆滿的，承租人自行承擔，違約導致合同提前終止的，違約一方合理補償。第二，合同無效的情況下，看雙方對合同無效的過錯，按照過錯承擔。例如，一個違章建筑的出租，如果出租人沒有告訴承租人這是違章建筑，承租人不知道情況，入住后花了費用進行裝修，最終又因為違章建筑被拆除而無法繼續(xù)使用的，裝修費用就應該由出租人來承擔。四、 轉租合同的處理《合同法》規(guī)定的是，承租人經(jīng)出租人同意，可以租賃物轉租給第三人，承租人擅自轉租的，出租人可以解除合同。司法解釋針對這一條款的絕對性進行了修正，規(guī)定出租人明知轉租而不反對即視為認可：出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。現(xiàn)實中還有一個問題，就是轉租關系中的的出租人（俗稱“二房東”）沒有支付租金導致原出租人解除合同時，承租人就成為悲慘的受害者人了。因為承租人一直在向二房東老老實實地付著租金，最終卻要落得被大房東驅逐的下場。司法解釋為了維護這些承租人的權益，特別規(guī)定如果承租人愿意為二房東向大房東墊付租金，大房東就應該繼續(xù)履行合同，承租人墊付的租金，可以折抵自己應該向二房東支付的租金。五、 對承租人優(yōu)先購買權的限制《合同法》規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。這條規(guī)定的出發(fā)點是為了穩(wěn)定房屋的現(xiàn)有利用關系，優(yōu)先保障承租人的居住權。但是在執(zhí)行過程中，發(fā)現(xiàn)了一些問題，導致承租人經(jīng)常利用這一規(guī)定撤銷已經(jīng)成立的買賣合同，對于房屋的流轉造成了障礙。司法解釋因此對于承租人的優(yōu)先購買權作出了限制，規(guī)定以下兩種情況下承租人不得行使優(yōu)先購買權，一是房屋共有人之間轉讓的，二是出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的。其次，司法解釋還給承租人行使優(yōu)先購買權的期限作了從嚴把握，規(guī)定出租人通知后承租人在十五日內(nèi)未作表示的，視為放棄優(yōu)先購買權。而在司法解釋出臺之間，這一期限一般按三個月掌握。 原問題：《最高院關于租賃合同糾紛的司法解釋規(guī)定了什么》

  回復于 2022-12-03 00:27:35