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  最高人民法院的司法解釋是全國各級法院裁判的重要依據(jù)，它是在總結(jié)司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，歸納全國各級法院對某一類糾紛的共通問題的認(rèn)識并加以提煉而來，因此，司法解釋忠于法律而又比法律更具體，對法院判決起到了很重要的規(guī)范作用。在房地產(chǎn)方面很重要的一個例子，就是2003年4月最高人民法院公布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》）。在這個解釋出臺之前，關(guān)于商品房的買賣并沒有專門的法律規(guī)范，只有《合同法》當(dāng)中對于買賣合同的規(guī)定，而《合同法》中的買賣合同是針對所有物品的買賣所作的規(guī)定，當(dāng)然就不能體現(xiàn)商品房買賣的一些特殊性?！渡唐贩抠I賣合同司法解釋》的出臺，對于商品房買賣過程中的一些典型的爭議作出一些規(guī)定，比如商品房的銷售廣告和宣傳資料能否作為合同的內(nèi)容，又如房屋實(shí)際建筑面積與合同約定不符怎么處理等。今年七月，最高人民法院又發(fā)布了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，對于一些租賃合同糾紛中經(jīng)常出現(xiàn)的爭議事項(xiàng)作出了規(guī)定。下面，我就來走馬觀花的介紹一下：一、 以違章建筑為租賃對象的租賃合同無效違章建筑本身就不合法，所以租賃違章建筑的合同也就不合法。這個規(guī)定可以提醒那些私自搭建了房屋租給別人的房東了，你們自以為穩(wěn)妥的生意在法律上是不受保護(hù)的。但也許有的房東會想不通：我辛辛苦苦建起來的房子，就算是違章建筑，也至少能遮個風(fēng)、擋個雨，憑什么讓你白得了便宜？這也是人之常情，因此，為了公平起見，司法解釋還規(guī)定了，就算是違章建筑，給別人用了也可以要求支付使用費(fèi)，而且使用費(fèi)一般可以按照雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算。這不就相當(dāng)于違法建筑合法租賃嗎？如果單從收益上看，是差不多，但是例如合同中的租賃期限、違約金等約定，在租賃物是違章建設(shè)時(shí)就無效了。二、 一房多租的先后順序如果一位無良房東為了騙租金，就一間房屋與多個承租人簽訂了多份租賃合同，而實(shí)際能夠租進(jìn)去的又只有一個人時(shí)，誰先誰后？司法解釋出臺前，對于這個問題并沒有一致的操作規(guī)則。司法解釋為了解決這個問題，確立了三項(xiàng)優(yōu)先。首先考慮先占者優(yōu)先；沒有先占者時(shí)，考慮登記優(yōu)先；合同都登記了或者都沒有登記時(shí)，最后考慮合同成立優(yōu)先，也就是誰先簽合同。所以，如果您是承租人，不如考慮在簽訂合同時(shí)就把鑰匙取來并把門鎖芯換了吧。三、 固定裝修的處理房屋固定裝修價(jià)值的處理是租賃合同糾紛中很常見的爭議問題。所以司法解釋用了很多條款來處理這個問題。歸納一下，大概有這么幾條原則：第一，合同有效的情況下，看裝修時(shí)是否獲得房東的同意，沒有獲得同意的，承租人自行承擔(dān)，取得房東同意的，看合同是否正常履行直到期限屆滿，期限屆滿的，承租人自行承擔(dān)，違約導(dǎo)致合同提前終止的，違約一方合理補(bǔ)償。第二，合同無效的情況下，看雙方對合同無效的過錯，按照過錯承擔(dān)。例如，一個違章建筑的出租，如果出租人沒有告訴承租人這是違章建筑，承租人不知道情況，入住后花了費(fèi)用進(jìn)行裝修，最終又因?yàn)檫`章建筑被拆除而無法繼續(xù)使用的，裝修費(fèi)用就應(yīng)該由出租人來承擔(dān)。四、 轉(zhuǎn)租合同的處理《合同法》規(guī)定的是，承租人經(jīng)出租人同意，可以租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。司法解釋針對這一條款的絕對性進(jìn)行了修正，規(guī)定出租人明知轉(zhuǎn)租而不反對即視為認(rèn)可：出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持?，F(xiàn)實(shí)中還有一個問題，就是轉(zhuǎn)租關(guān)系中的的出租人（俗稱“二房東”）沒有支付租金導(dǎo)致原出租人解除合同時(shí)，承租人就成為悲慘的受害者人了。因?yàn)槌凶馊艘恢痹谙蚨繓|老老實(shí)實(shí)地付著租金，最終卻要落得被大房東驅(qū)逐的下場。司法解釋為了維護(hù)這些承租人的權(quán)益，特別規(guī)定如果承租人愿意為二房東向大房東墊付租金，大房東就應(yīng)該繼續(xù)履行合同，承租人墊付的租金，可以折抵自己應(yīng)該向二房東支付的租金。五、 對承租人優(yōu)先購買權(quán)的限制《合同法》規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。這條規(guī)定的出發(fā)點(diǎn)是為了穩(wěn)定房屋的現(xiàn)有利用關(guān)系，優(yōu)先保障承租人的居住權(quán)。但是在執(zhí)行過程中，發(fā)現(xiàn)了一些問題，導(dǎo)致承租人經(jīng)常利用這一規(guī)定撤銷已經(jīng)成立的買賣合同，對于房屋的流轉(zhuǎn)造成了障礙。司法解釋因此對于承租人的優(yōu)先購買權(quán)作出了限制，規(guī)定以下兩種情況下承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)，一是房屋共有人之間轉(zhuǎn)讓的，二是出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的。其次，司法解釋還給承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的期限作了從嚴(yán)把握，規(guī)定出租人通知后承租人在十五日內(nèi)未作表示的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。而在司法解釋出臺之間，這一期限一般按三個月掌握。 原問題：《最高院關(guān)于租賃合同糾紛的司法解釋規(guī)定了什么》

  回復(fù)于 2022-12-03 00:27:35