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  使用權(quán)房 百科名片 使用權(quán)房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和住房分配體制下的產(chǎn)物，俗稱公房。該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家或集體，不過(guò)，這項(xiàng)使用權(quán)是從所有權(quán)分離出來(lái)的一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，允許使用權(quán)人（公房承租人）在一定范圍內(nèi)通過(guò)一定方式轉(zhuǎn)讓或交換房屋使用權(quán)，所獲收益扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后歸使用權(quán)人所有。 目錄 隱患 價(jià)低 換算 了解 優(yōu)勢(shì) 門道 門道一按倒計(jì)時(shí)論價(jià) 門道二預(yù)留增值空間 門道三測(cè)算投資收益 門道四了解“注意事項(xiàng)” 交易方式 交易方法 注意事項(xiàng) 隱患 價(jià)低 換算 了解 優(yōu)勢(shì) 門道 門道一按倒計(jì)時(shí)論價(jià) 門道二預(yù)留增值空間 門道三測(cè)算投資收益 門道四了解“注意事項(xiàng)” 交易方式 交易方法 注意事項(xiàng) 展開(kāi)編輯本段隱患　　自2003年《關(guān)于開(kāi)展直管公有住房使用權(quán)交易試點(diǎn)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）出臺(tái)以來(lái)，使用權(quán)房交易逐漸活躍。盡管該項(xiàng)業(yè)務(wù)仍面臨很多問(wèn)題，但在《通知》的指導(dǎo)下，這一交易市場(chǎng)的混亂狀況開(kāi)始得到好轉(zhuǎn)。然而隨著試點(diǎn)工作日的結(jié)束，有關(guān)《通知》的后續(xù)政策卻遲遲未出臺(tái)。 　　 使用權(quán)房因?yàn)橐郧皼](méi)有明確的政策限制，很多客戶為逃避相關(guān)費(fèi)用，往往會(huì)鉆政策的漏洞，選擇做假手續(xù)，以換房的名義進(jìn)行使用權(quán)交易。對(duì)中介公司來(lái)說(shuō)，這種行為不僅違法，而且利潤(rùn)不高，所以正規(guī)的中介公司通常為了維護(hù)自身的形象，均不愿意趟這“渾水”。 　　相對(duì)而言，參與使用權(quán)交易的公房在產(chǎn)權(quán)上存在更多的不確定性，提供的法律依據(jù)不夠嚴(yán)謹(jǐn)、不規(guī)范，容易留下一些隱患。這使多數(shù)產(chǎn)權(quán)清晰的公房更傾向于尋求產(chǎn)權(quán)交易。此外，參與使用權(quán)交易在交易過(guò)程中還遭遇手續(xù)繁瑣、手續(xù)費(fèi)太高的障礙。 編輯本段價(jià)低　　 二手房買賣與有產(chǎn)權(quán)的二手房相比，使用權(quán)房更有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，在品質(zhì)相仿的情況下，二者價(jià)格相差至少幾萬(wàn)元錢，多則十幾萬(wàn)元。 　　另外，對(duì)于購(gòu)買二手房用做投資的買家來(lái)講，使用權(quán)的房子也很有誘惑力：投入較低，租金收益卻并不少。除價(jià)格優(yōu)勢(shì)外，購(gòu)買使用權(quán)后，相應(yīng)的福利也可轉(zhuǎn)讓，購(gòu)買者可享受參加房改，并繼承等優(yōu)惠措施。 　　據(jù)鏈家·寶業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，自《通知》出臺(tái)以來(lái)，使用權(quán)房交易逐漸活躍，有的購(gòu)房者指定要購(gòu)買使用權(quán)房子，使2004年一季度北京市的交易量呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。 編輯本段換算　　以北京為例： 　　為產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)單位通常會(huì)在每一年的年初和年中分別以布告的形式進(jìn)行通知，使用權(quán)房的買方可拿單位工齡介紹信到房管所或產(chǎn)權(quán)單位的房管科辦理房改。 　　 物權(quán)以位于安貞橋附近的一套使用權(quán)房為例，其建筑面積為82平方米，建筑年代為1994年，售價(jià)為36萬(wàn)元。 　　首先進(jìn)行樓齡折舊，按每年折舊率2%計(jì)算，該套房屋的折舊費(fèi)為1560元/平方米×82平方米×20%=25584元；然后再計(jì)算工齡折價(jià)，工齡折價(jià)=工齡×工齡系數(shù)，以買方夫婦雙方工齡之和計(jì)算，并以60年為上限。工齡年限若按60年計(jì)，工齡系數(shù)以700-900元/年為準(zhǔn)，按平均800元/年計(jì)算，則工齡折價(jià)為60×800=48000（元）。最后再計(jì)算需要補(bǔ)交的價(jià)款，總價(jià)為1560×82-25584-48000=54336元。即買方要交給房管部門54336元，就可以將房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)性質(zhì)。 　　另外，購(gòu)買使用權(quán)房不用交物業(yè)管理費(fèi)用以及房屋維修費(fèi)用，房主只需要每月交納一定數(shù)額的租金即可，其數(shù)額與免交的物業(yè)費(fèi)大抵相當(dāng)。 編輯本段了解　　購(gòu)買使用權(quán)房心里也踏實(shí) 小產(chǎn)權(quán)房1.土地使用年限與產(chǎn)權(quán)房相同 　　2.產(chǎn)權(quán)單位不能隨意收回房產(chǎn) 　　3.拆遷時(shí)變成產(chǎn)權(quán)房后，房主可獲相應(yīng)補(bǔ)償款 　　很多人對(duì)使用權(quán)的含義了解甚少，購(gòu)房時(shí)大都選擇產(chǎn)權(quán)房，主要是覺(jué)得購(gòu)買的房子如果沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，房子終歸不是自己的，心理不踏實(shí)，而產(chǎn)權(quán)房則完全屬于自己，并可以代代相傳。 　　實(shí)際上，產(chǎn)權(quán)房也是有使用年限的，并非永久產(chǎn)權(quán)。一般住宅國(guó)家土地出讓使用權(quán)年限是70年，無(wú)論是產(chǎn)權(quán)房，還是使用權(quán)房都不能超過(guò)這一土地使用年限。只不過(guò)使用權(quán)房為房管所或單位所有，與使用權(quán)房主是長(zhǎng)期租賃關(guān)系，產(chǎn)權(quán)單位對(duì)使用權(quán)房不能隨便收回，即使有必要收回也應(yīng)對(duì)使用權(quán)房主進(jìn)行補(bǔ)償。在遇到房屋拆遷時(shí)，使用權(quán)房屋在變成產(chǎn)權(quán)房后，能獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償款。使用權(quán)房房主的親屬，與其居住滿2年以上者，可辦理繼承手續(xù)。 　　所有權(quán)包括占有、使用、收益、處置四種權(quán)能，最重要的是收益權(quán)和處置權(quán)。擁有一套住房的使用權(quán)，既能通過(guò)出租享有收益權(quán)，也享有有限度的處置權(quán)，可以“處分”房屋的上市轉(zhuǎn)讓或親屬繼承等。 編輯本段優(yōu)勢(shì)　　優(yōu)勢(shì)一不受宏觀調(diào)控影響 中國(guó)土地使用權(quán)制度比如，使用權(quán)房無(wú)須繳納類似于產(chǎn)權(quán)房交易的契稅，而只需繳付轉(zhuǎn)讓標(biāo)的0.5%的交易費(fèi)，2年內(nèi)再轉(zhuǎn)讓無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅等，而且政府仍然鼓勵(lì)承租戶進(jìn)行差價(jià)換房。 　　優(yōu)勢(shì)二拆遷改造可以預(yù)期 　　由于使用權(quán)房都處在鬧市區(qū)，城市舊區(qū)改造已入尾聲，未來(lái)有望完成拆遷改造的時(shí)間可以預(yù)期，同時(shí)動(dòng)遷政策沒(méi)有因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)降溫而有所變化，甚至還有提高傾向。 　　優(yōu)勢(shì)三面積較小總價(jià)不高 　　使用權(quán)房的面積一般都較小，所以總價(jià)大都不會(huì)太高，投資客只要調(diào)動(dòng)不多的資金，就可以進(jìn)行操作。 　　優(yōu)勢(shì)四投資出租風(fēng)險(xiǎn)不大 　　使用權(quán)房所處的地段一般較好，即便一時(shí)未趕上動(dòng)拆遷，就是用于出租，同樣可獲得略高于產(chǎn)權(quán)房的投資收益。相對(duì)而言，風(fēng)險(xiǎn)比投資高額的產(chǎn)權(quán)房要小。 編輯本段門道　　當(dāng)然，使用權(quán)房也有不少門道： 建設(shè)工程規(guī)劃許可證門道一按倒計(jì)時(shí)論價(jià)　　投資使用權(quán)房，應(yīng)更多關(guān)心所在地域動(dòng)遷的時(shí)限與可能。 　　買使用權(quán)房與買產(chǎn)權(quán)房不同，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)房一般更關(guān)心諸如房屋結(jié)構(gòu)、房齡、朝向、層次等問(wèn)題，并以此按質(zhì)論價(jià)。而購(gòu)買使用權(quán)房則應(yīng)當(dāng)相對(duì)淡化這些問(wèn)題，因?yàn)橥顿Y使用權(quán)房注重的是它的“可改造資源”，所以更多地應(yīng)當(dāng)關(guān)心它所在的地域動(dòng)遷的時(shí)限與可能性，即動(dòng)拆遷“倒計(jì)時(shí)”。一般來(lái)說(shuō)，3-5年這類中短期內(nèi)有望動(dòng)遷的，出價(jià)可以高些；反之，則可以殺價(jià)甚至放棄。特別遇到該房所在的地塊較小，建筑密度較高的，則更應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎，不要輕易下單。 　　動(dòng)遷時(shí)限短的或動(dòng)遷可能性大的使用權(quán)房，意味著收回投資收益期短，變現(xiàn)能力強(qiáng)；反之，此類房屋改造開(kāi)發(fā)的成本太高，除非有市政項(xiàng)目，指望商品房開(kāi)發(fā)建造，難度較大。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，則是一種實(shí)實(shí)在在的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，房屋品質(zhì)再好，意義也不大。 　　至于如何考證該房動(dòng)遷的時(shí)限與可能性，一是可搜集本市、本區(qū)的城市建設(shè)方面的規(guī)劃資料；二是觀察周邊環(huán)境，如呈孤島狀的，動(dòng)遷的可能性較大；三是依靠自身的分析評(píng)判能力。 門道二預(yù)留增值空間　　著重了解貨幣化動(dòng)遷的標(biāo)準(zhǔn)，按每年5%保值增值預(yù)留空間。 　　眾所周知，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)房期待增值，是通過(guò)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)上漲或不動(dòng)產(chǎn)對(duì)應(yīng)貨幣貶值而實(shí)現(xiàn)的。但使用權(quán)房，是通過(guò)所買房屋下面附著的土地，有朝一日在政府改變?cè)杏猛净蜣D(zhuǎn)讓使用權(quán)的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)增值。換言之，就是將來(lái)動(dòng)拆遷獲得的補(bǔ)償能夠超過(guò)購(gòu)房時(shí)的投入。為此，在考慮出手購(gòu)買使用權(quán)房時(shí)，必須為自己投入買房的資金，預(yù)留略高于銀行存款利息收益的空間。 　　那么，如何預(yù)留增值的空間呢？可以先了解該房所在地區(qū)當(dāng)前的動(dòng)拆遷政策，著重了解貨幣化動(dòng)遷的標(biāo)準(zhǔn)：如以“磚頭”（面積）為主要計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)的，每平方米補(bǔ)償單價(jià)是多少；以“人頭”（居住人口）為主要計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)的，人均可獲多少動(dòng)遷補(bǔ)償。了解了這方面的信息后，再按每年5%保值增值為自己預(yù)留空間，如某房16平方米，該區(qū)當(dāng)前的貨幣化動(dòng)遷標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1.8萬(wàn)元，大約可得補(bǔ)償28.8萬(wàn)元，預(yù)計(jì)5年左右有望動(dòng)拆遷，那么，可以出資的上限是21.6萬(wàn)元。 門道三測(cè)算投資收益　　如果“一不小心成了房東”，那就要事先預(yù)算出租可獲得不低于3%的年收益率。 　　與投資產(chǎn)權(quán)房相比，使用權(quán)房何時(shí)會(huì)動(dòng)拆遷，有沒(méi)有動(dòng)拆遷的可能，是一種最大的變數(shù)，這種變數(shù)也就有可能轉(zhuǎn)換成一種“套牢”的風(fēng)險(xiǎn)。 　　因此，除了以上對(duì)使用權(quán)房的估價(jià)、預(yù)留增值空間外，還要有對(duì)一旦遭遇動(dòng)遷“沒(méi)有時(shí)間表”的承受能力。這可以通過(guò)測(cè)算“一不小心成房東”后的投資收益。首先，要了解該使用權(quán)房所處地段的租賃房行情，只要不低于3%的年收益率，就可以考慮出手。 　　如以上例測(cè)算，投入21.6元，每月能收取600元租金（刨掉空關(guān)期），就可以視為有一個(gè)不錯(cuò)的投資收益，畢竟中心城區(qū)的舊公房不可能永遠(yuǎn)不拆不改。倘若原先預(yù)期5年內(nèi)可能拆遷的，可以往最壞的“20年內(nèi)總會(huì)拆遷”方向放大預(yù)期，那么，在未來(lái)20年內(nèi)穩(wěn)獲3%、略高于銀行存款利息收益的同時(shí)，另一塊增值空間也在拓展。因?yàn)椴还茉鯓诱f(shuō)，未來(lái)20年左右的動(dòng)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，總要高于未來(lái)5年左右的，當(dāng)然，這是一種被迫從中線轉(zhuǎn)為長(zhǎng)線投資的無(wú)奈選擇。 門道四了解“注意事項(xiàng)”　　使用權(quán)房必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門審核，符合條件的才能批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。購(gòu)買者必須對(duì)注意事項(xiàng)了解后，才能進(jìn)行實(shí)質(zhì)操作。 　　使用權(quán)房買賣，本質(zhì)上是承租人依法有償轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)，因此不同于產(chǎn)權(quán)房，只要產(chǎn)權(quán)明晰，通過(guò)房產(chǎn)交易中心就可以進(jìn)行權(quán)益轉(zhuǎn)移。使用權(quán)房的產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有，所以必須經(jīng)過(guò)國(guó)家委托經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)管理部門審核，符合條件的才能批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。因此，這個(gè)審核報(bào)批的過(guò)程主要集中在房管部門。為此，欲購(gòu)買者必須對(duì)此類房屋的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓程序、條件、要求等注意事項(xiàng)了解清楚后，才能進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的操作。 　　使用權(quán)房的受讓方必須是本市戶籍。出讓方要到區(qū)房地產(chǎn)交易中心，索取征求房屋隸屬的房管所（物業(yè)公司）同意轉(zhuǎn)讓與否的征詢意見(jiàn)單，征詢內(nèi)容包括所在的地塊有沒(méi)有因?yàn)榧磳?dòng)拆遷而凍結(jié)轉(zhuǎn)讓；有沒(méi)有違章搭建；出讓方有沒(méi)有退路；有沒(méi)有欠繳房租等事項(xiàng)。如都符合，由房管部門簽署同意轉(zhuǎn)讓意見(jiàn)，再返回到區(qū)房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。一般來(lái)說(shuō)，受讓方在對(duì)方?jīng)]有看到出讓方拿到房管部門對(duì)該房轉(zhuǎn)讓無(wú)異議的征詢單前，不要輕易作出包括預(yù)付定金在內(nèi)的購(gòu)買決定。 編輯本段交易方式　　 拆毀老宅侵犯房屋所有權(quán)　　使用權(quán)房交易有以下兩種方式：1、將使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房消費(fèi)者如果想要購(gòu)買使用權(quán)房，可以將購(gòu)買的使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房。產(chǎn)權(quán)單位一般在年初和年中兩次布告通知。可以拿單位工齡介紹信到房管所或產(chǎn)權(quán)單位的房管科參加房改。使用權(quán)房因政策限制尚未完全開(kāi)放，能夠上市進(jìn)行買賣交易的非常少，除非是獲得產(chǎn)權(quán)單位同意后，通過(guò)繳納一定費(fèi)用，把使用權(quán)變成產(chǎn)權(quán)，才能進(jìn)行買賣。 　　2、房屋置換除了將使用權(quán)換成產(chǎn)權(quán)進(jìn)行交易外，還可以通過(guò)房屋置換進(jìn)行過(guò)戶。在通過(guò)置換進(jìn)行過(guò)戶時(shí)，需要注意兩點(diǎn)。一是雙方都應(yīng)持有北京市戶口，另外一點(diǎn)是不能進(jìn)行貸款按揭。通過(guò)房屋置換并不能取得使用權(quán)房的產(chǎn)權(quán)，但可以享有出租的收益權(quán)和一定限度的處置權(quán)。一般只有擁有本地戶籍的人才能購(gòu)買使用權(quán)的房屋。 編輯本段交易方法　?。?）公房使用權(quán)交易的適用范圍：除按照北京市住房制度改革有關(guān)規(guī)定可以向承租人出售的公有住房外，包括平房、筒子樓、簡(jiǎn)易樓等其他直管公有住房均可上市進(jìn)行交易。 使用權(quán)房（2）公房使用權(quán)交易應(yīng)當(dāng)符合以下規(guī)定： 　　[1]持公房使用權(quán)上市交易一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是公有住房合法承租人。 　　[2]公房使用權(quán)交易，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議。協(xié)議簽訂后，當(dāng)事人雙方持下列相關(guān)材料到房屋所在地直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位辦理公房使用權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租手續(xù)： 　　1.申請(qǐng)書，2.雙方當(dāng)事人身份證明，3.公有住房租賃合同及共居人、合居戶同意意見(jiàn)書；4.房屋所有權(quán)證和共有人同意意見(jiàn)書。 　　[3]公房使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓、交換住房產(chǎn)權(quán)前，公房承租人須結(jié)清房屋租金和其他與該房屋有關(guān)的應(yīng)由承租人交納的各項(xiàng)費(fèi)用；以公房使用權(quán)交換住房產(chǎn)權(quán)的，住房產(chǎn)權(quán)人亦應(yīng)結(jié)清應(yīng)當(dāng)交納的物業(yè)管理費(fèi)等與該房屋管理有關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用。 　　[4]公房使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓、交換住房產(chǎn)權(quán)后，該公房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不變，新的承租人應(yīng)當(dāng)與出租人重新簽訂公有住房租賃合同。 　　[5]通過(guò)公房使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓和交換住房產(chǎn)權(quán)方式取得公房使用權(quán)的新承租人，可以將公房使用權(quán)再次上市交易。 　　[6]公房承租人將其所承租的公房轉(zhuǎn)租給他人使用的，應(yīng)當(dāng)向原出租人進(jìn)行備案。轉(zhuǎn)租人繼續(xù)享有并承擔(dān)原租賃合同規(guī)定的承租人的權(quán)利和義務(wù)，受轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的承租人的權(quán)利和義務(wù)，但原出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止。 編輯本段注意事項(xiàng)　　1、在購(gòu)買使用權(quán)房時(shí)一定要問(wèn)清產(chǎn)權(quán)歸屬，在過(guò)戶時(shí)應(yīng)當(dāng)要求公房的原承租人親自到房地局交易大廳辦理相關(guān)過(guò)戶手續(xù)，修改戶主姓名，不得委托辦理。另外由于使用權(quán)房的“房本”沒(méi)有防偽標(biāo)志，即使正規(guī)租賃合同的蓋章也特別簡(jiǎn)單，因此購(gòu)房者應(yīng)與原單位確認(rèn)，以防“房本”造假。 　　2、房屋置換合同簽訂以后，現(xiàn)任房主將擁有原房主對(duì)使用權(quán)房擁有的權(quán)利，意味著如果房產(chǎn)置換后使用權(quán)房拆遷，新房主將成為補(bǔ)償款的受益人。因此房產(chǎn)置換前，新老房主、尤其是老房主要考慮清楚是否已經(jīng)放棄未來(lái)獲得拆遷補(bǔ)償款的權(quán)利，以防日后追悔莫及。 　　3、使用權(quán)的房子按使用面積計(jì)算，客戶一定要對(duì)照房本的面積來(lái)計(jì)算。一般房屋產(chǎn)權(quán)證上的面積為建筑面積，但是使用權(quán)的房子一般按照使用面積計(jì)算，在具體交易的時(shí)候可以進(jìn)行實(shí)際測(cè)量。 　　4、不論購(gòu)買還是置換使用權(quán)房，都一定要核實(shí)清楚之前的各項(xiàng)費(fèi)用，如房租（物業(yè)費(fèi)）、供暖費(fèi)等是否繳交清楚，以免日后出現(xiàn)糾紛。 　　5、購(gòu)買使用權(quán)房要更加注意防范資金風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)關(guān)系相比更復(fù)雜，權(quán)屬能否轉(zhuǎn)移也留有更多的潛在風(fēng)險(xiǎn)。 原問(wèn)題：《使用權(quán)房的定義是什么》

  回復(fù)于 2022-12-03 04:51:42