律師回復

• 
  智能法律助手

  月幫助201720人

  交房幾年后還沒有拿到房產(chǎn)證的情況在現(xiàn)在的房產(chǎn)市場是屢見不鮮的，而有些房主由于各種原因想要出售這個房屋，相關法律規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓。可以看出，法律并不保護沒有房產(chǎn)證就簽訂買賣合同的行為。那么此時如果想購買這類房屋應該怎么辦呢？一起和購房指南來看一下吧！一、首先要注意這些房子一定不能買如果有賣家跟你說要賣以下這些房子：1、利用集體所有土地開發(fā)的房子，也就是所謂的小產(chǎn)權房；2、未經(jīng)立項批準或私自變更立項的樓盤；未取得規(guī)劃審批的樓盤；私自變更規(guī)劃的樓盤；私自改變土地用途的樓盤；3、土地產(chǎn)權存在糾紛；4、沒有銷售許可證又無產(chǎn)權證的房屋；5、未經(jīng)驗收或驗收不合格的房屋；6、土地或房屋未解除抵押的；7、開發(fā)商未交納相關稅費的房屋；8、土地、房屋被有關部門司法查封；9、其他法律法規(guī)規(guī)定不能出售的房子。對于以上這些沒有房產(chǎn)證的房子，給再低的價錢也不能買。否則，一旦出事是沒有法律保護的。二、除上述情況外房產(chǎn)證沒辦下來的房屋如何買賣？對于房產(chǎn)證沒辦下來的房子買賣問題，一般分為以下兩種情況：1、剛剛交了首付款，但是還沒有來辦按揭2、正在還房貸，還沒有交房如果是以上的兩種情況，其實采用一些方法還是可以進行交易的！下面購房指南通過一個案例給大家講解一下！案列回顧：A先生之前貸款購買了一套125平方米的新房，房子的房產(chǎn)證一直都沒能辦理下來，后來A先生因為工作調動的原因這套房離公司較遠，就希望賣出這套房買套離公司近的房子，于是他前去開發(fā)商那里咨詢，后來就郁悶了，因為售樓處的工作人員告訴他，如果說想賣掉這房子的話，買方必須要全款購買的才可以辦理更名。A先生覺得，房子已經(jīng)是他的了，為什么不能賣掉然后讓買家按揭呢？注意問題：從法律上來說如果上述房屋發(fā)生交易行為是不被保護的，對于買房者來說，購買無產(chǎn)權證的房屋，風險非常大，因為一旦出現(xiàn)賣主有外債等意外，對于買方來說，要維護自己的利益就非常困難，出了什么問題都只能自己承擔。交易辦法：（1）直接辦理更名如果購房者確實想購買此類房屋，且房子正在還貸期是可以直接去更名的，具體流程如下：1、在征得開發(fā)商的同意后，A先生還清所有房貸，拿著銀行出具的結清證明去房管局拿出正在抵押的合同；2、開發(fā)商帶著合同和注銷備案的登記表去房地局辦理房子的注銷手續(xù)；3、注銷完成之后買方再與開發(fā)商簽訂新的商品房買賣合同，重新在房管局備案。上述流程有三個關鍵點必須滿足才可以更名：1．A先生必須要先還清銀行貸款 2．更名要取得開發(fā)商同意 3．買方也要全款購買，不能按揭這種方式的優(yōu)點是手續(xù)比較簡單，且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭，這樣即便是掛在中介也是比較難出手的房子。（2）等待房產(chǎn)證下來再過戶雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶是比較穩(wěn)妥的方法，買賣雙方可以先簽訂一份協(xié)議，約定好首付款項和過戶時間（房產(chǎn)證下來就過戶），然后預付首付款，最后就是等到房產(chǎn)證下來，再辦理過戶，先過房產(chǎn)證，再過戶土地證，過戶后再交付尾款。三、沒有房產(chǎn)證的房屋交易建議1、因為沒有房產(chǎn)證的房子在交易的時候風險比較大，買賣雙方應該都要謹慎。2、對于購房者來說，降低風險就要取得房產(chǎn)證之前盡量少交房款，可以約定資金托管，應先取得房屋的使用權和控制權，這樣法律會向買方傾斜。3、如果一定要賣或者買沒有拿到房產(chǎn)證的房子，雙方一定要對該房產(chǎn)進行詳細了解，確保房產(chǎn)證何時拿到，而且房價在一段時間會有波動，最好約定違約金的標準，以免一方違約，同時也要有交易存在風險的心理準備。（以上回答發(fā)布于2017-09-26，當前相關購房政策請以實際為準）更多房產(chǎn)資訊，政策解讀，專家解讀，點擊查看 原問題：《買賣沒有房產(chǎn)證的房子 如何處理才能沒風險》

  回復于 2022-08-02 16:01:00