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  根據(jù)國(guó)外資料顯示，建筑物在建成后壽命期間的管理費(fèi)用，是建設(shè)成本的7倍左右，國(guó)內(nèi)則達(dá)到12倍，其中，能耗費(fèi)用占比最大。由此可見物業(yè)管理與節(jié)能降耗的密切關(guān)系。物業(yè)管理涉及房屋及配套設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，通過(guò)抓好管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，達(dá)到節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電及促進(jìn)資源的循環(huán)利用，對(duì)建設(shè)節(jié)約型社會(huì)做出積極貢獻(xiàn)，是物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)盡的社會(huì)責(zé)任。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的不斷發(fā)展，行業(yè)內(nèi)部的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，而競(jìng)爭(zhēng)中存在的許多潛規(guī)則，使不少物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中扮演著比較尷尬的角色。物業(yè)管理招投標(biāo)制度是《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的一項(xiàng)基本制度，《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》對(duì)這項(xiàng)制度作了進(jìn)一步的細(xì)化和明確，一些地方也以地方性文件等形式，制定了當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理招投標(biāo)管理辦法，這為規(guī)范和發(fā)展物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)提供了有力的制度保證。在目前的實(shí)踐中，不但相當(dāng)多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在前期物業(yè)管理階段按照規(guī)定以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，一些業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)也開始以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。推行物業(yè)管理招投標(biāo)，對(duì)保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘物業(yè)管理企業(yè)行為的公開透明，維護(hù)業(yè)主自主選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的分離，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，提高物業(yè)管理行業(yè)的整體水平，具有非常重要的作用。但是在具體的實(shí)施過(guò)程中，還是出現(xiàn)了很多問題。一、物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)存在的問題1.不少地方對(duì)推行招投標(biāo)制度的重要作用缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，招投標(biāo)還沒有成為選聘物業(yè)管理企業(yè)的主要方式，有的地方尤其是中小城市甚至還沒有開始推行，《條例》關(guān)于前期物業(yè)管理中建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定沒有得到很好的貫徹落實(shí)。2.物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中仍然存在不少不規(guī)范行為。(1)招標(biāo)工作的組織管理不規(guī)范。從目前物業(yè)管理的招標(biāo)情況看，除了少數(shù)業(yè)主單位委托專業(yè)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，多數(shù)單位都是自行組織物業(yè)管理招標(biāo)工作。由于業(yè)主單位沒有相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員負(fù)責(zé)招標(biāo)工作，對(duì)招投標(biāo)法規(guī)和組織管理工作也不熟悉，造成了物業(yè)管理招標(biāo)工作不規(guī)范，操作的隨意性較大。(2)缺少專業(yè)規(guī)范的招標(biāo)文件。由于《物業(yè)管理?xiàng)l例》中沒有明確物業(yè)管理招標(biāo)文件范本，各業(yè)主單位也缺少物業(yè)管理招標(biāo)經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理行業(yè)在國(guó)內(nèi)大部分地區(qū)不夠成熟，所以業(yè)主單位根據(jù)自身的需要和想象，編制出了各式各樣的招標(biāo)文件，有的服務(wù)范圍不全，有的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明確，有的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不切實(shí)際等等。不規(guī)范的招標(biāo)文件也導(dǎo)致了物業(yè)管理公司投標(biāo)方案書的不規(guī)范，影響業(yè)主單位公平評(píng)標(biāo)、科學(xué)決標(biāo)。(3)招標(biāo)決策過(guò)程不透明。由于《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》對(duì)物業(yè)管理評(píng)標(biāo)內(nèi)容和方法沒有具體規(guī)定，造成評(píng)標(biāo)工作的不規(guī)范，評(píng)標(biāo)結(jié)果主要受業(yè)主單位領(lǐng)導(dǎo)的意志影響。有些單位評(píng)標(biāo)時(shí)，不注重對(duì)服務(wù)質(zhì)量和報(bào)價(jià)的綜合評(píng)價(jià)，一味地追求低價(jià)，結(jié)果造成惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致中標(biāo)單位無(wú)經(jīng)濟(jì)實(shí)力保質(zhì)、保量完成物業(yè)服務(wù)，物業(yè)使用人投訴不斷。個(gè)別物業(yè)管理公司通過(guò)對(duì)業(yè)主單位領(lǐng)導(dǎo)的公關(guān)來(lái)影響最終的評(píng)標(biāo)結(jié)果。3.物業(yè)管理招投標(biāo)代理市場(chǎng)發(fā)育不成熟，專業(yè)化水平不高，代理行為不規(guī)范，影響了物業(yè)管理招投標(biāo)制度在更大的范圍內(nèi)推開。4.主管部門對(duì)招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)管方式和能力還需要提高。有的過(guò)深地介入了物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，甚至主管部門直接組織進(jìn)行招投標(biāo)行為，以行政手段干預(yù)招投標(biāo)活動(dòng)的正常進(jìn)行;有的對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)則不聞不問，聽任其自發(fā)進(jìn)行，沒有進(jìn)行必要的引導(dǎo)，對(duì)其中出現(xiàn)的違法、違規(guī)行為也沒有及時(shí)進(jìn)行查處。5.有的地方?jīng)]有出臺(tái)適合本地情況的招投標(biāo)實(shí)施細(xì)則，招投標(biāo)的規(guī)則尚不健全和清晰，有的地方?jīng)]有按照要求建立物業(yè)管理招投標(biāo)專家?guī)?，都給招投標(biāo)活動(dòng)的開展造成了困難。二、造成這些問題的原因1.有關(guān)方面對(duì)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的重視程度不夠，還沒有看到這種惡性競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的嚴(yán)重危害性。2.沒有一個(gè)統(tǒng)一的評(píng)判機(jī)構(gòu)。現(xiàn)在進(jìn)行的物業(yè)管理招投標(biāo)一般是由物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)委托政府管理部門一起組織招標(biāo)；或是物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)自己組織人員進(jìn)行招標(biāo)。由于沒有一個(gè)統(tǒng)一的招投標(biāo)權(quán)威管理部門，對(duì)招標(biāo)內(nèi)容、程序、評(píng)標(biāo)人員組成等沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模式，在實(shí)際操作中受人為因素影響非常大，缺乏規(guī)范性和公正性。3.地區(qū)間物業(yè)管理的總體水平發(fā)展不平衡。物業(yè)管理發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理公司到外地投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)管理權(quán)，主要為了拓展企業(yè)業(yè)務(wù)范圍，增加市場(chǎng)占有份額，有相當(dāng)?shù)牡貐^(qū)對(duì)此不認(rèn)同，抵制進(jìn)入，形成誤解。4.社會(huì)監(jiān)督機(jī)制不健全。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的不完善，造成招投標(biāo)過(guò)程中出現(xiàn)了一些不正之風(fēng)。三、提出應(yīng)對(duì)這些問題的方法1.提供公平競(jìng)爭(zhēng)的外部環(huán)境。物業(yè)管理市場(chǎng)的培育和發(fā)展，一個(gè)重要的前提是要具有公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境和機(jī)制。物業(yè)管理主管部門應(yīng)注意用市場(chǎng)觀念、市場(chǎng)機(jī)制來(lái)培育和發(fā)展物業(yè)管理市場(chǎng)；打破地區(qū)保護(hù)和區(qū)域壟斷，把先進(jìn)的物業(yè)管理理念、方法和機(jī)制推向全國(guó)，為物業(yè)發(fā)展商、業(yè)主及用戶選擇合適的管理者提供較大的空間；積極引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)練好內(nèi)功，增強(qiáng)綜合素質(zhì)，憑企業(yè)品牌和整體實(shí)力進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng)。2.盡快制訂配套實(shí)施細(xì)則，用法規(guī)和制度來(lái)限制和約束不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。有關(guān)方面對(duì)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的重視程度不夠，還沒有看到這種惡性競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的嚴(yán)重危害性。各地主管部門應(yīng)先制訂一個(gè)招投標(biāo)實(shí)施細(xì)則，明確一些常規(guī)性的基本要求和操作程序，以便使參與者有章可循，同時(shí)應(yīng)邀請(qǐng)公正機(jī)關(guān)參與招投標(biāo)工作的全過(guò)程。3.設(shè)立專門的中立機(jī)構(gòu)和部門來(lái)具體組織招投標(biāo)活動(dòng)，確保建管分離原則的執(zhí)行，確保開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)與其他物業(yè)管理企業(yè)在同一起跑線上公平競(jìng)爭(zhēng)。在這類機(jī)構(gòu)成立之前，可暫由各地政府主管部門牽頭組織由房管、公安、行業(yè)協(xié)會(huì)、街道辦事處、物業(yè)管理專家及公證機(jī)關(guān)等組成的物業(yè)管理招投標(biāo)考評(píng)小組，受招標(biāo)物業(yè)單位的委托，全權(quán)負(fù)責(zé)組織和進(jìn)行物業(yè)管理的招投標(biāo)工作。4.政府部門應(yīng)多政策指導(dǎo)、少行政干預(yù)。地區(qū)間物業(yè)管理的總體水平發(fā)展不平衡。物業(yè)管理發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理公司到外地投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)管理權(quán)，主要為了拓展企業(yè)業(yè)務(wù)范圍，增加市場(chǎng)占有份額，有相當(dāng)?shù)牡貐^(qū)對(duì)此不認(rèn)同，抵制進(jìn)入，形成誤解。物業(yè)管理招投標(biāo)作為一項(xiàng)市場(chǎng)化行為，在各方面都缺乏實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)的情況下，政府主管部門的適當(dāng)干預(yù)是必要的。一些成功的招投標(biāo)都是在政府有關(guān)部門主持或指導(dǎo)下進(jìn)行并取得良好效果的。但是政府的干預(yù)和指導(dǎo)重點(diǎn)應(yīng)該放在理順開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)三方面的關(guān)系上，幫助三方正確對(duì)待招投標(biāo)活動(dòng)，而不是對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)進(jìn)行行政干預(yù)。5.建立和完善物業(yè)招投標(biāo)仲裁機(jī)構(gòu)。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的不完善，造成招投標(biāo)過(guò)程中出現(xiàn)了一些不正之風(fēng)?，F(xiàn)在進(jìn)行的物業(yè)管理招投標(biāo)一般是由物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)委托政府管理部門一起組織招標(biāo),或是物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)自己組織人員進(jìn)行招標(biāo)。由于沒有一個(gè)統(tǒng)一的招投標(biāo)權(quán)威管理部門，對(duì)招標(biāo)內(nèi)容、程序、評(píng)標(biāo)人員組成等沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模式，在實(shí)際操作中受人為因素影響非常大，缺乏規(guī)范性和公正性。招投標(biāo)市場(chǎng)的發(fā)育和規(guī)范化運(yùn)作除了需要有一系列法規(guī)以外，還應(yīng)建立解決開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主等多方糾紛的仲裁機(jī)構(gòu)或稱之為“快速法庭”。這一機(jī)構(gòu)應(yīng)站在招標(biāo)方和投標(biāo)方的“中間”，以第三方的身份快速、專業(yè)、公正地裁斷物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)問題，并且輔助政府主管部門進(jìn)行決策，以推動(dòng)物業(yè)管理的規(guī)范化。6.堅(jiān)持信息對(duì)等原則。按照各地方的前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定，對(duì)要進(jìn)行物業(yè)管理的物業(yè)應(yīng)該在相應(yīng)的媒體上進(jìn)行公告，廣泛進(jìn)行宣傳，公示招投標(biāo)的條件等相關(guān)信息，使參與的物業(yè)管理企業(yè)都能夠在同樣的信息條件下進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng)。7.遵循公平競(jìng)爭(zhēng)原則。增加招標(biāo)過(guò)程透明度，確保招標(biāo)過(guò)程的公平公正。業(yè)主單位的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)商資質(zhì)要求等招標(biāo)信息都應(yīng)該在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)通過(guò)媒體對(duì)外公示，如有明顯傾向性條款，在接到投訴后應(yīng)及時(shí)更改。評(píng)標(biāo)專家組成人員應(yīng)該由業(yè)主單位，物業(yè)使用者代表，社會(huì)專家和招標(biāo)機(jī)構(gòu)代表聯(lián)合組成，成員名單在開標(biāo)前保密。評(píng)標(biāo)專家對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理公司評(píng)價(jià)要以客觀條件為主，嚴(yán)格按照對(duì)外公示的招標(biāo)條款進(jìn)行。除了要運(yùn)用法律和行政手段外，還須倡導(dǎo)建立職業(yè)道德規(guī)范。只有遵守職業(yè)道德，才能在社會(huì)上樹立良好的企業(yè)形象，建立穩(wěn)固的企業(yè)信譽(yù)，自覺抵制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，并將競(jìng)爭(zhēng)引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，創(chuàng)造公平、公正的物業(yè)管理招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。8.物業(yè)管理公司要遵守政府法規(guī)，通過(guò)提高自身管理水平和服務(wù)質(zhì)量，在激烈的市場(chǎng)中獲取更多的中標(biāo)機(jī)會(huì)。(1)物業(yè)管理公司要遵守政府相關(guān)法規(guī)，取得參與物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)等級(jí)證書和其他資格證書；(2)要確實(shí)提高自己的管理服務(wù)水平，而不能把自己的生存依托在“建管不分”或“公共關(guān)系”上，物業(yè)管理服務(wù)的市場(chǎng)化將是不可避免的潮流；(3)物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)是一項(xiàng)高技術(shù)含量的專業(yè)工作，物業(yè)管理公司應(yīng)該配備專門的測(cè)量人員和投標(biāo)書制作人員，使投標(biāo)文件能夠響應(yīng)招標(biāo)文件，確實(shí)做好投標(biāo)工作。9.政府部門應(yīng)進(jìn)一步完善物業(yè)管理招標(biāo)制度，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的監(jiān)督。政府相關(guān)職能部門應(yīng)進(jìn)一步明確物業(yè)招投標(biāo)工作的組織機(jī)構(gòu)、人員配置、資質(zhì)條件要求，使參加組織招標(biāo)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)有能力依法實(shí)施招標(biāo)的組織工作。應(yīng)參照政府采購(gòu)項(xiàng)目的招標(biāo)方法，制定物業(yè)管理招投標(biāo)文件的“示范文本”，使招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)和業(yè)主單位在組織實(shí)施招標(biāo)時(shí)，能夠有章可循，保證物業(yè)管理招投標(biāo)的規(guī)范運(yùn)作。同時(shí)，政府部門也要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的監(jiān)督，對(duì)一些涉及公眾利益的物業(yè)招標(biāo)要實(shí)行審批制，加強(qiáng)對(duì)招標(biāo)文件、招標(biāo)組織、招標(biāo)程序環(huán)節(jié)和內(nèi)容的監(jiān)督管理，及時(shí)糾正違規(guī)、違法現(xiàn)象。10.業(yè)主單位要確實(shí)站在物業(yè)使用人的立場(chǎng)上,組織科學(xué)規(guī)范的招標(biāo)工作。委托專業(yè)的招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)招標(biāo)，編制招標(biāo)文件，聘請(qǐng)?jiān)u委專家，使整個(gè)招標(biāo)工作更加科學(xué)規(guī)范，又能夠使招標(biāo)過(guò)程盡量的公平、公正，建立科學(xué)合理的評(píng)標(biāo)體系。 原問題：《如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理招投標(biāo)中出現(xiàn)的問題》

  回復(fù)于 2023-02-07 03:25:31