律師回復

• 
  智能法律助手

  月幫助201720人

  本帖最后由 欲水靜舟 于 2011-10-22 13:55 編輯 隨著近兩年商品房市場的快速發(fā)展，貸款購房者因為這樣那樣的原因還不了貸款或是因房屋質量問題退房的情況越來越多，隨之而來的糾紛也逐漸凸現(xiàn)。由于貸款購房涉及到開發(fā)商、消費者、銀行三方，其過程相對比較繁瑣，貸款購房人退房難成了困擾購房人的一塊心病。下面介紹一下還不起買房貸款首付房款能不能退？ 王先生買房時交給開發(fā)商２０％的買房貸款首付款，余下款項由開發(fā)商擔保在銀行辦了８成２０年貸款。半年后，王先生所在單位效益突然急速下滑轉入虧損，一年后他開始無力負擔每個月的購房款。這時他向開發(fā)商提出退房并要求開發(fā)商退還他已交付的兩成首付款和一年來所付貸款本金。但開發(fā)商說：開發(fā)商作為擔保人，在王先生還不起銀行貸款時，銀行會向擔保人追償貸款。這樣一來，開發(fā)商只收取了客戶２０％的首付款，而８０％的銀行貸款以及利息要一次性還清，這就意味著開發(fā)商要貼錢為客戶還完貸款，因此這些損失理當由還不起款的業(yè)主負責，２０％的首付款不能退，一年來所付貸款本金更不能退，這不是克扣業(yè)主首付款，而是在擔保、還款、欠款、銀行追款乃至最終拍賣等一系列環(huán)節(jié)中存在著太多的變數(shù)，開發(fā)商會受損失，這樣的損失必須由王先生承擔。另外，業(yè)主在交完首付款后入住，在入住和還不起款期間他占有了房產(chǎn)，那么房屋的折舊以及物業(yè)管理等方面的問題已經(jīng)發(fā)生，即使業(yè)主退房，該套房產(chǎn)也不能再賣到原來的價錢，因此，首付款完全可以看做是賠償?shù)馁M用。 判斷開發(fā)商的話對不對，我們首先應弄明白這一退房過程中所涉及到的幾個法律關系。王先生與發(fā)展商簽訂購房合同后雙方形成了房屋買賣法律關系，王先生負有依約支付樓款的義務，享有收受房屋的權利，發(fā)展商負有依約交付房屋的義務，享有收取樓款的權利。王先生與銀行簽訂貸款合同后雙方形成了借款法律關系，銀行負有發(fā)放貸款的義務，享有依約收取利息及收回借款的權利，王先生享有依約獲得借款及使用借款的權利，負有按期償還借款本息的義務。同時，為獲得借款，發(fā)展商為王先生提供了擔保，發(fā)展商為保證人，王先生為被保證人，雙方形成了擔保與被擔保的法律關系，發(fā)展商負有為王先生墊付欠付貸款或一次性償還全部剩余貸款本息的義務。 從王先生買房的情況看，他向發(fā)展商支付了買房貸款首付２成樓款，又辦理了銀行貸款，也就是說王先生通過向銀行借款的方式支付了剩余８成樓款，至此王先生已經(jīng)向發(fā)展商付清了全部樓款，付款義務已履行完畢。王先生因財務狀況惡化而停止向銀行還款，其行為已經(jīng)構成對銀行違約，依據(jù)貸款合同的約定，銀行可起訴王先生，也有權要求發(fā)展商承擔保證責任，代王先生一次性償還剩余全部借款本息。發(fā)展商在承擔了保證責任后，享有向王先生追償?shù)臋嗬?。此時，發(fā)展商應通過與王先生協(xié)商或向法院起訴（或提請仲裁）要求王先生將房屋返還發(fā)展商，發(fā)展商應退還王先生全部樓款（包括首期款及銀行借款），該款應扣除發(fā)展商代王先生償還銀行的剩余全部借款本息及已承擔的王先生所應承擔的違約金（包括罰息）。 通過以上分析可見，開發(fā)商拒不退還王先生的買房貸款首付款是沒有法律依據(jù)的。王先生應該向人民法院起訴，要求法院對其貸款所購房產(chǎn)進行拍賣，如果拍賣的結果達到了結清房款的目的（不排除房產(chǎn)升值的可能），甚至拍賣結果遠遠超出了房屋本來的價值，這時候，開發(fā)商完全應該把買房貸款首付款退給買房人。拍賣結果不及原來價值時，開發(fā)商才能從買房貸款首付款中扣除相關部分。 原問題：《個案分析：還不起買房貸款首付房款能退嗎？》

  回復于 2023-02-07 05:44:29
• 
  郝碧佳律師

  月幫助7471人

  要跟開發(fā)商協(xié)商

  回復于 2022-07-03 17:46:06 咨詢他