律師回復(fù)

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  對每一個(gè)買房人來說，最頭痛的問題是什么？恐怕大多數(shù)人會回答說：房子出現(xiàn)質(zhì)量問題。而這看似應(yīng)該是最起碼的問題，卻在相當(dāng)多的樓盤里仍保證不了——漏水、墻壁開裂等時(shí)時(shí)困擾著購房者。焦點(diǎn)話題一：新房有了質(zhì)量問題，怎么辦?問：我的房子交付已兩年了，最近打算裝修才發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題，墻壁和窗戶滲漏水，還有多處空鼓和裂縫。我現(xiàn)在該怎么辦？是找物業(yè)管理公司來修還是找開發(fā)商？我能要求賠償嗎？律師答疑：如果在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人(即開發(fā)商)應(yīng)當(dāng)向施工單位發(fā)出保修通知，施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場核查情況，在保修書約定的時(shí)間內(nèi)予以保修。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)立即到達(dá)現(xiàn)場搶修。過了保修期后，由業(yè)主或使用人自行承擔(dān)維修責(zé)任，費(fèi)用由業(yè)主或使用人承擔(dān)。至于能否賠償，看房屋質(zhì)量是否給業(yè)主造成了實(shí)際損失。解讀：根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的第七條，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：一地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；二屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；三供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；四電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；五裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。焦點(diǎn)話題二：二手房出現(xiàn)質(zhì)量問題，房東有責(zé)嗎?問：全裝修二手房買賣中如果裝修出現(xiàn)問題，是否能讓上家出具授權(quán)書由下家直接找開發(fā)商要求索賠？我買的二手房是開發(fā)商的全裝修房，但裝修合同署名卻是之前的房東名字。現(xiàn)在房子裝修發(fā)生問題，物業(yè)強(qiáng)調(diào)由于裝修合同上不是我的名字，所以不予理賠。而我以為，房屋買賣連同裝修權(quán)益是一并轉(zhuǎn)讓的。律師答疑：你的裝修是物業(yè)做的嗎？如果確定是他們的原因造成的裝修質(zhì)量問題，你可以要求他們賠償。如果是開發(fā)商做的，則可要求開發(fā)商賠償。裝修合同署名雖然是之前的房東名字，但房子賣給你后，你已繼承了原房主的權(quán)利和義務(wù)。另一方面，你也可以要求原業(yè)主進(jìn)行處理或協(xié)調(diào)，因?yàn)槟愠龅馁I價(jià)里已經(jīng)包括了裝修的價(jià)格，而合同又是原業(yè)主簽的。問：我近期購入了一套二手房，房子是2001年造好交付的，看房時(shí)覺得小區(qū)環(huán)境和房子戶型都還過得去，就下單了。房子是毛坯房，過戶后，我就開始裝修，沒想到在裝修過程中，發(fā)現(xiàn)了房子天棚是傾斜的，并且傾斜高差達(dá)3厘米之多，在規(guī)范以外。因?yàn)檫@是主體結(jié)構(gòu)的一部分，為此，我們找到開發(fā)商，但是開發(fā)商表示，這與他們無關(guān)，當(dāng)初交付時(shí)房子已經(jīng)驗(yàn)收了就不關(guān)他們的事了。律師答疑：如果確定房子天棚傾斜，這屬于商品房質(zhì)量問題，應(yīng)該主張自己的權(quán)利。首先，你可以向原房主討個(gè)說法，他有責(zé)任交付質(zhì)量合格的房子給你，但向他主張權(quán)利有個(gè)時(shí)間的問題：1、你在收房后的合理期限要把質(zhì)量問題提出來。2、你的起訴時(shí)間沒有過兩年(從知道自己的權(quán)益被侵害之日起兩年內(nèi))。再次，你可以向開發(fā)商主張權(quán)利，因?yàn)樵群贤臋?quán)利義務(wù)被你繼承了，開發(fā)商對業(yè)主的維修義務(wù)也給了你，只要在維修期內(nèi)，你有權(quán)主張。你可以先給開發(fā)商發(fā)個(gè)律師函，要求他們對房子進(jìn)行維修。解讀：按照相關(guān)法律法規(guī)，買賣合同中的出賣人應(yīng)對其出賣物品的質(zhì)量承擔(dān)保證責(zé)任。但二手房由于普遍被裝修過，并被使用過一定年限，其質(zhì)量問題涉及諸多方面，一般當(dāng)事人很難對其特別是一些隱藏的質(zhì)量問題有一個(gè)全面的了解和判斷。如果質(zhì)量問題是原房屋所有人出賣時(shí)即存在的，要視不同情況而定：(1)如果出賣人故意隱瞞房屋質(zhì)量問題而將房屋出賣給買受人的，出賣人應(yīng)該對此質(zhì)量問題承擔(dān)保證責(zé)任，買受人有權(quán)向出賣人請求賠償；(2)如果出賣人已經(jīng)將房屋的質(zhì)量問題明確告知買受人或者買受人明知房屋的質(zhì)量問題而購買房屋的，則出賣人對此質(zhì)量問題不再承擔(dān)保證責(zé)任，買受人也無權(quán)向出賣人請求賠償；(3)如果出售房屋存在隱蔽的質(zhì)量問題，并且該質(zhì)量問題是房屋本身所固有而非出賣人在裝潢、使用房屋過程中所產(chǎn)生的，那么只要沒有證據(jù)證明出賣人明知有此質(zhì)量問題，出賣人對此質(zhì)量問題就不承擔(dān)保證責(zé)任。但與此同時(shí)，買受人卻仍可以房屋所有人的身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。原作者：置家網(wǎng) 原問題：《房子質(zhì)量問題歸誰管》

  回復(fù)于 2022-11-10 19:04:58
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  盧國全律師

  月幫助2101人

  按合同約定處理

  回復(fù)于 2022-06-05 19:00:03 咨詢他