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  二、個人轉(zhuǎn)讓房屋涉及的稅費(fèi)：營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅等稅種，其中契稅由買房者繳納，印花稅由買賣雙方繳納。 1、營業(yè)稅，現(xiàn)行的稅收政策是：從2006年6月1日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按售房收入全額繳納營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額繳納營業(yè)稅，稅率為5%。 個人將購買超過5年（含5年）的符合當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)的住房對外銷售，應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。 個人轉(zhuǎn)讓購買5年以內(nèi)的房屋，應(yīng)納稅額＝售房收入×稅率；轉(zhuǎn)讓購買5年以上的普通房屋，免征營業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓購買5年以上的非普通房屋，應(yīng)納稅額＝（售房收入－購房價格）×稅率。 2、個人所得稅，個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，繳納個人所得稅，稅率為20%。 住房轉(zhuǎn)讓所得，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。 對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。 房屋原值具體為：商品房房屋原值是指，購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；自建住房房屋原值是指，實際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際交納的相關(guān)稅費(fèi)；經(jīng)濟(jì)適用房（含集資合作建房、安居工程住房）房屋原值是指，原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金；已購公有住房房屋原值是指，原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)；城鎮(zhèn)拆遷安置住房房屋原值有以下四種情況，（1）房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費(fèi)，（2）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關(guān)稅費(fèi)，（3）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額，（4）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。 轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指，納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。 合理費(fèi)用是指，納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。 納稅人能提供實際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。 納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。 納稅人按照有關(guān)規(guī)定實際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實扣除。 例如，某人轉(zhuǎn)讓自用5年以內(nèi)住房，應(yīng)納稅所得額＝住房轉(zhuǎn)讓收入－原值－規(guī)定比例內(nèi)可扣除的裝修費(fèi)用－支付銀行的住房貸款利息－繳納的銷售稅金－合理費(fèi)用；應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×20%。 納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以對其實行核定征稅，具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。 納稅人出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房，出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，根據(jù)重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。 個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。 3、土地增值稅，在中國境內(nèi)出售或以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）的個人以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額作為計稅依據(jù)，繳納土地增值稅。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。應(yīng)納稅額＝∑（增值額度×適用稅率）。 居民個人轉(zhuǎn)讓普通住房以及個人互換自有居住用房地產(chǎn)免征土地增值稅。個人在原住房居住滿5年轉(zhuǎn)讓住房，免征土地增值稅；居住滿3年，不滿5年的，減半征收土地增值稅。 4、契稅，個人購買商品住房以購房價格為計稅依據(jù)繳納契稅，稅率為3-5%。契稅應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×稅率。 對于拆遷房，房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅。對于購買經(jīng)濟(jì)適用住房，目前無特別優(yōu)惠規(guī)定。對于個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。 例如：某人以100萬元價格購得一處面積為90平方米的普通住宅，住宅所在地的契稅稅率為3%，其契稅應(yīng)納稅額＝100萬元×3%＝3萬元。由于該居民購買的是普通住宅，符合個人購買普通住宅減半繳納契稅的規(guī)定，因此其實際應(yīng)繳納的契稅為3萬元×0.5＝1.5萬元。 5、印花稅，個人購買商品房，買賣雙方應(yīng)納印花稅＝購房金額*0.05%。 6、城市建設(shè)維護(hù)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅隨營業(yè)稅征收，計稅金額為營業(yè)稅的實際繳納稅額。稅率為7%或5%、1%。 7、教育費(fèi)附加，按營業(yè)稅的3%計算繳納。 原問題：《沒滿2年的房子 契稅，個稅，營業(yè)稅是不是都要交？》

  回復(fù)于 2022-12-21 07:23:15