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  【核心提示】 2007年6月12日，醞釀已久的 《進一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定》（鄭政文〔2007〕103號）（以下簡稱103號文），終于在鄭州房地產(chǎn)界的翹首企盼中出臺了，其中首次制定了城中村改造的安置開發(fā)比，首次將“招、拍、掛”拿地機制引入城中村改造中來，全面叫停“小產(chǎn)權(quán)房”建設，明確了新的拆遷安置、賠付標準，更是創(chuàng)造性地將城中村改造和廉租房建設聯(lián)系在一起，一系列極具操作性和可行性的政策頗有新意，被稱為“解決了拿地、拆遷、賠償?shù)入y題”的多贏模式。城中村改造是一道難題。新規(guī)的出臺無疑為破解這道難題提供了一條“求解之路”。 求解一 安置開發(fā)比明確為1∶2 【103號文第5條規(guī)定：城中村改造的安置開發(fā)比為1∶2。安置開發(fā)比是指安置房的建筑面積與配套開發(fā)商品房的建筑面積之比?！? 以往的城中村改造，往往是一家開發(fā)商對一個村莊進行整體改造，開發(fā)過程中并不清楚所用來開發(fā)的配套商品房實際應為多少，新政策以安置房確定配套商品房大小的做法尚屬首次提及。 河南財經(jīng)學院工程管理系教授劉社認為，根據(jù)現(xiàn)有的拆遷總面積來確定安置面積，通過安置面積的大小可以計算出相應配套商品房的大小，城中村改造限定安置開發(fā)比是103號文中最具新意的革新，這表明了開發(fā)商拿到城中村改造權(quán)后不能像以前那樣可以隨意進行開發(fā)了，使城中村改造更加規(guī)范和有序了。 103號文中還規(guī)定，安置開發(fā)比以外的土地將會被納入市人民政府統(tǒng)一收購儲備，進入土地市場銷售。劉社認為，城中村改造盤活了市區(qū)存量土地，將使一些開發(fā)商獲得更多在市區(qū)拿地的機會。 河南省社會科學院副院長劉道興告訴記者，城中村改造限定了安置開發(fā)比例，這說明了政府在城中村改造中的干預力度加大了，這是因為鄭州市區(qū)的土地越來越稀缺，土地價值也隨之逐年走高，政府盤活了更多的存量土地，獲得更多的土地收益，對開發(fā)商和政府而言是一件“雙贏”的事。 求解二 戶型遵循“90、70新政” 【103號文第13條、15條規(guī)定：市規(guī)劃部門應會同相關部門依據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃編制城中村改造總體規(guī)劃，作為指導全市城中村改造的依據(jù)?？傮w規(guī)劃的主要內(nèi)容包括城中村改造開發(fā)模式、建設用地布局、各項建設的總體安排和分期實施改造的建議?！? 將城中村改造總體規(guī)劃和城市發(fā)展規(guī)劃相統(tǒng)一，城中村改造總體規(guī)劃按照城市總體規(guī)劃來制定，將會對全市城中村改造起到統(tǒng)籌和布局的作用。 自去年6月1日“國六條”頒布以來，新開發(fā)商品房必須遵循90平方米以內(nèi)中小戶型占70%的政策，但這一政策并未在城中村改造中嚴格執(zhí)行，原因就是沒有相應的政策加以限制。 103號文第16條明確規(guī)定：城中村改造的配套開發(fā)商品房，應嚴格按照《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號）套型面積控制比例的規(guī)定執(zhí)行。 劉社認為，103號文中明確了城中村改造的配套商品房同樣要依據(jù)國家宏觀調(diào)控政策行事，維護了國家政策的嚴肅性。 求解三 優(yōu)先進行安置房建設 【103號文第36條明確規(guī)定：城中村改造應優(yōu)先進行安置房的建設，自行改造的村（組），安置房及基礎設施的建設不得晚于第二期建設計劃，第一期建設的商品房銷售款應優(yōu)先用于安置房的建設。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與改造的，原則上應將安置房及基礎設施的建設安排在第一期建設計劃內(nèi)；確需對安置房分期建設的，應該在前兩期建設計劃內(nèi)全部建成，第一期建設的安置房不得少于安置房總面積的60%，其商品房銷售款及按揭抵押款應優(yōu)先用于第二期安置房的建設?！? 依照以往城中村改造的經(jīng)驗，開發(fā)商往往會先進行商品房的建設，以便于盡快回籠資金，最大限度地降低改造風險，而103號文的出臺，對開發(fā)商進行城中村改造提出了更高的要求，使村民的利益得到了進一步的保障。 劉道興認為，這一條是政府對開發(fā)商下達的死任務，制度的可操作性很強，切實保證了村民的利益，使村民能盡快住進新的家園得到了保障，同時，令開發(fā)商更明確了建造安置房和商品房兩者的關系，對開發(fā)商整體實力的要求增高了。 求解四 “拆遷、補償、安置”三層是紅線 【103號文第28條規(guī)定：原村民合法宅基地上住宅的拆遷補償、安置以建筑面積為依據(jù)。被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?，補償金額根據(jù)被拆遷房屋的面積、區(qū)位、用途等因素確定。原則上三層以下（含三層）的合法建筑，按市場評估價給予補償。被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原則上以三層以下（含三層）的合法建筑，按拆一平方米還一平方米的標準給予安置?！? 2004年4月制定的《鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實施辦法（試行）》中規(guī)定，城中村農(nóng)民住宅拆遷補償、安置以基準建筑面積（每戶228平方米）為依據(jù)。與此不同的是，103號文采取了更為靈活和科學的方式，既保障了村民的合法權(quán)利又明確了哪些被拆遷房屋才具有合法的地位。 劉社認為，根據(jù)不同城中村的區(qū)位及村民房屋的實際面積和用途來確定賠付標準，較原來全市統(tǒng)一的基準建筑面積的賠付標準，這種新的拆遷安置、補償制度更為科學。同時，從字面上看，三層以下（含三層）才被認定為合法建筑，而三層以上是否就可以認定為非法建筑不予補償呢？三層以上的房子該怎么對待，103號文并沒有具體的約定。 求解五 “小產(chǎn)權(quán)房”將被全面叫停 【103號文第22條規(guī)定：凡未轉(zhuǎn)化國有的城中村土地，有關部門不得為其辦理規(guī)劃、建設手續(xù)，并不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；未經(jīng)批準私自進行開發(fā)改造的，按違法用地查處?！? 在集體土地上開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)在鄭州市場上活躍很多年了，但一直沒有明確的政策加以限制，隨著建設部對“小產(chǎn)權(quán)房”有了明確的界定后，上到中央，下到地方都在緊鑼密鼓地制定解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題，103號文的及時出臺，做出了相應的限定。劉道興認為，財產(chǎn)的合法性應該有一個歷史的過程，否則將會引起社會的混亂。 求解六 首次引入“招、拍、掛”機制 【103號文第21條規(guī)定：安置房和規(guī)定安置開發(fā)比以內(nèi)的配套開發(fā)商品房用地按照有關規(guī)定采取招標、拍賣、掛牌方式出讓。規(guī)定安置開發(fā)比以外的土地，納入市人民政府統(tǒng)一收購儲備，收益由市、區(qū)兩級人民政府分成，比例由市人民政府另行規(guī)定?！? 近年來，由于城中村土地仍然采取協(xié)議出讓的形式，弊端非常明顯，103號文創(chuàng)造性地將“招、拍、掛”機制引入城中村改造中來，使得城中村改造更加陽光，更加透明了。劉道興認為，政府建立了一種市場經(jīng)濟下的陽光操作機制，對城中村改造依據(jù)“公平、公正、公開”的原則，進一步防止腐敗和暗箱操作。 求解七 城中村改造聯(lián)姻廉租房 【103號文第41條明確規(guī)定：規(guī)定安置開發(fā)比以內(nèi)的配套開發(fā)商品房所需用土地的土地使用權(quán)出讓金，除國家、省規(guī)定應上繳財政的部分外，另提取5%廉租住房建設基金?！? 劉道興認為，城中村改造和廉租房建設這兩個看似不相關的事情，卻因為103號文的出臺而聯(lián)姻了，制度創(chuàng)新最大的受益者是那些迫切需要住房的中低收入市民，雖然這僅僅是一種新鮮的嘗試，力度還不夠明顯，但至少我們可以看出政府為保障中低收入階層的良苦用心。 原問題：《《進一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定》(鄭政文〔2007〕103號)的原文》

  回復于 2022-11-15 17:29:02