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  一、如何確定房屋管理機(jī)關(guān)的轉(zhuǎn)移登記審查標(biāo)準(zhǔn)問題。 　　本案原告堅持認(rèn)為被告在轉(zhuǎn)移登記審查時對如皋市紡織廠破產(chǎn)清算組與第三人的買賣行為未能審查，因清算組未按規(guī)定拍賣，侵犯其優(yōu)先購買權(quán)，故登記行為不合法。 　　從行政行為的屬性看，房屋登記行為是一種行政確認(rèn)行為，房屋登記管理機(jī)關(guān)對當(dāng)事人申請登記的資料負(fù)有審查的義務(wù)，而且是形式審查的義務(wù)。一是相關(guān)的法律法規(guī)沒有明確規(guī)定房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)需要對申請材料做實質(zhì)審查，而基本都規(guī)定的是對申請登記材料的齊全、完備作審查。建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十七條規(guī)定：“因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥等原因申請轉(zhuǎn)移登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。”可見，房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)只是做形式審查，即只要材料齊全，形式上沒有瑕疵，即可辦理轉(zhuǎn)移登記，并沒有規(guī)定房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)作實質(zhì)審查。二是房屋登記行為只是對申請人現(xiàn)有房產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的認(rèn)可和證明，是一種公示行為，面不是對相對人和第三人之間的特定權(quán)利的確權(quán)或裁決，其本身并不直接使申請人獲得權(quán)利。三是房屋登記所確認(rèn)的權(quán)利只是推定權(quán)利，并未真正剝奪權(quán)利人反駁的機(jī)會。 　　當(dāng)然，房屋登記管理機(jī)關(guān)的這種形式審查并非一般意義上的程序?qū)彶?，它要求登記機(jī)關(guān)必須對申請人提交的文件材料按照法律法規(guī)的規(guī)定一一對照，審查是否齊全，審查每份證明材料是否符合法定形式，審查其內(nèi)容是否符合法律要素的要求，只有符合這此條件，才能予以登記。 　　二、優(yōu)先購買權(quán)的救濟(jì)途徑問題 　　房屋優(yōu)先購買權(quán)，是指房屋承租人或房屋共有人在同等條件下對房屋所享有的優(yōu)先購買的權(quán)利。從其權(quán)利屬性看，優(yōu)先購買權(quán)是屬于物權(quán)的范疇，具有法定性。 　　要確定優(yōu)先購買權(quán)的救濟(jì)途徑，首先要看侵犯優(yōu)先購買權(quán)的行為的性質(zhì)，如果是行政行為侵犯優(yōu)先購買權(quán)，則可對該行政行為提起行政訴訟；如果是民事行為侵犯優(yōu)先購買權(quán)，則可對該民事行為提起民事訴訟。本案中，原告認(rèn)為如皋市紡織廠破產(chǎn)清算組轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的行為侵犯其優(yōu)先購買權(quán)，因該行為不是行政行為，故不能對此提起行政訴訟。 　　三、關(guān)于房屋登記行為是否涉及公平競爭權(quán)的問題。 　　公平競爭權(quán)是市場主體的一項基本權(quán)利，從世界各國的立法例來看，越來越多的國家強(qiáng)調(diào)了對不正當(dāng)競爭行為的司法和行政的雙重規(guī)制，我國的《反不正當(dāng)競爭法》第3條和第20條分別從行政調(diào)整和民事調(diào)整兩個方面共同對特定的不正當(dāng)競爭行為進(jìn)行著控制。 　　按照來源及法律屬性，不正當(dāng)競爭行為可分為民事性不正當(dāng)競爭行為和行政性不正當(dāng)競爭行為。就行政性的不正當(dāng)競爭行為而言，根據(jù)其動態(tài)可劃分為行政機(jī)關(guān)以自己的積極不正當(dāng)競爭行為損害其他經(jīng)營者公平競爭權(quán)的主動行為和行政機(jī)關(guān)未能依法履行對他人的不正當(dāng)競爭行為進(jìn)行查處法定職責(zé)的消極行為。本案原告所訴行政行為是被告的房屋登記行為，該行為發(fā)生在原房屋所有權(quán)人出售房屋之后。一方面，被告并未實施限制原告參與同等競爭資格的行為，另一方面，被告對房屋所有權(quán)人出售行為是否侵犯他人的優(yōu)先購買權(quán)并無查處的法定職責(zé)，故原告認(rèn)為被告登記行為侵犯其公平競爭權(quán)的理由不能成立。 原問題：《房屋確權(quán)糾紛咨詢》

  回復(fù)于 2022-12-08 02:16:58