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  在拍賣(mài)前，會(huì)查封房屋，然后會(huì)有專(zhuān)業(yè)人士對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，只有確定房屋價(jià)值才能夠正式進(jìn)入拍賣(mài)程序。接下來(lái)，就是真正進(jìn)入拍賣(mài)環(huán)節(jié)了。 1、第1次拍賣(mài)（拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)，會(huì)在拍賣(mài)的十五日前進(jìn)行公告） ⑴競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)于拍賣(mài)前向人民法院預(yù)交一定的保證金。申請(qǐng)執(zhí)行人參加房屋競(jìng)買(mǎi)的，可以不預(yù)交該保證金。保證金的數(shù)額會(huì)由人民法院來(lái)確定，但不能夠低于評(píng)估價(jià)或者是市價(jià)的百分之五。 ⑵人民法院應(yīng)當(dāng)于拍賣(mài)的五日之前通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人在拍賣(mài)日要到場(chǎng)。 ⑶拍賣(mài)時(shí)無(wú)人競(jìng)買(mǎi)或者是競(jìng)買(mǎi)人的較高價(jià)格應(yīng)低于保留價(jià)，到場(chǎng)的申請(qǐng)執(zhí)行人或者是其他執(zhí)行債權(quán)人若申請(qǐng)或者同意以該次的拍賣(mài)所定的保留價(jià)接受拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財(cái)產(chǎn)交出抵債。 2、第2次拍賣(mài) 拍賣(mài)時(shí)無(wú)人競(jìng)買(mǎi)或者是競(jìng)買(mǎi)人的較高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)的，應(yīng)當(dāng)于六十日內(nèi)再次進(jìn)行拍賣(mài)。 3、第三次拍賣(mài) 對(duì)于第2次拍賣(mài)仍未成功的不動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)進(jìn)行第三次的拍賣(mài)。 4、變賣(mài) 第三次拍賣(mài)未成功且申請(qǐng)執(zhí)行人或者是其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或是依法不能夠接受該不動(dòng)產(chǎn)抵債的，人民法院應(yīng)在第三次拍賣(mài)終結(jié)日起的七日內(nèi)發(fā)出變賣(mài)的公告。自公告日起六十日內(nèi)沒(méi)有人愿意以第三次拍賣(mài)的保留價(jià)購(gòu)買(mǎi)該財(cái)產(chǎn)的，且申請(qǐng)執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財(cái)產(chǎn)來(lái)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)的措施，將該財(cái)產(chǎn)退還給被執(zhí)行人，但對(duì)該財(cái)產(chǎn)可以采取其他措施的除外。 5、所有權(quán)轉(zhuǎn)移 不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)銷(xiāo)售或是抵債以后，不動(dòng)產(chǎn)自拍賣(mài)銷(xiāo)售或是抵債裁定送達(dá)購(gòu)買(mǎi)者或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。通常需法院出具裁定書(shū)，到房屋所在地的交易核心去辦理產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶(hù)。 我們提到的保留價(jià)，是出賣(mài)人在委托拍賣(mài)時(shí)提出的拍賣(mài)較高價(jià)格達(dá)不到該價(jià)格應(yīng)當(dāng)停止拍賣(mài)的價(jià)格，它是出賣(mài)人維護(hù)自己利益的一種保證手段。拍賣(mài)保留價(jià)是指拍賣(mài)時(shí)的拍賣(mài)銷(xiāo)售價(jià)應(yīng)達(dá)到的低價(jià)格。司法拍賣(mài)應(yīng)當(dāng)確定其保留價(jià)。拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)來(lái)確定；未作評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)參照市價(jià)來(lái)確定，并征詢(xún)有關(guān)當(dāng)事人的意見(jiàn)。人民法院確定的保留價(jià)，第1次拍賣(mài)時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或是市價(jià)的百分之八十；如果出現(xiàn)拍賣(mài)未成功的情況，再行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情的降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不可超過(guò)前次保留價(jià)的百分之二十。 房地產(chǎn)拍賣(mài)注意事項(xiàng)： 1、拍賣(mài)房屋的付款方式。我們通常要求一次性付款，而且付款時(shí)間會(huì)比較緊。 2、房屋的相鄰關(guān)系 3、房屋有無(wú)物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)或是燃?xì)赓M(fèi)等 4、拍賣(mài)房屋的所有稅費(fèi)要了解清楚 5、房屋有無(wú)戶(hù)口 6、房屋是否注冊(cè)了公司 7、房屋是否為兇宅 8、房屋的風(fēng)水 9、房屋是否包括了裝修及家具家電，有些拍賣(mài)案件中，會(huì)進(jìn)行分開(kāi)拍賣(mài) 10、房屋是否有人正居住 11、房屋是否存在質(zhì)量問(wèn)題，有無(wú)漏水等問(wèn)題 12、房屋有沒(méi)有拖欠工程款的 法院房屋拍賣(mài)流程不是特別的復(fù)雜，反而是其中的一些注意事項(xiàng)必須引起重視，在拍賣(mài)前應(yīng)當(dāng)對(duì)這些做一定的了解，避免引起不必要的麻煩。 具體而言司法拍賣(mài)包括法院強(qiáng)制拍賣(mài)，和法院委托清算管理人再進(jìn)行程序上的破產(chǎn)企業(yè)拍賣(mài)兩種。法院強(qiáng)制拍賣(mài)指的是法院根據(jù)已經(jīng)生效的法律文書(shū)強(qiáng)制執(zhí)行債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，并將債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)通過(guò)拍賣(mài)變現(xiàn)后將價(jià)款交付債權(quán)人。而破產(chǎn)企業(yè)拍賣(mài)是企業(yè)資不抵債或其他經(jīng)營(yíng)方式不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻钠髽I(yè)撤銷(xiāo)、倒閉的，由法院制定清算管理人成立專(zhuān)門(mén)的破產(chǎn)企業(yè)清算組織來(lái)委托有資質(zhì)的拍賣(mài)企業(yè)或其他機(jī)構(gòu)拍賣(mài)該標(biāo)的的。 一是加強(qiáng)對(duì)標(biāo)的物信息的公布。要充分利用好人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)這個(gè)平臺(tái)，加大對(duì)人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)的宣傳，讓更多的人知道這個(gè)平臺(tái)。 二是加強(qiáng)標(biāo)的物瑕疵信息的收集，使競(jìng)買(mǎi)人全面了解拍賣(mài)標(biāo)的物。 三是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的拍賣(mài)參照上海等地的做法，拍賣(mài)成交后，過(guò)戶(hù)稅費(fèi)按國(guó)家相關(guān)規(guī)定辦理，即稅費(fèi)各自承擔(dān)，這樣更加彰顯拍賣(mài)公平。 四是對(duì)不同的資產(chǎn)采取不同的評(píng)估方法。一些數(shù)額較大的資產(chǎn)，一般人買(mǎi)不起，有資金實(shí)力的不愿花精力、金錢(qián)在閑置資產(chǎn)上，資產(chǎn)不能變現(xiàn)只會(huì)越來(lái)越貶值。 因此，如果是生產(chǎn)資料，應(yīng)采取清算法進(jìn)行評(píng)估，以合理的低價(jià)吸引人眼球，讓有資金和實(shí)力的競(jìng)買(mǎi)人參與競(jìng)爭(zhēng)，促使資產(chǎn)變現(xiàn)。 原問(wèn)題：《被法院查封的房產(chǎn)拍賣(mài)時(shí)沒(méi)人買(mǎi)怎么處理？》

  回復(fù)于 2022-05-14 05:35:33