律師回復(fù)

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  借名買(mǎi)房是指真正的買(mǎi)房人以他人的名義購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。從表面上看是出名人購(gòu)買(mǎi)了房屋，簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而實(shí)際上是借名人購(gòu)買(mǎi)該房屋，支付了房款。在借名買(mǎi)房中，購(gòu)房合同是否有效需要分不同情況而定：1.如果購(gòu)買(mǎi)的是商品房，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同。因?yàn)樯唐贩繛橐馑甲灾危I(mǎi)受人可以根據(jù)自己的意志進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)房屋。2.如果購(gòu)買(mǎi)的是經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷房、回遷房、福利房等帶有個(gè)人身份的房產(chǎn)，這類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同為無(wú)效合同。因?yàn)檫@類(lèi)房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者需具備一定的資格，沒(méi)有資格的人借用他人名義進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)的，有違相關(guān)政策和法律。借名買(mǎi)房合同，在履行過(guò)程中，如果發(fā)生糾紛，很有可能被認(rèn)定為無(wú)效。其理由主要應(yīng)從政府推出安居房和限價(jià)房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問(wèn)題，從而改善整個(gè)社會(huì)的居住狀況才推出這項(xiàng)針對(duì)特殊人群的優(yōu)惠政策，在開(kāi)發(fā)安居房和限價(jià)房的過(guò)程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財(cái)政補(bǔ)貼，而名義買(mǎi)房人轉(zhuǎn)讓的實(shí)際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購(gòu)房權(quán)，如果這類(lèi)合同有效，就會(huì)使原來(lái)不符合購(gòu)房條件的人購(gòu)買(mǎi)安居房或限價(jià)房，而原應(yīng)享受安居房或限價(jià)房的人群的住房條件仍然沒(méi)有得到改善，這樣就違背了政府推出安居房和限價(jià)房的初衷，因而違反了社會(huì)公共利益。在法律上，借名買(mǎi)房中存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)：（1）登記購(gòu)房人反悔不承認(rèn)借名買(mǎi)房之事或者登記購(gòu)房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認(rèn)借名之事。（2）第三人對(duì)登記購(gòu)房人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給事實(shí)購(gòu)房人的行為提出異議，實(shí)踐中，借名買(mǎi)房雙方進(jìn)行約定時(shí)，事實(shí)購(gòu)房人認(rèn)為借名與登記購(gòu)房人的配偶沒(méi)有關(guān)系，真正的房主是自己，但登記購(gòu)房人的配偶往往以《婚姻法》的規(guī)定提出異議，否認(rèn)借名買(mǎi)房的事實(shí)，確認(rèn)該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。（3）房產(chǎn)被登記購(gòu)房人處分（轉(zhuǎn)讓或抵押）或被法院執(zhí)行。綜上所述，為了維護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)，建議大家不要借名買(mǎi)房。1、如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，如果借名買(mǎi)房合同是當(dāng)事人自愿簽署，奉行合同自由的原則，借名買(mǎi)房合同應(yīng)具有法律效力。但該合同最好注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購(gòu)房，本房屋由乙方出資購(gòu)買(mǎi)，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無(wú)關(guān)?！倍?，需要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購(gòu)房發(fā)票等等。因?yàn)?，一旦登記?gòu)房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買(mǎi)的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是事實(shí)購(gòu)房人。事實(shí)購(gòu)房人有可能得到法院支持，房屋登記不實(shí)可最終得以糾正。但是，如果沒(méi)有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購(gòu)房人的，事實(shí)購(gòu)房人只能主張事實(shí)上的借款關(guān)系要求登記購(gòu)房人返還房款。2、另外，即便借名買(mǎi)房合同是有效的，但登記購(gòu)房人違反該約定，將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實(shí)購(gòu)房人并不能追回該房產(chǎn)。因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》善意取得的制度，第三人出于善意而信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記簿或房屋所有權(quán)證書(shū)的內(nèi)容，并且轉(zhuǎn)讓時(shí)已支付合理的價(jià)格，同時(shí)，轉(zhuǎn)讓后已依法登記，因而取得房屋所有權(quán)，應(yīng)受到法律的保護(hù)。事實(shí)購(gòu)房人僅有權(quán)向登記購(gòu)房人要求賠償。3、至于登記購(gòu)房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，法院以不動(dòng)產(chǎn)登記為依據(jù)，查封并拍賣(mài)該房產(chǎn)，致使事實(shí)購(gòu)房人喪失對(duì)房屋的所有權(quán)。如果借名買(mǎi)房合同無(wú)效，已經(jīng)付款的事實(shí)購(gòu)房人，只能向登記購(gòu)房人要求返還購(gòu)房款，如果借名合同有效，事實(shí)購(gòu)房人在執(zhí)行過(guò)程中可以向法院提出執(zhí)行異議，對(duì)被執(zhí)行的房產(chǎn)主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，執(zhí)行員對(duì)案外人提出的異議，按照法定程序進(jìn)行審查，理由不成立的，予以駁回；理由成立的，由院長(zhǎng)批準(zhǔn)中止執(zhí)行。 原問(wèn)題：《借名買(mǎi)房合同有效嗎，以他人名義買(mǎi)房會(huì)發(fā)生哪些糾紛》

  回復(fù)于 2022-05-20 08:09:39
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  郝碧佳律師

  月幫助7471人

  是什么糾紛了 您好如果您想獲得更加詳細(xì)的服務(wù)，請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)我的電話咨詢服務(wù)，非常感謝。

  回復(fù)于 2021-11-14 16:02:44 咨詢他
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  朱明遠(yuǎn)律師

  月幫助3979人

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  回復(fù)于 2021-11-14 15:55:25 咨詢他