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  很多買過房的朋友都知道，買房前一般會與開發(fā)商簽訂一個認(rèn)購協(xié)議，會約定一定數(shù)額的定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，那么，如果回家后又不想買這套房子了，后悔了腫么辦?定金還能要回來嗎?不要急，看完此文你就明白了。一、什么是認(rèn)購協(xié)議?既然定金一般是在訂購協(xié)議中約定的，那我們就先來看看，認(rèn)購協(xié)議是怎么一回事兒。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，在取得商品房預(yù)售許可證之前，房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)是不能與購房人簽訂商品房買賣合同的。但出于資金或營銷等需要，開發(fā)商往往采用與購房者簽訂“認(rèn)購書”、“搖號選房”、“購房意向書”等協(xié)議，以此達(dá)到與商品房買賣合同相區(qū)別的目的，對此，我們統(tǒng)稱為認(rèn)購協(xié)議。認(rèn)購協(xié)議是獨(dú)立與正式商品房買賣合同的預(yù)約合同，與商品房買賣合同有本質(zhì)區(qū)別，只要是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，就具有法律效力。所以說，想要從認(rèn)購協(xié)議的法律效力入手，除非你有證據(jù)證明開發(fā)商對你有欺詐、脅迫等導(dǎo)致協(xié)議存在效力瑕疵的情形，不然，要回定金的難度是比較大的。認(rèn)購協(xié)議與商品房買賣合同的主要區(qū)別在于，認(rèn)購協(xié)議未滿足《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確的十六項(xiàng)內(nèi)容。所以說有些對你來說非常重要條款在認(rèn)購協(xié)議中可能沒有，簽訂認(rèn)購協(xié)議時開發(fā)商又沒有另外說明。這為你反悔而要回定金創(chuàng)造了有利的條件。二、什么是定金?定金，我們在簽訂合同時會經(jīng)常遇到它，那么，定金到底是怎么一回事呢？定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢或替代物作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。(一) 對交付價款沒有約定或約定不明的，不能認(rèn)定為定金?！稉?dān)保法解釋》第118條規(guī)定，“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持?！币虼耍谏唐贩空J(rèn)購協(xié)議或者開發(fā)商出具的收款憑據(jù)中，僅僅出現(xiàn)或者記明訂金、押金、保證金、誠信金等字眼，并不能將其一概認(rèn)定為法律意義上的定金。也就是說，你的認(rèn)購協(xié)議中，沒有“定金”字眼也沒有明確約定定金性質(zhì)的條款，當(dāng)你反悔，不想簽訂正式的購房合同時，開發(fā)商沒有權(quán)利沒收你事先交付的價款。(二)定金價款不實(shí)際交付，定金合同不成立，且定金數(shù)額不能超出主合同標(biāo)的的20%。定金的成立具有實(shí)踐性，只有當(dāng)事人關(guān)于定金的約定，而無定金的實(shí)際交付，定金擔(dān)保并不能成立。所以說，只要定金價款還沒交，你還有反悔的權(quán)利。另外，根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，定金數(shù)額不能超過主合同標(biāo)的額的20%。當(dāng)然，開發(fā)商是有營銷策略的，對定金數(shù)額要求不會太高，一般也就幾萬塊錢，在你沖動的時候能立即掏出這么多錢，事后反悔又不舍得這些錢白白打水漂，只好硬著頭皮買了。當(dāng)然，對于已支付超出主合同標(biāo)的額20%的定金你是有權(quán)要求返還的。(三)簽了認(rèn)購協(xié)議又反悔?開發(fā)商有權(quán)不返還定金!根據(jù)《擔(dān)保法》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。也就是說，購房者簽訂認(rèn)購后，又反悔不想買這套房了，開發(fā)商是有權(quán)不返還定金的。(四)既約定違約金又約定定金的，二者只能擇一主張!根據(jù)《合同法》第116條的規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。意思就是，定金和違約金只能選擇適用，兩者取其一?，F(xiàn)實(shí)生活中，有不少認(rèn)購協(xié)議即約定定金又約定違約金的，雖然你已構(gòu)成違約，但是也只要給一份就行啦，具體給什么，人家開發(fā)商說了算。三、能要回定金的幾種情形？按照《商品房買賣合同司法解釋》第4條的規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。很顯然，能否要回定金，關(guān)鍵在于對“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”的理解適用。在司法實(shí)踐中主要有以下幾種情況：(一) 未能就合同主要條款達(dá)成一致意見的。如果認(rèn)購協(xié)議對商品房的價格、面積、朝向等主要條款沒有明確約定，且后來開發(fā)商與購房人又未能就這些主要條款等協(xié)商一致，從而未能簽訂《商品房買賣合同》的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還給購房人。因?yàn)椤渡唐贩抠I賣合同》之所以沒能簽訂，是由于雙方未能就合同的主要條款達(dá)成一致意見，并不是購房人單方違約而造成。如果你反悔了，又想要回定金，趕快回去看看認(rèn)購協(xié)議有什么主要條款沒有約定，待簽訂正式購房合同時對不合你意的條款，可以大膽提出異議。這里有3點(diǎn)值得注意：1.不能達(dá)成一致意見的條款應(yīng)是認(rèn)購書中約定以外的條款，對其中已有的條款直接具有法律效力，無須再次進(jìn)行磋商。2.只有雙方是對合同的主要條款不能達(dá)成一致意見的，才能要求退還定金。如果是合同簽訂的時間、地點(diǎn)等對訂立商品房買賣合同不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響的條款則不應(yīng)包括在內(nèi)。3.購房者通過對合同提出不合理的苛刻條件，以雙方不能達(dá)成一致意見要求退還定金的，則可能被認(rèn)定具有不愿簽訂合同的意思表示，構(gòu)成根本違約，判令定金不予退還。比如說要求簽訂“付完款必須當(dāng)天交房，當(dāng)天辦證，不然不簽購房合同，退還我定金!”等不切實(shí)際的條款。（以上回答發(fā)布于2017-05-15，當(dāng)前相關(guān)購房政策請以實(shí)際為準(zhǔn)）更多房產(chǎn)資訊，政策解讀，專家解讀，點(diǎn)擊查看 原問題：《交了購房定金后悔了?教你3招把錢要回來！》

  回復(fù)于 2022-05-20 13:22:20