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  展開全部南京市雨花區(qū)張先生將自己位于新街口的房子賣出，房屋已經(jīng)過戶并且房款已經(jīng)全部結(jié)清，但是在辦理交付手續(xù)時(shí)，對方以房屋漏水影響正常使用為由拒絕接收，并通過律師發(fā)律師函要求賠償損失或者解除合同。這是一起典型的二手房買賣中的質(zhì)量問題引起糾紛。二手房買賣糾紛種類繁多，大部分的糾紛都發(fā)生在交易進(jìn)行過程當(dāng)中，一般情況下雙方按照合同約定一方支付房款另一方辦理過戶手續(xù)交付房屋后合同已經(jīng)順利履行完畢，但是交易完成不代表買賣雙方自此之后再無糾葛。房屋質(zhì)量糾紛就是交易完成后比較典型且常見的糾紛。商品房買賣中發(fā)生質(zhì)量糾紛如何處理，相關(guān)法律法規(guī)以及司法解釋都有著明確的規(guī)定，但是在二手房買賣交易發(fā)生糾紛后如何處理目前尚無統(tǒng)一的規(guī)定或者司法解釋。一般認(rèn)為如果對標(biāo)的房屋質(zhì)量問題在買賣合同中有明確的表述或者要求的，賣方應(yīng)當(dāng)按照合同約定交付房屋，但是大多數(shù)的情況下買賣合同雙方并未對房屋質(zhì)量在合同中明確，那么一旦因質(zhì)量問題引發(fā)糾紛，出賣人是否應(yīng)承擔(dān)房屋質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任而且下家能否以此來要求解除合同呢以及要求承擔(dān)違約責(zé)任呢？法官在審理中的依據(jù)又是什么呢？本文中筆者根據(jù)辦案經(jīng)驗(yàn)及目前的司法實(shí)踐對該問題做一分析。 在二手房買賣中出現(xiàn)質(zhì)量糾紛的爭議焦點(diǎn)集中在兩點(diǎn)第一買房是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任，第二賣方如果承擔(dān)責(zé)任那么他應(yīng)當(dāng)負(fù)什么樣的責(zé)任。一般的買賣合同中出賣人應(yīng)就買賣標(biāo)的物向買受人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但由于“二手房”買賣中的標(biāo)的物為不動產(chǎn)房屋，而且一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，而根據(jù)交易習(xí)慣買受人數(shù)次現(xiàn)場看房，對房屋的瑕疵狀況有理性的判斷，最終在認(rèn)可房屋的使用年限以及現(xiàn)貌的情況下做出真實(shí)的買賣意思表示。因此司法實(shí)踐中根據(jù)上述二手房交易習(xí)慣，對于出賣人已如實(shí)告知瑕疵或買受人明知瑕疵的，則出賣人不承擔(dān)責(zé)任，此處的明知應(yīng)當(dāng)是按照正常人的認(rèn)識水平和識別能力都可以做出判斷和認(rèn)識的。但是對于出賣人故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，如上家在使用中造成的的損害但是在買賣時(shí)故意隱瞞沒有告訴下家，此處的隱瞞包括在介紹房屋的使用情況時(shí)隱瞞了房屋存在的問題也包括賣方通過技術(shù)上的處理使得買房人從表象上無法看出房屋的瑕疵，這種情形下那么上家應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。比如上家在裝修中破壞了管道但是買家從表面上又看不出，此時(shí)毫無疑問上家應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。對于房屋的隱蔽瑕疵，如并非出賣人在裝璜、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據(jù)證明出售一方對此是知曉的，出賣人亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但買受人可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。 所以下家如果就質(zhì)量問題向上家索賠的話，在舉證上難度是比較大的。因此在交房驗(yàn)收的時(shí)候一定要查驗(yàn)清楚，最好在合同、驗(yàn)收書上注明房屋的交付要求和實(shí)際狀況。以上介紹了賣家要承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任的情形，但是具體在承擔(dān)何種責(zé)任的依據(jù)又是什么呢？《合同法》第一百四十八條規(guī)定：因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)。因此合同法中對于因質(zhì)量問題提起解除合同的前提是合同目的不能實(shí)現(xiàn)，具體到房屋買賣合同中，買房的合同目的實(shí)現(xiàn)房屋的價(jià)值和使用價(jià)值，如果房屋的質(zhì)量問題致使房屋無法在市場上交易或者無法實(shí)現(xiàn)他的正常生活和居住的使用價(jià)值，就可以認(rèn)定該合同的目的無法實(shí)現(xiàn)。而對此主張解除合同的買房應(yīng)當(dāng)負(fù)舉證責(zé)任。對于責(zé)任的承擔(dān)方式，我們認(rèn)為也應(yīng)當(dāng)適用合同法的相關(guān)規(guī)定?！逗贤ā返谝话傥迨鍡l規(guī)定：出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任。第一百一十一條具體規(guī)定如下: 質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。主要還是依據(jù)協(xié)議為主的,協(xié)議如果只說明簽訂合同、定金不退,那就沒有辦法退了,但針對此情況,如有第三方(比如中介方),可由第三方出面和賣房溝通,如沒有第三方,只能自己和賣房溝通了!!如確實(shí)溝通不了,你可以讓其拿著定金,你拖著不過戶就行,看誰熬得過誰!! 原問題：《買二手房簽合同后交了訂金發(fā)現(xiàn)問題咋辦》

  回復(fù)于 2022-11-24 07:57:38