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  月幫助201720人

  展開全部南京市雨花區(qū)張先生將自己位于新街口的房子賣出，房屋已經(jīng)過戶并且房款已經(jīng)全部結清，但是在辦理交付手續(xù)時，對方以房屋漏水影響正常使用為由拒絕接收，并通過律師發(fā)律師函要求賠償損失或者解除合同。這是一起典型的二手房買賣中的質(zhì)量問題引起糾紛。二手房買賣糾紛種類繁多，大部分的糾紛都發(fā)生在交易進行過程當中，一般情況下雙方按照合同約定一方支付房款另一方辦理過戶手續(xù)交付房屋后合同已經(jīng)順利履行完畢，但是交易完成不代表買賣雙方自此之后再無糾葛。房屋質(zhì)量糾紛就是交易完成后比較典型且常見的糾紛。商品房買賣中發(fā)生質(zhì)量糾紛如何處理，相關法律法規(guī)以及司法解釋都有著明確的規(guī)定，但是在二手房買賣交易發(fā)生糾紛后如何處理目前尚無統(tǒng)一的規(guī)定或者司法解釋。一般認為如果對標的房屋質(zhì)量問題在買賣合同中有明確的表述或者要求的，賣方應當按照合同約定交付房屋，但是大多數(shù)的情況下買賣合同雙方并未對房屋質(zhì)量在合同中明確，那么一旦因質(zhì)量問題引發(fā)糾紛，出賣人是否應承擔房屋質(zhì)量瑕疵擔保責任而且下家能否以此來要求解除合同呢以及要求承擔違約責任呢？法官在審理中的依據(jù)又是什么呢？本文中筆者根據(jù)辦案經(jīng)驗及目前的司法實踐對該問題做一分析。 在二手房買賣中出現(xiàn)質(zhì)量糾紛的爭議焦點集中在兩點第一買房是否應當承擔法律責任，第二賣方如果承擔責任那么他應當負什么樣的責任。一般的買賣合同中出賣人應就買賣標的物向買受人承擔質(zhì)量瑕疵擔保責任。但由于“二手房”買賣中的標的物為不動產(chǎn)房屋，而且一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，而根據(jù)交易習慣買受人數(shù)次現(xiàn)場看房，對房屋的瑕疵狀況有理性的判斷，最終在認可房屋的使用年限以及現(xiàn)貌的情況下做出真實的買賣意思表示。因此司法實踐中根據(jù)上述二手房交易習慣，對于出賣人已如實告知瑕疵或買受人明知瑕疵的，則出賣人不承擔責任，此處的明知應當是按照正常人的認識水平和識別能力都可以做出判斷和認識的。但是對于出賣人故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，如上家在使用中造成的的損害但是在買賣時故意隱瞞沒有告訴下家，此處的隱瞞包括在介紹房屋的使用情況時隱瞞了房屋存在的問題也包括賣方通過技術上的處理使得買房人從表象上無法看出房屋的瑕疵，這種情形下那么上家應當承擔賠償責任。比如上家在裝修中破壞了管道但是買家從表面上又看不出，此時毫無疑問上家應承擔賠償責任。對于房屋的隱蔽瑕疵，如并非出賣人在裝璜、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據(jù)證明出售一方對此是知曉的，出賣人亦不承擔瑕疵擔保責任，但買受人可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉讓而取得的權利，向開發(fā)商主張保修責任或賠償責任。 所以下家如果就質(zhì)量問題向上家索賠的話，在舉證上難度是比較大的。因此在交房驗收的時候一定要查驗清楚，最好在合同、驗收書上注明房屋的交付要求和實際狀況。以上介紹了賣家要承擔質(zhì)量瑕疵擔保責任的情形，但是具體在承擔何種責任的依據(jù)又是什么呢？《合同法》第一百四十八條規(guī)定：因標的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。因此合同法中對于因質(zhì)量問題提起解除合同的前提是合同目的不能實現(xiàn)，具體到房屋買賣合同中，買房的合同目的實現(xiàn)房屋的價值和使用價值，如果房屋的質(zhì)量問題致使房屋無法在市場上交易或者無法實現(xiàn)他的正常生活和居住的使用價值，就可以認定該合同的目的無法實現(xiàn)。而對此主張解除合同的買房應當負舉證責任。對于責任的承擔方式，我們認為也應當適用合同法的相關規(guī)定?！逗贤ā返谝话傥迨鍡l規(guī)定：出賣人交付的標的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔違約責任。第一百一十一條具體規(guī)定如下: 質(zhì)量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。主要還是依據(jù)協(xié)議為主的,協(xié)議如果只說明簽訂合同、定金不退,那就沒有辦法退了,但針對此情況,如有第三方(比如中介方),可由第三方出面和賣房溝通,如沒有第三方,只能自己和賣房溝通了!!如確實溝通不了,你可以讓其拿著定金,你拖著不過戶就行,看誰熬得過誰!! 原問題：《買二手房簽合同后交了訂金發(fā)現(xiàn)問題咋辦》

  回復于 2022-11-24 07:57:38