律師回復(fù)

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  房屋過戶后，原業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費(fèi)該誰承擔(dān)？　　【案例】　　a在深圳市土地房產(chǎn)交易中心通過拍賣競得深圳市羅湖區(qū)一處房產(chǎn)，拍賣成交后，a按照要求及時付清了全部購房款和傭金，委托拍賣該物業(yè)的法院作出了裁定上述拍賣物歸a所有的民事裁定書，并將該裁定書送達(dá)a。a持該裁定書到物業(yè)管理處辦理入住手續(xù)，但管理處不予辦理，其理由是該房屋拖欠的物業(yè)管理費(fèi)、滯納金等累計(jì)達(dá)八千余元，只有結(jié)清后才能辦理入伙手續(xù)。a多次與管理處協(xié)商無果，數(shù)月后決定起訴這家物業(yè)公司，并委托我作他的代理人。我接案后分析認(rèn)為：其一，物業(yè)公司無權(quán)要求a承擔(dān)原本應(yīng)由原業(yè)主承擔(dān)的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、滯納金等費(fèi)用；其二，管理處應(yīng)該為a辦理入住手續(xù)并恢復(fù)供水、供電，并應(yīng)賠償a的損失；其三，本案仍有和解的可能?！　≡谑占孟嚓P(guān)證據(jù)、做足準(zhǔn)備，并征得a的同意后，我約見了該物業(yè)公司主管該項(xiàng)工作的一位張姓副總。我向張總提出三項(xiàng)要求：1、立即為a辦理入住手續(xù)并開通由其代管的水、電；2、明確a只有在辦理完畢入住手續(xù)并開通水電后才有義務(wù)支付管理費(fèi)、水電費(fèi)；3、物業(yè)公司賠償a的損失，包括租金損失、交通費(fèi)、誤工費(fèi)損失，共計(jì)人民幣18700元。隨后，我向張總解釋了法律及事實(shí)依據(jù)、賠償金額的計(jì)算方法和相關(guān)證據(jù)。張總當(dāng)場答應(yīng)立即為a辦理入住手續(xù)并開通水、電；但對于其他要求，表示公司研究后再正式答復(fù)我。在我們起訴前，物業(yè)公司和我們達(dá)成了和解協(xié)議：管理費(fèi)、水電費(fèi)從入住之日計(jì)算，雙方皆不再追究對方其他責(zé)任。　　【律師分析】　　一場糾紛能夠在雙方自愿的前提下以協(xié)商的方式解決，避免訟爭，可謂善莫大焉。但從法律的角度分析，物業(yè)公司無權(quán)向新業(yè)主收取新業(yè)主取得房屋產(chǎn)權(quán)之前的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等（此處不考慮新業(yè)主在取得房屋產(chǎn)權(quán)之前有使用該物業(yè)的情形），更不得以原業(yè)主未結(jié)清相關(guān)費(fèi)用為由拒絕新業(yè)主入住，否則物業(yè)公司就屬于侵權(quán)，應(yīng)該賠償因此而給新業(yè)主造成的損失?！　∥飿I(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理費(fèi)，是物業(yè)管理企業(yè)因提供了維修、養(yǎng)護(hù)、管理房 屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的服務(wù)，而向業(yè)主收取的對價。物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的內(nèi)容與物業(yè)有關(guān)，但服務(wù)的對象是業(yè)主；換言之，接受物業(yè)公司服務(wù)的是業(yè)主，而不是物業(yè)，業(yè)主因?yàn)榻邮芰朔?wù)，所以應(yīng)向物業(yè)公司支付物業(yè)管理費(fèi)?？梢姡Ц段飿I(yè)管理費(fèi)義務(wù)的是業(yè)主，而不是業(yè)主以外的其他人。至于我們常見的承租人支付物業(yè)管理費(fèi)，我個人認(rèn)為屬于債務(wù)的承擔(dān)，當(dāng)承租人不支付物業(yè)管理費(fèi)時，物業(yè)公司仍然可以要求業(yè)主支付。　　一定時期以內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)產(chǎn)生后，就成為一個明確而固定的債：有特定的債務(wù)人、特定的債權(quán)人和特定的金額。因?yàn)槲飿I(yè)是不動產(chǎn)，所以不可能有留置擔(dān)保；因?yàn)闆]有特別約定，所以也不存在保證或抵押關(guān)系。從這個角度看，物業(yè)管理費(fèi)之債是一般的債的關(guān)系。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴欠費(fèi)業(yè)主。在無有效合同特別約定和法律特別規(guī)定的前提下，債務(wù)是不會發(fā)生轉(zhuǎn)移的，即原業(yè)主的欠費(fèi)讓新業(yè)主承擔(dān)缺乏法律依據(jù)。比如：甲公司的車壞了，在修車行修好后暫未付款，甲公司將車提出來后就將該車賣給了乙，修車行是否有權(quán)要求乙支付修車費(fèi)呢，顯然，除非乙方同意，修車行無權(quán)這么做。又比如，甲的房屋漏水，請丙維修，欠維修費(fèi)2萬。甲將修好的房屋賣給乙，丙是否可以要求乙支付2萬元維修費(fèi)呢？同樣的道理，除非乙方同意，否則丙無權(quán)這么做?！　「鶕?jù)物業(yè)管理?xiàng)l例及相關(guān)法律文件的規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，物業(yè)公司有義務(wù)為新業(yè)主辦理入住手續(xù)。物業(yè)公司無正當(dāng)理由不為新業(yè)主辦理入住手續(xù)，就是不履行自己義務(wù)的行為，是違法的。物業(yè)公司的這一違法行為導(dǎo)致新業(yè)主不能入住，難以行使對自己所有的房屋的物權(quán)，繼而不可避免地會給新業(yè)主造成一系列的損失。物業(yè)公司拒絕為新業(yè)主辦理入住手續(xù)限制新業(yè)主入住的行為是對其管理職能的濫用，是對新業(yè)主合法權(quán)益的嚴(yán)重侵犯。依照法律的規(guī)定，新業(yè)主是可以要求物業(yè)公司賠償?shù)摹！　∨馁u房如此，一般的二手房買賣也應(yīng)該是這樣。 原問題：《物業(yè)費(fèi)問題》

  回復(fù)于 2022-10-30 19:40:50