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  【當事人咨詢問題】豐臺區(qū)王某購買了一套回遷房，簽訂合同時賣方表示自己學歷低，只會簽自己的名字。簽訂合同后買方了解到賣方本人為四級智障，回遷房的拆遷協(xié)議上被安置人為賣方本人及其父母，其父母已80歲高齡。買方現(xiàn)擔心合同的效力及合同履行問題。【北京張春杰律師解答】1、合同的效力問題。智力殘疾是指人的智力明顯低于一般人的水平，并顯示適應行為障礙。根據(jù)世界衛(wèi)生組織(WHO)和美國智力低下協(xié)會(AAMD)的智力殘疾的分級標準，按其智力商數(shù)(IQ)及社會適應行為來劃分智力殘疾的等級。智力水平分為重度、二級、中度三級、輕度四級。四級智障是最輕度的智力殘疾，屬于限制民事行為能力人，可以從事與其智力水平相當?shù)拿袷禄顒?，其他活動需由其監(jiān)護人代為行使。房屋買賣這一法律行為應經其監(jiān)護人同意或為代為行使。所以本案中的合同應經其監(jiān)護人同意方為有效，在監(jiān)護人明確表示同意前合同效力應為效力待定。合同是否有效的主動權在賣方手里，買方比較被動。買方應及時聯(lián)系賣方的監(jiān)護人及時確定合同的效力，無論是合同有效繼續(xù)履行還是合同無效終止合同，都應及時處理，在房價變動頻繁的年代，拖延只會增加更多無謂的麻煩。如果賣方無法定監(jiān)護人或未及時表態(tài)，應盡早通過法院訴訟來處理。本案中賣方本人是四級智障，父母年事已高，即使合同有效，在合同履行中一旦對方拒絕交房過戶，對買方來講，即使勝訴執(zhí)行也可能風險較大。3、相關法律風險提示。房屋買賣應核驗對方當事人的民事行為能力及處分權。如對方系無民事行為能力人或限制行為能力人，或者對方非直接權利人，合同一旦簽訂自己都將處于被動位置?！韭蓭熃ㄗh】張律師在房地產方面辦案經驗豐富，曾代理房地產案件和接受咨詢的客戶達數(shù)千人。為及時避免法律風險或減少損失，建議攜帶相關案件材料到律師事務所當面詳細咨詢，以便得到準確的法律建議與意見。 原問題：《【法律咨詢解答】房屋買賣發(fā)現(xiàn)賣方智障怎么辦？》

  回復于 2022-12-08 17:14:32