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  鄭州張先生咨詢： 2008年6月，我與某房地產(chǎn)公司（簡(jiǎn)稱地產(chǎn)公司）簽訂商品房買賣合同，約定在房屋交付后三個(gè)月內(nèi)保障水電天然氣開通達(dá)到正常使用條件。2010年3月，地產(chǎn)公司向我交付房屋。房屋交付后我才發(fā)現(xiàn)，房屋的廚房并未安裝天然氣管道，此類公共配套設(shè)施的缺陷給我的生活帶來極大的不便。此后我多次向地產(chǎn)公司交涉要求地產(chǎn)公司予以解決此問題。地產(chǎn)公司告知因設(shè)計(jì)變更，天然氣已經(jīng)無(wú)法安裝到戶。在多次交涉無(wú)果后，我起訴至法院，要求地產(chǎn)公司賠償因?yàn)闆]有安裝天然氣而導(dǎo)致房屋價(jià)值貶損的經(jīng)濟(jì)損失48000元。請(qǐng)問，我的要求合法嗎？ 呂琦律師解答：首先，雙方在合同中約定在房屋交付后三個(gè)月內(nèi)保障水電天然氣開通達(dá)到正常使用條件，該約定合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。其次，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零六條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！蓖瑫r(shí)，該法第一百一十三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！痹谕鹊囟蜗嗤恢玫纳唐贩恐?，安裝天然氣房屋的價(jià)值當(dāng)然高于未安裝天然氣房屋的價(jià)值，通常這種價(jià)值的高低還影響到房屋租金的高低。對(duì)于地產(chǎn)公司的違約行為雙方雖未在購(gòu)房合同中約定違約金，但是你的利益既然屬于可得利益損失，地產(chǎn)公司應(yīng)該予以賠償。最后，對(duì)于地產(chǎn)公司的房屋貶值損失，你可以向人民法院申請(qǐng)司法鑒定要求予以評(píng)估，最終房屋的貶值損失數(shù)額應(yīng)以司法鑒定機(jī)關(guān)的評(píng)估結(jié)論為準(zhǔn)。 鄭州劉某咨詢： 2002年10月，我與某房地產(chǎn)公司簽訂了商品房買賣合同，我購(gòu)買商品房一套，支付房款25萬(wàn)余元，開發(fā)商承諾將于2003年4月31日之前交付驗(yàn)收合格的商品房。 2003年4月，開發(fā)商按期交付房屋。但我在驗(yàn)收過程中卻發(fā)現(xiàn)，房屋墻面、頂板、地面等多處出現(xiàn)貫通裂縫，還有許多地方存在明顯的修補(bǔ)痕跡。我認(rèn)為，開發(fā)商交付的商品房存在明顯質(zhì)量問題，因此拒絕接收房屋鑰匙，并要求開發(fā)商承擔(dān)相關(guān)的維修責(zé)任和由此引起的遲延交付責(zé)任。開發(fā)商立即對(duì)該房屋進(jìn)行了維修，但我以該房屋仍嚴(yán)重影響正常入住為由不肯辦理房屋交接手續(xù)，開發(fā)商則聲稱這些墻體裂縫純屬正常溫度伸縮縫，要求我盡快辦理入住手續(xù)，否則我須承擔(dān)逾期收房產(chǎn)生的責(zé)任。請(qǐng)問，商品房墻體等多處裂縫是否可以視為交付不合格？ 律師解答：商品房在交付時(shí)可能會(huì)存在個(gè)別質(zhì)量問題，對(duì)此應(yīng)區(qū)別對(duì)待。就墻體裂縫而言，如果屬于房屋材料伸縮、溫度變化等引起的裂縫，這是允許存在的，也不應(yīng)視為嚴(yán)重質(zhì)量問題，由開發(fā)商修復(fù)甚至業(yè)主在裝修時(shí)自己粉刷即可彌補(bǔ)。這些裂縫也是在房屋交付時(shí)，業(yè)主可以直觀發(fā)現(xiàn)的。而對(duì)因施工質(zhì)量問題造成的墻體縱深貫通裂縫、地質(zhì)沉降引起的墻體裂縫等，這是業(yè)主僅憑肉眼和普通知識(shí)無(wú)法判斷的，必須要經(jīng)過房屋質(zhì)量檢測(cè)部門的檢測(cè)。在裂縫危及房屋建筑結(jié)構(gòu)和居住安全的情況下，這些裂縫就構(gòu)成了根本性質(zhì)量問題，開發(fā)商必須采取相關(guān)補(bǔ)救措施或通過調(diào)換房屋等途徑予以解決。此時(shí)，業(yè)主有權(quán)拒絕接收房屋。 因而房屋交付出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，如果并不嚴(yán)重影響實(shí)際居住，并且開發(fā)商及時(shí)予以修復(fù)，業(yè)主不能以存在細(xì)微瑕疵要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。當(dāng)然，如果房屋因質(zhì)量瑕疵影響業(yè)主實(shí)際居住，開發(fā)商因修復(fù)相應(yīng)瑕疵而延期交付，其自然應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 律師提示： 房屋交付過程中出現(xiàn)裂縫，業(yè)主在驗(yàn)收時(shí)首先應(yīng)對(duì)照墻體結(jié)構(gòu)，觀察裂縫走向和分布，結(jié)合裂縫深度判斷裂縫是否屬于正常伸縮縫。其次，在無(wú)法自我判斷的情況下，業(yè)主可以要求開發(fā)商提供關(guān)于墻體裂縫的書面證明材料和質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告，由其承擔(dān)質(zhì)量合格的證明責(zé)任。并且在與開發(fā)商的交涉過程中，要始終做好證據(jù)的固定和保全工作，以防在訴訟或交涉中處于不利的地位。 實(shí)踐過程中，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，業(yè)主在向開發(fā)商提出異議后，開發(fā)商多數(shù)會(huì)采取一定補(bǔ)救、整改措施，而非一概不管不問。業(yè)主和開發(fā)商雙方應(yīng)很好地溝通理解，采取適當(dāng)?shù)姆绞椒e極處理問題，盡可能避免產(chǎn)生訴訟。 房屋質(zhì)量 相關(guān)鏈接： 1.建設(shè)部建質(zhì)[2004]18號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的若干意見》第二條開發(fā)企業(yè)應(yīng)在房屋銷售合同中明確因住宅工程質(zhì)量原因所產(chǎn)生的退房和保修的具體內(nèi)容以及保修賠償方式等相關(guān)條款。保修期內(nèi)發(fā)生住宅工程質(zhì)量投訴的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)查明責(zé)任，并組織有關(guān)責(zé)任方解決質(zhì)量問題。暫時(shí)無(wú)法落實(shí)責(zé)任的，開發(fā)企業(yè)也應(yīng)先行解決，待質(zhì)量問題的原因查明后由責(zé)任方承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。 2.最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。 房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。 買房涉及資金量大，一般很少有人能在短期內(nèi)湊足大筆資金，所以很多房屋的買賣都采用分期付款方式。當(dāng)然也有人喜歡一次性付足購(gòu)房款，從而徹底解決問題。那么一次性付款與分期付款各有什么優(yōu)劣呢？ 1.從支付的金額來說，一次性付款的金額要少于分期付款的總金融。這是因?yàn)?，分期付款未繳納部分，不僅包括未付足的款項(xiàng)，同時(shí)包括該筆資金的應(yīng)付利息。所以，分期付款最后的總支出一般要大于一次性付款的金額。 2.從投資人掌握資金的靈活性來說，這里的比較有一個(gè)前提，即分期付款者同樣持有一次性付款的資金，只是他不愿意采用一次性付款方式而已。如果沒有足夠資金一次性買入房屋，則只能采用分期付款方式。在此前提下，可以認(rèn)為，分期付款者對(duì)資金的運(yùn)用較具靈活性。因?yàn)榉制诟犊钫叱捌谥Ц兜馁Y金外，還能保留大筆現(xiàn)金，如果此時(shí)恰有好的投資機(jī)會(huì)，他所獲取的收益有可能大大彌補(bǔ)將付出利息的損失。而一次性付款因?yàn)榭钜迅冻?，故而?dāng)有好的投資機(jī)會(huì)時(shí)，便有可能失去良機(jī)，錯(cuò)過極佳的賺錢可能。雖然一次性付款之后，購(gòu)房者仍然可以將房屋抵押出去，換取可支配資金，但此時(shí)需要支付利息不說，而且銀行投資機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)瞬即逝，所以不如分期付款來得快捷、靈活。 3.從風(fēng)險(xiǎn)的角度說，分期付款的風(fēng)險(xiǎn)較一次性付款為大。因?yàn)榉制诟犊羁偨痤~較一次性付款金額為高，故而投資成本大，同時(shí)還需要提防利率的波動(dòng)。如果利率在付款期上調(diào)，則分期付款者將房屋抵押出去時(shí)，不如一次性付款者來得痛快。由于要定期還款，這就使得分期付款者必須保留一定的款項(xiàng)，用來支付還款金額，這時(shí)其資金靈活運(yùn)用的性質(zhì)就多少有所限制。而一次性付款者由于款已付清，所以可以比較輕松地將房屋抵押出去。 從上面的分析不難看出，一次性付款與分期付款各有優(yōu)劣，所以最關(guān)鍵的，還在于投資人如何真正地把握兩種方式的特點(diǎn)，靈活地運(yùn)用于自己的投資當(dāng)中。 (張志勝） 原問題：《我該怎么去進(jìn)行房屋質(zhì)量維權(quán)》

  回復(fù)于 2022-05-22 06:26:25